Результаты кризиса: потребитель «правит бал», мелкие компании уходят с рынка, растет интерес к малогабаритным квартирам
18.12.2015 14 6099
Карина Комиссарчик, Карина Комиссарчик
У большинства людей слово «кризис» вызывает негативные чувства. В мыслях мелькают новости о том, что курсы валют бьют рекорды, цены на товары растут, зарплаты тают на глазах, и явного повода для радости нет. Однако мы решили поговорить с экспертами рынка и узнать, какие положительные тенденции привнес кризис на рынок недвижимости.
О положительном влиянии кризиса мы поговорили со Светланой Куделко, заместителем директора по продажам на вторичном рынке жилья «Твоя Столица. Агентство недвижимости», которая описала ситуацию со стороны агентств недвижимости, и Юрием Жарковым, управляющим партнером группы компаний ViVa Invest, который прокомментировал тенденции уходящего года со стороны застройщиков.
«Централизация на грани монополизации продолжается. Хорошо от этого первое время только потребителю, а с наступлением фазы экономического роста — застройщику»
— Говорить о кризисе в его классическом понимании для нашего рынка не совсем уместно, поскольку мы его переживаем на фоне активного вмешательства государства в управление строительной отраслью. Выражается это в ограничении выделения земельных участков под застройку, а также в наделении некоторых застройщиков, в том числе государственных домостроительных комбинатов, определенными привилегиями. Таким образом, не только законы свободного рынка, но и регулятор рынка определяет, кто, что и для кого будет строить в ближайшую пятилетку, — говорит Юрий Жарков.
— Политика централизации строительной отрасли, вероятнее всего, ставит своей целью сохранить или, если хотите, — «спасти» рынок, вручив бразды правления наиболее крупным состоятельным компаниям. В результате сформируется пятерка сильнейших профессиональных участников, которые продолжат конкурировать между собой. В период дефицита платежеспособного спроса в сложившейся ситуации, безусловно, хорошо потребителю, так как застройщики всеми силами жестко борются буквально за каждого клиента, завлекая его всевозможными бонусами и скидками.
При этом уменьшение количества компаний на рынке вовсе не означает сокращение количества строящегося жилья, о котором так много говорится в последние три года. Да, объемы точечной застройки будут сокращаться, но сами проекты будут становиться крупнее — популярность приобретут проекты комплексного освоения территории. Девелоперам придется зарабатывать на масштабах. Следовательно, надеяться на существенное улучшение потребительских качеств не стоит, особенно под жестким гнетом фактора экономии, который в кризисные годы входит в тройку стратегических задач каждого инвестиционного проекта. Зато ожидания доступной цены и соблюдения сроков ввода в эксплуатацию, вероятнее всего, себя оправдают.
Хочу заметить, что все эти позитивные тенденции будут сохранять силу ровно до тех пор, пока рынком правит покупатель. Кризисные явления ослабнут, и для тех немногих оставшихся на рынке застройщиков фактор конкуренции за потребителя уже не будет самоцелью. Следовательно, их ценовая политика станет более жесткой и согласованной. И это будет уже совсем другой рынок…
Несмотря на то, что факторы кризиса, которые негативно отразились на национальной экономике, продолжают существовать, мы к ним уже немного адаптировались. Я бы охарактеризовал текущее состояние отрасли как ремиссию, которая является одной из позитивных предпосылок фазы восстановления рынка, — рассказал Юрий Жарков.
«Работа над ошибками — эффективная компания — качественный продукт»
— Кризис — это как экзамен или тест. Если ты все время работал хорошо и правильно, классические кризисы тебе не страшны, а если был не эффективен — готовься к потерям и убыткам. Именно в кризис видна истинная цена допущенных ошибок, а работа над ними — есть залог успеха и дальнейшего развития. Он заставляет быть технологичнее и не забывать учиться и совершенствоваться. Экономические спады отрезвляют акционеров, сплачивают рабочие коллективы, воспитывают эффективных управленцев, — продолжает Юрий Жарков.
Большинство компаний, которые переживут кризис, будут иметь репутацию добропорядочного застройщика, который выполнял свои обещания даже в сложные времена. Эти компании смогут рассчитывать на доверие потребителя к себе и своему продукту. Таким образом, в кризис формируется часть добавочной стоимости продукта за счет формирования деловой репутации компании-производителя.
Вероятнее всего, «подвиг» немногих не останется незамеченным и со стороны регулятора, для которого самое главное — это исправно и в полном объеме выплаченные налоги, а также отсутствие источников социального напряжения в отрасли. Компании, которые умеют зарабатывать, платят налоги, привлекают инвестиции, в том числе зарубежные, вероятнее всего, смогут рассчитывать на хорошие участки и поддержку государства.
«В стремлении оживить экономику страны государство снижает доходность депозитов, что сулит повышение доступности кредитов»
— В последние месяцы уходящего года регулятор продемонстрировал готовность к снижению доходности по депозитам населения, что, с одной стороны, стимулирует потребительскую активность, обрекая ее на поиск более доходного способа сбережения денежного актива, с другой — сулит снижение ставок по кредитам уже в среднесрочной перспективе. При определенных обстоятельствах это может послужить предпосылками увеличения доступности банковских кредитов, в том числе на приобретение и строительство недвижимости, — рассказывает Юрий Жарков.
«Чаще покупают комнаты, а не метры — фактор создания максимально эффективных планировочных решений и концепций»
— Тенденция фокусировки внимания потребителя на количестве комнат, а не на общей площади будущей квартиры, которая едва наметилась три года назад, в настоящее время стала весьма явной и успела преобразоваться в фактор жизнеспособности вновь создаваемых проектов жилищного строительства.
Практически ни для кого уже не является откровением, что малогабаритные квартиры уверенно закрепились среди «модных» тенденций национального рынка жилья в виду их относительной доступности. Однако стоит отметить, что плотность застройки при этом, как правило, сохраняется, а, следовательно, с уменьшением площади самих квартир растет их число, а вместе с ним и число соседей на одной площадке и в доме.
Очевидно, что комфорт проживания в описанном случае страдает, что требует от застройщиков все больше внимания уделять качественным характеристикам жилой среды всего жилищного проекта, а не только характеристикам отдельно взятой квартиры. В стремлении уравновесить все достоинства и недостатки, которые содержат в себе малогабаритные квартиры, будут рождаться максимально эффективные планировочные решения и концепции, — считает Юрий Жарков.
«Сейчас „золотое“ время для покупателей вторичного рынка жилья и арендаторов»
— 2015 год был очень динамичным, цены на недвижимость активно падали. По данным нашей компании, за этот год цена одного кв. м на вторичном рынке снизилась на 23%. Сейчас я говорю о конечных результатах сделок. Доходы населения не росли и даже уменьшались, кредиты на жилье отсутствовали — покупательская способность снизилась, предложение стало превышать спрос. Это и стало причиной снижения цены кв.м. Сказать, что уменьшилось количество сделок в агентстве по сравнению с прошлым годом, нельзя. Просто покупательский интерес сместился в сторону жилья эконом-класса, — рассказывает Светлана Куделко.
— Естественно, снижение цены кв. м — это хорошая новость для покупателей. То есть у тех, кто давно хотел приобрести квартиру, скопил небольшую сумму денег, появилась такая возможность. Пусть это небольшая квартира с неидеальным ремонтом, но все же своя. Ее можно постепенно отремонтировать, подкопить денег, продать и купить лучше. Отмечу, что в связи с падением цен среди покупателей столичной вторички много клиентов из регионов. В связи с этим у нас даже была создана специальная программа «Регионы», так как мы предполагаем, что интерес иногородних покупателей к недвижимости в Минске сохранится еще какое-то время.
Вторые счастливчики — это те покупатели, которые ориентировались на жилье бизнес-класса и планировали его приобрести только через несколько лет, но смогли это сделать сейчас. Элитное жилье практически не упало в цене, поэтому те, кто планировал купить квартиры VIP-класса по сниженной цене, не смогли это сделать.
Также именно в кризис продавцы вторичного рынка и арендодатели начинают пересматривать свои взгляды на понятие «хорошая квартира с ремонтом». Сегодня стало очень сложно продать или сдать квартиру с плохими потребительскими качествами, так как предложений на рынке очень много. Владельцам квартир приходится приводить в порядок свои квартиры, чтобы продать или сдать их в аренду. Тут тоже хорошо только покупателю или арендатору.
Крупные агентства недвижимости сохраняют темпы роста, а те, кто хотел минутного заработка, уходят с рынка
— Количество сделок в этом году у нас даже немного выше, чем в прошлом. Мы не испугались в начале года и продолжали много работать, открывать новые офисы и предлагать новые услуги. Мы быстро отреагировали на перемены, сориентировали своих клиентов в цене на падающем рынке. Самое главное было донести до продавцов сложившуюся ситуацию, чтобы продать как можно быстрее и как можно выгоднее.
Наша компания пережила не один кризис, мы были ко всему готовы. Я уверена, что у других крупных агентств, оказывающих качественные услуги, которые сумели перестроиться и гибко отреагировать на все вызовы рынка, также все хорошо, — продолжает Светлана Куделко. — Те, кто пришел на рынок совсем недавно без желания много и качественно работать, ушли. И это хорошо, так как рынок очищается от некачественных услуг, люди обращаются только в проверенные временем агентства недвижимости и остаются довольны результатом. Все вместе это создает положительный имидж для риэлтерских организаций.
Нельзя не сказать о том, что государству тоже хорошо от того, что крупные АН продолжают активно работать: налоги выплачиваются, рабочие места сохраняются.
