Преимущества покупки жилья в Чехии для иностранцев: ипотека — под 2,79% годовых, доходность инвестиций — 10%

С 2009 по 2014 год цены колебались то вверх, то вниз в пределах 1%. Количество сделок снизилось, но рынок оставался стабильным и предсказуемым. Это было отличное время для покупки жилья в качестве долгосрочной инвестиции, поскольку сдача в аренду малометражной квартиры в те годы могла приносить 6% годовых.

Ипотечные кредиты предоставлялись под 4−5% годовых, поэтому цена квадратного метра жилья была относительно невысокая. Но все равно для большинства рядовых чехов жилье оставалось недоступным. Они были вынуждены снимать квартиры, что способствовало развитию рынка аренды.

По окончании реализации многих девелоперских проектов нераспроданными оставались порядка 50% квартир. Все это происходило на фоне замораживания зарплат и стагнации экономики в целом.

В 2013 году правительство Чешской Республики и Национальный банк искусственно девальвировали национальную валюту крону по отношению к евро и снизили базовую ставку на технический ноль (сегодня она составляет 0,05% годовых). Евро стал стоить 27 крон (до вмешательства ЧНБ за годы застоя курс евро естественным путем снизился с 26 до 23 крон, и крона продолжала укрепляться). Если сейчас НБ резко отпустит курс в свободное плавание, то крона, согласно прогнозам экономистов, укрепится до отметки не выше 23 крон за евро. И это рано или поздно произойдет. Поэтому рынок недвижимости Чехии скрывает в себе неочевидную, но реальную возможность для инвесторов заработать на разнице курсов. Соответственно, при укреплении кроны цены на недвижимость в евро вырастут. Это одна из причин, по которой покупка недвижимости в Чехии для иностранцев сегодня является очень выгодной инвестицией.

— На каких условиях сегодня в Чехии можно получить ипотечный кредит?

— После снижения базовой ставки получить ипотечный кредит на приобретение жилья стало намного проще. Снижение ставок привело к росту покупательского спроса и цен на недвижимость.

Ставки по ипотеке для граждан Чехии с подтвержденными доходами стартуют от 1,59% годовых. При покупке жилья без уплаты первоначального взноса кредит предоставляется под 2,69%.

Что касается иностранцев, то они, как более высокорисковые заемщики, могут получить кредит на сумму до 80% стоимости недвижимости по ставке от 2,79% годовых. При внесении первоначального взноса собственными средствами в размере 40% кредитная ставка снижается до 1,89% годовых.

— Как за последний год изменились цены на вторичные квартиры в Праге?

— Согласно данным интернет-порталов за год цены предложения в Праге выросли в среднем на 6%, а в некоторых центральных районах — на 15−18%. Самый большой рост цен наблюдается в центре Праги 1, который подогревается туристическими компаниями. Ведь Прага стабильно входит в пятерку самых посещаемых городов в Европе. Многие квартиры здесь покупаются с целью последующей сдачи в краткосрочную аренду (посуточно) туристам.

— Сколько стоит сегодня самая дешевая и самая дорогая квартира?

— На сегодняшний день средняя цена предложения квартир на вторичном рынке жилья в Праге сформировалась на уровне порядка $ 2 800/кв.м.

Если говорить о самом дешевом жилье, что цена квадратного метра на него сложилась на отметке порядка $ 2 000. На покупку самой дешевой квартиры-студии общей площадью 25−30 кв. м нужно приготовить хотя бы $ 70 000.

Встречаются и более дешевые предложения, но их я не рекомендую рассматривать. В первую очередь потому, что это квартиры-«ательеры», которые на первый взгляд выглядят как жилые помещения. Однако при изучении документов из кадастра выясняется, что они отнесены к нежилому фонду и не соответствуют стандартам жилого фонда по освещенности, шумоизоляции или размеру единственной жилой комнаты. В таких квартирах нельзя прописаться. Кроме того, непригодные для проживания варианты жилых помещений встречаются и в цокольных этажах домов.

Цены на самые дорогие квартиры могут доходить до $ 8 000/кв.м. На моей памяти самая дорогая квартира была приобретена за € 2 млн. Это был своеобразный ценовой рекорд. В такую ценовую категорию попадают новые роскошные пентхаусы в центре, с панорамным остеклением и изумительными видами на исторические памятники Праги, площадью больше 200 кв. м, с дорогим ремонтом, системами «умный дом», рецепцией, охраной, парковкой и другими атрибутами по-настоящему элитного жилья. Таких предложений на рынке не много, но и желающих их приобрести — тоже единицы.

— Как активно развивается в городе новое жилищное строительство?

— В Праге очень активно ведется новое строительство. Жилые комплексы возводятся как в центре города, так и на окраинах. В примыкающих к центру районах, где в советские времена были заводы, а затем эти территории пустовали, в последние 10−15 лет как грибы выросли новые микрорайоны с кирпично-монолитными домами.

В Праге редко встречается высотное строительство. Большинство проектов представляет собой комплексы из 3−6 домов по 1−2 подъезда высотой до 6 этажей. Обязательным является устройство парковок с расчетом 0,5 парковки на студию, 1 парковка — на 2−3-комнатную квартиру, 2 парковки — на 4-комнатную квартиру. Девелоперы стараются озеленять дворы, устраивать детские площадки.

По каким ценам можно купить новостройку?

— В новостройках цены стартуют в основном от $ 3 000 за «квадрат» и доходят до $ 5 000 и преимущественно зависят от месторасположения дома. Чем ближе к центру — тем дороже. Но при этом существует феномен так называемых «супердешевых проектов» в микрорайонах, которые возникают либо в браунфилдах (бывших промышленных зонах в черте города), либо посреди поля на окраинах. Такие микрорайоны могут позволить себе застраивать только очень крупные и серьезные застройщики, имеющие политические рычаги лоббирования своих интересов и приобретающие привлекательные земли по бросовым ценам. Такие проекты отличаются неразвитой инфраструктурой и плохой транспортной доступностью. Низкая себестоимость у них складывается за счет колоссальных объемов. Однако эти проекты имеют большой потенциал для роста цен. Опытный риэлтер всегда расскажет, на какие районы массовой застройки стоит обратить внимание.

Если сравнивать цены на вторичку и первичку, то, например, квартиры в красивых кирпичных домах с высокими потолками старого фонда в центре будут стоить дороже качественной кирпичной новостройки на периферии. Однако в аналогичном районе, конечно, новостройка будет стоить дороже вторички. Самое дешевое — панельное жилье на окраинах. Но благодаря этому оно по-прежнему пользуется спросом.

На пражском рынке недвижимости сложилась ситуация, когда продать и купить можно все что угодно. Цены определяются только в зависимости от спроса и предложения.

— Сегодня в Беларуси и, в частности, в Минске становится популярным арендное жилье. Какому жилью отдается предпочтение в Праге: собственному или арендному?

— Иностранцы, постоянно проживающие в Праге, и, конечно, сами чехи предпочитают покупать свое жилье. Судите сами: им доступны кредиты без первоначального взноса под 2,79% годовых. Расчеты показывают, что приобретение собственного жилья и выплата по нему ипотеки обходятся ничуть не дороже, чем проживание в арендной квартире.

К тому же, пользуясь дешевыми кредитами или стремясь выгодно вкладывать накопления, многие люди покупают недвижимость в качестве инвестиций. Ведь ставки по банковским депозитам не превышают 1,5% годовых, а сдача квартиры в аренду может приносить 3−5% годовых.

Конечно, на рынке всегда останется категория иностранцев, которые не планируют долго жить в Праге, иногородних студентов и просто людей без стабильного дохода. Они всегда снимали, снимают и будут снимать жилье. Сегодня малометражная квартира без мебели (кухня, стиральная машина и пара встроенных шкафов) обходится им в месяц от € 300 (без коммунальных платежей). Но для этого надо заключать долгосрочный контракт, минимум на полгода. Аренда жилья на более короткий срок приравнивается по ценам с арендой апартаментов.

— Часто ли покупают квартиры в Праге и других городах Чехии белорусы? Имеют ли иностранцы какие-то преимущества при покупке жилья?

—Белорусы в основном покупают жилье в Чехии в тех случаях, когда их что-то уже связывает с этой страной, или они имеют вид на жительство.