«Застройщики погрязли в кредитах и залогах». Особенности национального девелопмента с Юрием Жарковым

— Застройщики не возводят дома за свой счет, потому что деньги в Беларуси слишком дорогие, а кризисы слишком частые. Не важно, идет ли речь о кредитных средствах или о собственных деньгах заказчика, заработанных на предыдущих проектах. Для того чтобы убедиться в дороговизне денег, достаточно посмотреть на ставку рефинансирования, которая составляет 25%, и на ставку по более индикативному кредиту овернайт, по которой банки одалживают друг другу деньги — она составляет 30% годовых.

— Однако для потребителя ставка по кредиту выше, чем для застройщика. Значит ли это, что взяв кредит на себя, застройщик смог бы удешевить квадратный метр?

— Застройщики погрязли в кредитах и залоговых обязательствах. Почти все профессиональные девелоперы уже закредитованы. Текущего денежного потока на выплату процентов или погашения основного тела кредита у многих игроков уже недостаточно — из-за затянувшегося экономического кризиса он существенно истощился. Чтобы взять новый кредит, застройщику нужно отдать в залог, как правило, свои собственные активы. Большинство активов или прав на них уже предоставлены в качестве обеспечения по кредитам, взятым в более «сытые» годы. Учитывая, что рынок сегодня сжался, а ценность залогового имущества уменьшилась, снять обременения и взять новый кредит, как раньше делалось, уже не представляется легкой операцией как пятью годами ранее.

Предположим, застройщик докредитуется, начнет строить на эти кредитные средства, и высокие проценты по кредитам заложит в стоимость квадратного метра. Затем потребитель, чтобы купить этот метр, тоже возьмет кредит. Банковская система дважды заработает на этом комплексе, застройщик от него не получит никакой экономической выгоды, а потребитель получит еще более дорогой «квадрат». Так что, даже если бы у застройщиков было чем обеспечить получение займа, на падающем и сжимающемся в объемах рынке финансировать за столь дорогие кредитные средства более 15% сметной стоимости жилого дома не просто не рентабельно, но и чревато повышением риска возникновения долгостроя.

К слову девелоперов, которые строят дома за свой счет, не так много и в более развитых экономиках Европы и США. Даже обеспеченная иностранная компания, которая обладает достаточными денежными активами, приходя на белорусский рынок, действует следующим образом: вкладывает 10−30% собственных средств, а 70−90% берет у местного белорусского или иностранного банка в кредит. Это стратегия распределения рисков. Исключительный девелопер рискнет 100% собственных средств, вложившись в стройку с надеждой, что в конце инвестиционного цикла и очередного витка экономического кризиса придет потребитель и не начнет воротить носом: «А что это у вас тут такое дорогое построилось?»

— И все же, сравнивая стоимость квадратного метра в одинаковых мапидовских «панельках», мы видим, что у государственного застройщика он стоит Br18 млн, а у коммерческого — около Br25 млн. В обоих случаях строительство ведется за счет дольщиков. Не берут ли коммерческие застройщики за свои услуги слишком высокую цену?

— Справедливости ради стоит отметить, что подобных примеров на рынке не так много, как и самих предложений долевого строительства в домах панельного типа. Данный сегмент белорусского рынка недвижимости является высококонкурентным и востребованным во все времена, и, как следствие, не допускает необоснованно высоких цен по определению. Более высокая цена, как правило, предполагает более высокое качество организации жилой среды за счет использования более дорогостоящих материалов и оборудования в благоустройстве детской площадки, например, или более качественной отделки мест общего пользования самого жилого дома и т. д. Бывают случаи, когда потребитель не видит реальной ценности более высокой стоимости в виду того, что заключена она в затратах на отселение и снос объектов старого жилого фонда, существовавшего до начала возведения новостройки, или затратах на финансирование или строительство инженерной инфраструктуры целого квартала застройки. Это самые распространенные причины в различии цен, однако, бывают и другие. Можно сколь угодно долго и беспристрастно спорить об обоснованности цены отдельно взятого рыночного предложения в конкретном жилом доме. Однако в конечном счете сам же потребитель и решает в какой стройке ему принимать участие. И именно потребитель своей активностью определяет ценовой уровень и динамику предложения, на которое в настоящее время как никогда ранее вынуждены ориентироваться застройщики.