Нескучная экономика: бизнес накрывает волна банкротств, но банки не торопятся распродавать заложенную недвижимость
27.05.2016 3 3235
С наступлением кризиса в Беларуси появляется все больше «стрессовых» активов, с которыми банкам очень сложно работать. Но продавать объекты по сниженным ценам они пока не готовы.
В 2006—2014 годах Беларусь превосходила соседние государства по росту ВВП в среднем на 6%. Однако в 2015 году в связи с макроэкономической нестабильностью в России данный показатель в долларовом эквиваленте снизился на 27,9% и вернулся к уровню 2007 года. Такие цифры привел на IV профессиональном форуме «Торгово-офисная недвижимость в Республике Беларусь: стратегия развития в новых условиях» Роман Осипов, управляющий директор ЗАО «Инвестиционная компания «ЮНИТЕР».
- Фото из личного архива (источник «Про бизнес.»)
— В денежном выражении экономика Беларуси в прошлом году потеряла $ 22 млрд. По прогнозам различных международных институтов уровень ее падения приблизился ко дну. Если и будет еще какое-то снижение, то вряд ли существенное. Дальше начнется восстановление, на которое даже при оптимистичном сценарии понадобится 5−7 лет, — уточнил Роман Осипов.
Кризис серьезно затронул и сферу коммерческой недвижимости. Например, в 2015 году объем инвестиций в торговлю сократился почти в 2,6 раза и вернулся к уровню 2007−2008 годов. В 2014 году был зафиксирован максимальный приток инвестиций — $ 1 216 млн. В прошлом году он снизился до $ 459 млн.
Вся надежда — на банки
В сложившихся условиях при инвестировании в недвижимость кроме собственных средств инвесторы могут рассчитывать только на один источник финансирования — банковское кредитование.
— Других источников в Беларуси нет. Возможно, что в перспективе будут развиваться и иные инструменты — облигации, акции, инвестиционные фонды и др. Но маловероятно, что их доля в общем объеме финансирования будет велика, — сказал эксперт. — У нас нет институциональных инвесторов, которые поддерживают рынок в кризис. Хотя, например, в Польше их доля на рынке капитала составляет 30−40%. Это страховые компании, инвестиционные фонды, которые аккумулируют деньги людей и затем вкладывают их в экономику.
Что касается белорусских банков, то они преимущественно (до 80%) предоставляют краткосрочные кредиты. Долгосрочный кредит можно получить в среднем на 1−3 года. При этом все заемные средства в основном выдаются в валюте, что увеличивает риски для любых проектов.
Растет проблемная задолженность
Один из основных трендов, который сегодня наблюдается в банковском секторе, — это рост проблемной задолженности. В 2013—2014 годах она была близка к нулю. Но с середины 2015 года стала активно расти, особенно по долгосрочным валютным кредитам. Пока доля проблемной задолженности не превышает 3,5% (для сравнения: в России на начало 2016 года — 5,75%).
— Но эти показатели будут ухудшаться, потому что банки достаточно консервативно подходят к реструктуризации, предпочитают пролонгировать кредиты, не показывать объемы просроченной задолженности и пытаются тайно управлять этими процессами. Но делать это можно до поры до времени, — прокомментировал ситуацию Роман Осипов.
Снижается кредитный портфель
Эксперт констатирует, что в 2015 году все банки снизили кредитный портфель в долларовом эквиваленте в среднем на 25,9%. Например, «Беларусбанк» сократил кредитование в валюте на 30%, «Белагропромбанк» — на 26,8%, «Белинвестбанк» — на 28%, «БПС-Сбербанк» — на 22%, «МТбанк» — на 20,7%, «Идея Банк» — на 45%, «БТА Банк» — на 50%, «БСБ Банк» — на 48,7%, «РРБ Банк» — на 40,5%, «Приорбанк» — на 34%.
В то же время есть ряд банков, которые сократили свои кредитные портфели незначительно: «Белгазпромбанк» — на 6,6%, «БНБ Банк» — на 7,3%, «Паритетбанк» — на 0,6% — и достаточно оптимистично смотрят на рынок.
Единичные банки увеличили свои кредитные портфели. Например, «Альфа Банк» — на 11%, «Абсолютбанк» — на 88%.
Что касается сферы недвижимости, то портфель долгосрочных кредитов банков съежился с $ 745 млн в 2013 году до $ 370 млн в 2015 году.
— Владельцы активов в Беларуси, которые активно прибегали к банковскому кредитованию в валюте под высокие процентные ставки, оказались в крайне тяжелой ситуации. Основная доля кредитов предоставлялась на срок до 2−3 лет, что для недвижимости убийственно. Подавляющее большинство заемщиков находятся на грани дефолта. На западных рынках сроки кредитов на развитие недвижимости составляют 7−10 лет, — уточнил управляющий директор компании «ЮНИТЕР».
В сложившихся условиях заемщики вынуждены серьезно задумываться, с каким банком продолжать работать и как заменить краткосрочный кредит на долгосрочный.
Надвигается волна банкротств
Несмотря на общее снижение кредитования коммерческой недвижимости, у большинства банков кредитный портфель остается большим. Высокие риски не позволяют им продлевать сроки финансирования проектов. Это вынуждает застройщиков объявлять о банкротстве.
Так, в конце 2015 года Экономический суд г. Минска начал дело об экономической несостоятельности инвестора пятизвездочной гостиницы сети Hayatt Regency — ИООО «Сырьевые ресурсы». Заявление подал в суд сам застройщик. На собрании акционеров 9 марта текущего года принято решение о подаче в суд заявления о банкротстве ОАО «Управляющая компания холдинга «Забудова».
— Волна банкротств, скорее всего, будет продолжаться. Сложно найти банк, который согласился бы финансировать такие «стрессовые» активы. В отличие от Беларуси, на Западе есть инвесторы, которые умеют работать со сложными активами. Они получают существенные скидки от кредиторов, покупают объекты, выводят их на окупаемость и затем продают,— рассказал Роман Осипов.
В Беларуси банки пока не готовы предоставлять скидки и продавать заложенные объекты после переоценки активов. Они должны показывать хороший финансовый результат и держать сложные активы в течение 2−4 лет, чтобы потом их выгоднее продать и получить прибыль. Но в сложившейся ситуации банкам сложно сохранять активы ликвидными.
— Сейчас многие компании приходят в банки и просят отсрочку платежа по кредиту на 3 месяца, потом еще раз на 3 месяца. Если три раза прийти в банк и пообещать, что через три месяца компания начнет выплачивать кредит, но не сделать этого, банк перестанет доверять заемщику. Поэтому уж если и получать отсрочку, то не на 3 месяца, не на год, а на 2−4 года, — сказал эксперт. — Но банки пока не готовы к предоставлению таких длительных отсрочек. Многие из них не понимают, нужна ли им вообще ликвидность. Со своей стороны банки не заинтересованы показывать реальную стоимость активов, чтобы избежать лишних вопросов: на основании какой оценочной стоимости предоставлялся кредит и почему объект реализуется в три раза дешевле.
По мнению Романа Осипова, банки, скорее всего, будут давать отсрочки на короткие сроки. Но три раза пролонгировав договор, будут принимать решение либо давать отсрочку на длительный срок, либо начинать продажу объекта. Только продавать некому. В Беларуси нет фондов, которые работали бы со «стрессовыми» активами, и маловероятно, что они сформируются.
Что касается иностранных инвесторов из Европы, то они только сейчас, после снятия санкций, начинают присматриваться к рынку.
— На то, чтобы понять ситуацию и выбрать актив для инвестиций, им потребуется не меньше года или двух, — дал оценку ситуации эксперт. — Не стоит возлагать большие надежды и на российских инвесторов. В стране-соседке такая же сложная ситуация, как и в Беларуси. Инвесторам проще работать на своем рынке в России, а не обременять себя дополнительными рисками.
Спасти ситуацию могут только отечественные инвесторы
— Остается надежда только на отечественных инвесторов. Однако крупные сделки на десятки миллионов долларов с местным бизнесом маловероятны, — уточнил Роман Осипов. — Если все-таки найдется инвестор, то он захочет купить «стрессовый» актив по минимальной цене.
Процент привлечения долгосрочных кредитов из-за рубежа крайне низок. В такие объекты вкладываются деньги только с условием, что новый инвестор получит его либо частично, либо полностью в собственность.
— Мифы о том, что якобы есть некие зарубежные заемщики, которые могут предоставлять кредиты под 15−20% годовых, не имеют под собой почвы. Их нет, и маловероятно, что появятся, — резюмировал Роман Осипов. — Правда, есть разовые сделки, прокредитованные международными финансовыми институтами. Но на получение такого кредита надо потратить слишком много времени.
Управляющий директор компании «Юнитер» акцентировал внимание на том, что сегодня Польша и Чехия всячески пытаются продвигать на зарубежные рынки своих генподрядчиков. В этом случае на реализацию нового проекта можно получить кредит под 7−9% годовых. Но доля собственного финансирования в таких проектах должна составлять не менее 15−20%.
