Если ремонт в арендованном офисе пора обновлять, то за чей счет? Выгоднее ли просто переехать? Ответы на вопросы, которые вы стеснялись задать арендатору
04.10.2016 3 1260
Карина Комиссарчик, Карина Комиссарчик
При аренде офиса не первый год у одного собственника иногда появляются вопросы, которые не возникали при заселении. Мы решили поговорить с Сергеем Войтовым, начальником отдела продаж отдела «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса», и задать вопросы о том, когда выгодно сменить арендатора, кто должен делать ремонт в офисе, если появилась такая необходимость, и как это отразится на арендной ставке.
Мы рассмотрели с Сергеем такую ситуацию: вы арендуете офис уже три и более года. Помещение требует косметического обновления, однако непонятно, за чей счет это будет сделано. Он объяснил, что в Беларуси на практике такие ситуации разрешаются несколькими способами.
— Многое зависит от величины компании, ее рода деятельности и размеров помещений, которые она арендует. Например, если в офисе размещено дорогостоящее оборудование, компания занимает несколько этажей, то для нее переезд — это хуже двух пожаров. В этом случае переезжать не выгодно. Гораздо рациональнее обновить ремонт и остаться на прежнем месте, если по всем пунктам оно устраивает.
Если же компания небольшая, занимает всего 50−70 кв. м, а на сборы вещей уйдет несколько часов, то, конечно, выгоднее переехать в офис поновее и красивее. Сейчас на рынке масса выгодных и привлекательных предложений, поэтому маленькой компании можно смело менять место локации, не тратя ни время, ни средства на ремонт.
Сергей подчеркнул, что сейчас собственники крайне неохотно отпускают своих арендаторов, так как спрос на офисы в Минске гораздо ниже количества предложений. Плюс гораздо проще договориться на компромиссные условия, чем искать нового арендатора.
— В условиях сегодняшнего рынка договориться на косметический ремонт за счет собственника вполне реально. Вы можете сделать ремонт сами, но затраты на него будут учтены собственником в счет арендной платы — это обычная практика сегодня.
Два года назад, например, такого не было. Собственники были более настойчивыми, так как спрос на хорошие офисы был большой и количество желающих арендовать его офис было немалым. Сейчас же все наоборот, поэтому собственнику приходится приспосабливаться.
Однако нужно понимать, что есть предел у той суммы, которая будет учтена в счет аренды. Если арендатор захотел сделать невероятно дорогой ремонт, никакой собственник этого учитывать не станет. Вы можете договориться на определенную сумму, которую собственник посчитает целесообразной потратить на ремонт и внести в счет вашей арендной платы. Все, что сверх этого бюджета — прихоть арендатора.
Однако, арендаторы, не спешите радоваться. В любом договоре о найме помещения в аренду сказано, что вы должны вернуть офис в том виде, в котором вы его приняли. То есть, если вы за 3−5 лет разгромили офис или привели его в неприятный вид, то восстановлением будете заниматься вы и только за свой счет. В этом случае, даже если вы решите переехать, восстановить старый офис вам все равно придется.
— В договоре все звучит страшно. На практике же, если вы снимали офис 5 лет, то за это время обычно у собственника и арендатора складываются нормальные отношения. И такой срок аренды вполне позволяет собственнику отпустить вас с миром в другой офис, не требуя ремонта.
Если вы, договорившись с собственником, решили затеять глобальный ремонт, то возникает вопрос, куда деть большой штат сотрудников на несколько месяцев? В новом офисе это решается арендными каникулами, во время которых вы делаете ремонт, а после заселяетесь. В офисе, где вы работаете давно, этот вопрос решается банальным уплотнением сотрудников: несколько кабинетов освобождается, их обновляют и идут дальше. Более затратный вариант — это переехать на время ремонта в другой офис, расположенный в этом же здании или рядом.
Серей обозначил, что, несмотря на то, что арендаторы «правят бал», никто не требует дорогих или дизайнерских ремонтов в офисе. Наоборот, не хотят их, так как это очень отвлекает от работы. Дороговизна ремонта — это совсем не решающий фактор при выборе офиса, важно, чтобы он был. Также при выборе играет роль площадь, высота потолков, качественные двери, просторные санузлы.
— Нельзя сказать, что арендные ставки поднялись, однако уже уверенно можно сказать, что они устойчиво не падают еще ниже. Время отпусков закончилось. Лица, принимающие решения, вернулись к делам, поэтому рынок коммерческой недвижимости начинает оживать. Кстати, лето для коммерческой недвижимости было не самым плохим, особенно если сравнить с аналогичным прошлогодним периодом.
