Заработать на китайской недвижимости сложно, но возможно
01.06.2007 268
Цены на недвижимость в Китае в последние годы растут в среднем на 20−30% в год. В настоящий момент это связывают с двумя факторами: вступлением страны в ВТО, подстегнувшим развитие экономики в целом и Олимпиадой в Пекине в 2008 г., автоматически притягивающей иностранные средства.
В год в Китае строится около 1 млрд. кв. м жилья, сообщает «Деловой Петербург». На приобретение всего, что предлагается рынком, у местных жителей средств нет. Надо учитывать, что большая часть строительства приходится на доступное жилье, а не на элитную собственность и коммерческую недвижимость. Неудивительно, что в какой-то момент жилье стали приобретать иностранцы, обладающие, в отличие от местных жителей, достаточным денежным ресурсом.
Предполагалось, что именно они несколько выправят ситуацию с «перепроизводством» квадратных метров. Через несколько лет активного частного инвестирования в недвижимость и постоянного роста цен в 2005—2006 гг. государство вновь принимает ряд регулирующих актов, сдерживающих рынок и серьезно ограничивающих доступ иностранным гражданам к покупке жилья.
Активная фаза роста цен на жилье была в 2003—2004 гг., когда цены на квартиры за год вырастали более чем в 2 раза. Обусловлено это было открытостью и доступностью рынка недвижимости для иностранных инвестиций, разницей в цене с аналогичными мировыми рынками: на тот момент цена за квадратный метр жилой площади в центре Шанхая составляла около $ 500 (речь идет об элитном жилом комплексе), а также другими благоприятными экономическими факторами. Чтобы сдержать такой активный рост и избежать перегрева рынка, правительство ввело ряд мер, которые позволили его приостановить».
Основными сдерживающими факторами, которые не позволили спекулировать недвижимостью на рынке, стали: 5%-ный налог с общей суммы сделки, если недвижимость продается в течение 5 лет с момента покупки; 20%-ный подоходный налог; ограничение доступа иностранных инвестиций; необходимость полностью погасить банковский кредит (если он есть) за квартиру при ее продаже.
На сегодняшний день при купле-продаже квартиры в Китае продавец платит на стадии оформления сделки около 8% налогов и платежей от общей суммы сделки, а покупатель около 4%. Кредиты на покупку квартир (до 70%) можно получить в банке под 7% годовых. Официально зафиксирован их доход государством от совершения сделок по купле-продаже — не более 1%.
Несмотря на все ограничения, тенденция к росту цен на жилье есть. Вопрос лишь в том, насколько активно государство позволит расти цене: в Китае иностранцу можно покупать не больше одной квартиры в год (он должен иметь официальный статус); до 2010 г. иностранцу нельзя приобрести безусловное право собственности (только право аренды на 70 лет); деньги, ввезенные в Китай для покупки недвижимости, не могут быть вывезены при ее продаже; 70% сданного жилья застройщик передает правительству по себестоимости, 30% остаются у подрядчика для продажи.
