Что ещё, кроме средних цен, изменилось на вторичном рынке после декабрьской девальвации?
21.08.2015 18 8511
Артём Сахаревич
Предложение квартир в августе вернулось к декабрьскому уровню — моменту, после которого началось стремительное обесценивание минской недвижимости. Но за одинаковым числом объектов скрывается ряд качественных изменений. Каких квартир на рынке стало больше? Как изменились возможности для покупки и обмена? На что обращают внимание покупатели при поиске квартиры? Сегодня мы постараемся дать ответ на эти вопросы.
«Каркасников» больше, «панелек» меньше
Одной из причин роста предложения на вторичном рынке стало бурное строительство жилья в прошлые годы. Далеко не все строили квартиры для себя, рассчитывая в 2012—2013-м, что смогут вернуть вложенные деньги с прибылью. Кому-то это удалось сделать в прошлом году, но большинство таких инвесторов будут рады сегодня «выйти в ноль». Нераспроданными остаются также многие новостройки, где строительство уже завершено.
Предложение квартир в современных каркасно-блочных, монолитных и кирпичных домах выросло по сравнению с декабрём на 11%. Особенно ощутимый рост наблюдается в активно застраиваемой Грушевке, где за 8 месяцев в продаже появилось на 146% больше объектов. Схожая ситуация и в других молодых районах: в Лебяжьем предложение квартир увеличилось на 80%, в Брилевичах на 71%. Среди микрорайонов, где нет такого активного строительства, максимальный рост предложения отмечен в Шабанах (+30%) и районе ул. Калинина (+25%).
Хрущевки и брежневки — еще один сегмент, где предложение квартир превышает декабрьский уровень. В последние два года повышенным спросом пользуются лишь объекты с хорошим местоположением.
Примечательно, что после Каменной Горки панельного жилья в столице строится значительно меньше. По сравнению с декабрем, в общей структуре предложения больше всего сократилась доля современных «панелек». Яркий пример этих процессов — Лошица, где число выставленных на продажу квартир уменьшилось за последние 8 месяцев на 20%.
Такого «разброса» цен не было c 2009 года
Различная реакция на продолжительное снижение цен и пошатнувшиеся финансовые возможности населения стали причиной значительного разброса цен в пределах одного типа квартир. Если раньше предложение «компактно» группировалось в диапазоне +/- 10% от медианы цен, то сегодня на рынке гораздо больше очень дорогих и очень дешевых квартир.
В первом случае влияние оказывает т.н. элитное жилье, доля которого по сравнению с прошлым годом выросла. Спрос сократился в 2−3 раза, а приток нового предложения не иссякает. Помимо этого, многие продавцы по старинке ориентируются на цены 2014 года и крайне неохотно идут на уступки (более подробно эта проблема освещалась здесь).
С другой стороны, на падающем рынке всегда есть те, кто хочет продать быстрее, не дожидаясь ценового дна. Именно рост конкуренции в низком ценовом диапазоне стал основной причиной разрыва между средними ценами сделки и предложения.
На примере 1-комнатных квартир мы видим, как увеличился разброс цен в августе по сравнению с декабрем. И чем больше комнат, тем шире становится пропасть между дорогим и дешевым жильем.
Благоприятная почва для обменных сделок
На стабильном рынке растёт число обменов, когда одна квартира покупается на вырученные от продажи другой деньги, формируя цепочку сделок. Последний раз мы отмечали такой период в конце 2014 года. На данный момент также существуют предпосылки для активизации подобных сделок: предложение позволяет выбрать подходящий для размена вариант, а снизившиеся цены сокращают величину доплаты. Более того, сегодня на вторичном рынке наблюдается феномен, когда можно менять квартиры, вообще не прибегая к дополнительным вложениям средств.
График ниже показывает, для скольких квартир можно найти ценовые аналоги с большим числом комнат. Из анализа исключено самое дорогое жилье, но даже без него сложившаяся ситуация уникальна. 58% однушек можно поменять на 2-комнатные квартиры по такой же цене. Если в декабре практически отсутствовало пересечение цен между 1- и 3-комнатными квартирами, сегодня уже 20% «однушек» можно поменять на «трешки» без доплаты.
Конечно, такого рода обмен означает ощутимое ухудшение качеств новой квартиры. Однако, наличие $ 15−20 тысяч в качестве доплаты сегодня дает на порядок больше возможностей для обмена, чем в прошлые годы.
Как показывает опыт прошлых лет, если снижение цен на квартиры в Минске начинает превышать 0,4% в неделю, длина и количество цепочек сокращается. В этой связи, будет крайне любопытно понаблюдать, как отразится на общем спросе новый виток ослабления рубля.
Поисковые тренды: что сегодня ищут покупатели
Структура наиболее просматриваемых объявлений в базе Realt.by по количеству комнат выглядит в % так: 40−36−20−4. Те, кто постоянно следит за ежемесячными обзорами вторичного рынка, наверняка заметят здесь практически полное соответствие структуре сделок. Мы проследили, на что сегодня обращают внимание потенциальные покупатели, предварительно исключив из анализа объекты с дополнительной рекламой.
Высокий интерес присутствует к 1-комнатным квартирам в типовых панельных домах, а также к небольшим квартирам в кирпичных домах с хорошей транспортной доступностью и высокой потенциальной доходностью от аренды.
Настоящий «хит» этого сезона — 2-комнатные квартиры в современных каркасно-блочных и монолитных домах, в которых отсутствует отделка. Выше говорилось, что в этом сегменте установилась высокая конкуренция, и, как следствие, есть очень привлекательные скидки.
Среди квартир с тремя комнатами выделяются панельные хрущевки и брежневки. Благодаря малой площади и невысокой абсолютной цене, эти квартиры фигурируют в поиске в два раза чаще, чем в декабре. Примечательно, что интерес к точно таким квартирам, но с одной комнатой, упал с начала года в три раза.
Наличие метро имеет вес лишь при поиске 1-комнатных квартир среднего ценового диапазона. У других типов жилья зависимости между количеством просмотров объявления и близостью к метро выявлено не было. Судя по всему, те, кто ищет самые дешевые квартиры, готовы мириться с транспортными неудобствами, а те, кто выбирает более просторное жилье, полагаются на личный автомобиль.
Первый этаж при таком большом предложении может привлечь к себе внимание лишь за счет низкой цены. Объявления с квартирами на первом этаже получают в среднем на 10−15% меньше просмотров. Последний этаж вызывает опасения лишь у тех, кто хочет купить хрущевку. В более новых домах квартиры на верхних этажах получают не меньше просмотров, чем остальные, а с ростом этажности дома (от 12 и больше), напротив, пользуются популярностью.
Если объявление о продаже квартиры не содержит ни одной фотографии, просмотры падают в 2−3 раза.
Крайне интересный пункт — ремонт. В этом вопросе важна честность и трезвая, объективная оценка. Популярное на рубеже тысячелетий выражение «евроремонт» отпугивает покупателей у всех без исключения типов квартир. Хороший, удовлетворительный, нормальный, — такие определения нравятся покупателям. Более того, если в объявлении указано, что в квартире «плохой ремонт» или в ней вообще нет отделки, но продавец выставил адекватную цену, можно не сомневаться, что такое объявление будет в лидерах по просмотрам.
Половина наиболее часто просматриваемых объявлений — это либо недавно добавленные в базу, либо те, у которых в последнее время менялась цена. Отсутствие реакции на объявление на протяжении 2−3 недель — первый сигнал к тому, что с выставленной за квартиру ценой что-то не так.
