Арендные ставки на офисы по сравнению с мартом 2015 года снизились на 30%
18.04.2016 1 2441
Стоимость аренды офисной недвижимости продолжает снижаться. По сравнению с мартом прошлого года средняя арендная ставка снизилась на 30%. За первый квартал 2016 года ставки упали на 14%. Ирина Будкевич, аналитик отдела консалтинга и аналитики «Твоя Столица. Управление проектами» рассказала подробнее о ситуации.
— В 2016 году наибольшее снижение ставок предложения аренды отмечено за офисами класса «А» — 20% до уровня € 18 за кв. м с НДС. В то же время ставки предложения на офисы классов «В» и «С» снизились на 9% и 7% соответственно до уровня € 12 за кв. м. с НДС и € 9 за кв. м с НДС. Причина разницы динамики снижения арендных ставок в том, что офисы класса «А» долгое время держались в цене. Но сейчас, в ситуации растущего предложения на рынке и увеличивающейся конкуренции между сособственниками-арендодателями, прежний уровень ставок по объективным законам соотношения спроса и предложения корректируются рынком.
— Средняя величина надбавки на торг, закладываемая собственниками-арендодателями, находится в пределах 10%-15% и напрямую зависит от рыночной ликвидности офиса. При этом для арендаторов при выборе офиса, помимо его класса качества и площади, не менее важными факторами выступают его территориальное расположение, удобство планировочных решений и развитость окружающей инфраструктуры.
Реальные ставки по результатам заключенных сделок находятся на уровне € 15−18 за кв. м с НДС для класса «А», € 9−12 за кв. м с НДС для класса «В» и € 6−8 за кв. м с НДС для класса «С».
Средние цены предложения офисов на вторичном рынке находятся на уровне $ 1 400 за кв. м с НДС для класса «В» и $ 1 240 за кв. м с НДС для класса «С». Однако и эти цены велики, поскольку в них продавцы закладывают надбавку на торг, величина которой порой достигает 30% и более процентов. Реальные сделки совершаются по ценам на уровне $ 1 200 за кв. м с НДС с офисами класса «В» и $ 900 за кв. м с НДС с офисами класса «С».
Общее количество сделок купли-продажи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшилось на 25%. Снижение спроса на приобретение офисов в собственность диктуется экономической нестабильностью. Это во времена дефицита качественных офисов и растущих цен на рынке, приобретение офиса в собственность выступало выгодным инвестиционным вложением в быстрорастущий надежный актив. И даже в случае если компания «вырастала» из имеющихся площадей, всегда была возможность их выгодно продать и приобрести офис большей площади по меньшим ценам путем долевого строительства. А сейчас, когда готовые офисы стоят дешевле строящихся «в долевку», а арендные ставки снизились гораздо больше цен купли-продажи, компаниям гораздо выгоднее снимать офис в аренду, не замораживая крупные суммы денег и при этом оставаться мобильными.
Рынок долевого строительства продолжает сжиматься в размерах. По итогам марта в активном предложении долевого строительства осталось лишь 9 бизнес-центров (5 класса «В» и 4 класса «С») из 12 имевшихся в начале 2016 года.
Недостаток спроса привел к тому, что по большинству объектов покупателям предлагается рассрочка оплаты, срок которой, как правило, ограничен окончанием строительства объекта. Количество бизнес-центров, ввод в эксплуатацию которых предполагается с проведенной внутренней отделкой отдельных офисов, по-прежнему остается небольшим и относится только к объектам класса «В».
Показатель | Класс качества | Март 2016 |
Общее количество объектов | В | 5 |
С | 4 | |
Количество объектов, предлагающих рассрочку без увеличения стоимости | В | 5 |
С | 4 | |
Период рассрочки | В | От 2 мес. до 1 года |
С | От 2 до 8 мес. | |
Кол-во объектов, сдающихся с отделкой | В | 2 |
С | - | |
Диапазон цен, $/кв.м. с НДС | В | 1 300 $-2 000 $ |
С | 900 $-1 300 $ |
Средняя цена долевого строительства сформировалась на уровне $ 1 520 за кв. м для класса «В» и $ 1 190 за кв. м для класса «С», что на 7% ниже уровня цен начала года, и на 23% ниже уровня марта 2015 года. Однако и столь существенное снижение цен до сих пор не позволило расшевелить рынок — спрос на объекты долевого строительства низкий и при этом продолжает снижаться. И все потому, что вторичный рынок предлагает уже готовые объекты по аналогичным, а иногда и даже более привлекательным ценам.
