Коммерческая недвижимость, август 2015: низкая покупательская активность, ставки по аренде плавно снижаются
11.09.2015 2 3820
Специалисты отдела консалтинга группы компаний «Твоя столица» представили итоги ушедшего месяца по рынку коммерческой недвижимости. Ирина Будкевич, аналитик отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица. Управление проектами», рассказала о снижении покупательской активности в офисном сегменте и уменьшении арендных ставок как на офисы, так и на торговые площадки.
Офисы. Долевое строительство
— Рынок долевого строительства бизнес-центров в 2015 г. находится в своеобразном состоянии «аффекта»: покупательская активность не растет, а маркетинговые ходы застройщиков не дают ожидаемых результатов. Данная ситуация вполне объяснима: при «штормящей» экономической ситуации в стране и наполненном офисными помещения рынке недвижимости использование схемы долевого строительства для покупателей востребовано только в исключительных объектах.
В начале года еще были надежды на возвращение былой популярности «долевки» среди покупателей, но летний период не оправдал надежд — продажи на рынок долевого строительства так и не вернулись. Риски все еще превалируют над весьма, по мнению большинства потенциальных покупателей, «туманными» выгодами. К тому же, случаи переносов сроков ввода в последнее время участились, не говоря уже о «замораживании» проектов на неопределённый срок, в том числе и тех, которые находятся на высокой стадии строительной готовности. С учетом сложившейся ситуации покупатели требуют существенного снижения цен. Поэтому в целях стимулирования покупательской активности застройщиками массово проводятся акции по временному снижению стоимости 1 кв. м, увеличению сроков рассрочки и оплаты
Ожидая осеннего всплеска интереса к объектам долевого строительства, застройщики приостановили пусть вялотекущее, но все же снижение цен, наблюдавшееся ранее. По итогам августа средняя стоимость предложения 1 кв. м зафиксирована на уровне 1 610 USD/кв.м. По сравнению с июлем цены предложения по многим объектам остались на прежнем уровне, а по некоторым снижение продолжилось — порядка 50 USD/кв.м.
Диапазон августовских цен предложения:
— для класса «В» составил от 1 350 USD/кв.м до 2 600 USD/кв.м с НДС при средней цене предложения на уровне 1 760 USD/кв.м с НДС;
— для класса «С» — от 1 250 USD/кв.м до 1 700 USD/кв.м с НДС при средней цене предложения на уровне 1 420 USD/кв.м с НДС.
Разбежка цен вызвана разницей в стадиях строительства, на которых находятся объекты долевого строительства. В целом же за 2015 год снижение цен составило более 20%.
Вторичный рынок
— На вторичном рынке офисной недвижимости уровень покупательской активности остается низким и продолжает снижаться. В настоящее время, когда арендные ставки уже существенно «припали», а на уже и так насыщенный офисами рынок выходят все новые и более качественные объекты, компаниям гораздо выгоднее снимать для себя офис в аренду.
За 8 месяцев 2015 года средний уровень цен предложения кв. м для классов «В» и «С» снизился более чем на 30% и по итогам августа 2015 года составил 1 670 USD/кв.м и 1 350 USD/ кв. м с учетом НДС соответственно.
Средние цены предложения уже приближаются к приемлемым для покупателей ценам. В этой ситуации выигрывают те продавцы, которые сумели удержать интерес покупателя к своему помещению и в итоге договориться по цене. Излишнее упрямство со стороны продавцов в отношении цены сейчас ни к чему хорошему не приводит — в любом случае выигрывает покупатель, ведь рынок ему предлагает большой выбор офисов, как качественный, так и ценовой.
Основной объем текущего рыночного спроса сформирован офисными помещениями площадью до 100 кв.м. Особым спросом как среди инвесторов, так и среди компаний-арендаторов пользуются помещения малого метража — до 50 кв.м.
Рынок аренды офисных площадей
— С начала 2015 года ставки аренды в бизнес-центрах г. Минска снизились на 25%. Наиболее интенсивные темпы снижения зафиксированы в первом квартале, по итогам которого максимальное снижение составило более 25% и пришлось на офисы класса «С».
В последующие месяцы снижение замедлилось, и за летний период арендные ставки предложения снизились в среднем по рынку на 5%, до уровня 23,8 EUR/кв.м для класса «А», 15,1 EUR/кв.м для класса «В» и 10,9 EUR/кв.м для класса «С» (с НДС). В то же время ставки, приемлемые для рынка, остались на прежнем уровне, а именно 20,5 EUR/кв.м для класса «А», 14,0 EUR/кв.м для класса «В» и 9,5 EUR/кв.м для класса «С» (с НДС).
Величина предоставляемого дисконта постепенно снижается до 5−8% от первоначально заявленной стоимости. В настоящее время нижний порог арендных ставок предложения зафиксирован на уровне 6 EUR/кв.м с учетом НДС, но надо понимать, что для такого уровня цен рассчитывать на дисконт по факту совершения сделки от собственника уже не приходится.
Осознавая рыночные реалии, арендодатели в борьбе за потенциального арендатора идут на уступки по ставке арендной платы или предоставляют бонусы в виде длительных арендных каникул, бесплатных машиномест, помощи по отделке помещения, уборке офиса, включенные в ставку аренды. Арендаторы, в свою очередь, активны в торгах и придирчивы в выборе объекта.
Если в евро арендные ставки за последний месяц изменились незначительно, то в рублях — выросли существенно из-за курсовой разницы. Изменения в валютной сфере могут повлиять на снижение стоимости аренды, однако оно не будет резким — многие собственники близки к уровню, ниже которого опускать ставки не готовы.
У арендаторов, которых заботит улучшение офисного пространства, в условиях «падающего» рынка есть реальная возможность получить максимально привлекательные коммерческие условия по договорам аренды и найти лучший офис с точки зрения местоположения, качества офисного здания и эффективности планировок.
Торговая недвижимость. Рынок аренды торговых площадей
— С начала 2015 года средняя арендная ставка предложения на торговые площади снизилась на 30% и по итогам августа составила 22,9 EUR/кв.м с учетом НДС.
Однако стоит понимать, что арендная ставка формируется с учетом группы товаров, которую представляет торговый оператор, арендуемой площади и расположения в объекте и местоположения торгового центра с учетом его зоны притяжения.
В течение всего 2015 года на рынке торговых центров наблюдался спад посещаемости и снижение объемов продаж, в связи с чем управляющие компании/собственники и арендаторы сплотили свои усилия в борьбе за клиента. В целях стимулирования покупательской активности торговые операторы устраивают распродажи, проводят различные маркетинговые мероприятия по увеличению продаж: вручение подарочного сертификата при покупке, существенное снижение цены второй покупки в чеке либо предоставление ее в качестве подарка, распространение купонов на дополнительную скидку.
В настоящее время особое внимание в торговых центрах уделяется развлекательной функции. Среди недавно открытых объектов и заявленных к открытию в этом году следует отметить кинотеатр Silver Screen (ТРЦ Arena-сity), молодежный развлекательный центр Bumper park и детский развлекательный центр «Карамелька» (ТРЦ Arena-city), арт-кинотеатр 3D (ТЦ «Титан»), центр семейного досуга «Динозаврия» (ТРЦ «Тивали»), детский развивающий центр «Фегемот» (ТЦ «Караван»), контактные зоопарки «Страна Енотия» (ТРЦ «Титан», ТРЦ «Тивали»), скалодром «Трапеция» (ТЦ «Алми» на пр-те Дзержинского).
