В июне доступность жилья приблизилась к докризисному уровню: на среднюю зарплату минчанина можно было купить 0,41 кв. м в минской квартире
04.08.2015 7 4517
Анна Копричева, Анна Копричева
«Квадратный метр за зарплату» — таким видится решение квартирного вопроса большинству минчан. И, хотя рыночные цены на жилье в Минске бесконечно далеки от доходов столичных жителей, отношение зарплат к цене квадратного метра является самым объективным показателем покупательской способности населения. Мы сопоставили данные Национального статистического комитета и аналитического центра Realt.by, и выяснили, что в июне этот показатель был на 10% выше, чем в январе.
По данным Белстат, в июне средняя заработная плата минчан составила Br9 398 004. Сопоставив эти данные с курсом доллара и средней ценой квадратного метра на начало июля, мы обнаружили, что на июньскую зарплату минчане могли купить себе немногим меньше жилья, чем на предкризисную ноябрьскую.
Рассчет доступности жилья за среднемесячную заработную плату
Месяц | средняя з/п в Минске, Br | курс $ на начало след. месяца, Br | средняя з/п в Минске, $ | средняя цена кв.м. в Минске на начало след. месяца, $ | доступность жилья, кв.м за зарплату |
ноябрь | 8 099 948 | 10 720 | 755 | 1740 | 0,434 |
декабрь | 9 211 343 | 10 820 | 851 | 1719 | 0,495 |
январь | 8 235 591 | 15 400 | 535 | 1684 | 0,317 |
февраль | 8 569 993 | 15 080 | 568 | 1643 | 0,345 |
март | 8 933 326 | 14 620 | 611 | 1594 | 0,383 |
апрель | 8 793 083 | 14 270 | 616 | 1542 | 0,400 |
май | 8 932 503 | 14 943 | 598 | 1506 | 0,397 |
июнь | 9 398 004 | 15 396 | 610 | 1482 | 0,412 |
Так, в ноябре средняя зарплата по Минску установилась на уровне Br8,1 млн. В начале декабря, когда минчане получили эти деньги на руки, курс доллара составлял Br10 720. Таким образом, средняя зарплата минчан соответствовала $ 755. В этот момент стоимость квадратного метра столичного жилья в среднем составляла $ 1740, а значит, обладатель средней зарплаты мог купить на нее 0,43 квадратного метра в Минске.
В декабре показатель доступности жилья немного подрос: владелец средней декабрьской зарплаты мог купить уже почти 0,5 квадратного метра в столичной квартире. Однако декабрьские данные нельзя считать релевантными, ведь предновогодние зарплаты, как правило, являются самыми высокими в году: работникам начисляют квартальные премии, «13-ю зарплату» и другие бонусы, которых они лишены остальные 11 месяцев.
В январе по сравнению с декабрем доступность жилья резко снизилась: за среднюю зарплату минчанина можно было купить всего 0,32 квадратного метра жилья в столице. Это самый низкий показатель за последние 56 месяцев. В прошлый раз такой незначительный уровень наблюдался в ноябре 2011 года, до этого — на протяжении января-февраля 2009 года. Иными словами, коэффициент доступности жилья опускался до 32% в момент каждой из трех девальваций.
Как следствие, в январе 2015 года количество сделок купли-продажи жилья снизилось на 50% по сравнению со среднемесячным значением года прошлого.
Начиная с февраля зарплаты населения постепенно росли, а средняя стоимость квадратного метра довольно стремительно снижалась.
В июне доступность жилья достигла 41%, но еще не вышла на показатели 2013−2014 лет, когда рынок недвижимости был стабилен, предложения разнообразны, а на среднюю зарплату минчанина можно было купить 0,42−0,47 квадратного метра в минской квартире. Тем не менее, уже в июне количество сделок купли-продажи пришло к докризисному уровню, превысив отметку в 1000 сделок за месяц.
Директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня считает, что показатели за июль будут столь же высоки. И это несмотря на то, что обычно начало летнего сезона знаменует застой на рынке недвижимости.
— Во-первых, упала стоимость «квадрата», большое количество людей смогли позволить себе покупку недвижимости, то есть сработал так называемый отложенный спрос. А во-вторых, появилась неопределенность: была назначена точная дата президентских выборов, и потенциальные покупатели стали дискутировать о том, что случится с экономикой после них.
Значит ли это, что стоимость квадратного метра больше не упадет? Или под влиянием установившейся отрицательной динамики она все-таки еще подвинется? Павел Астапеня считает, что цены на жилье продолжат падать, но совсем не так стремительно, как в первом полугодии.
— Да, произошел определенный всплеск количества сделок, — отмечает эксперт. — Те люди, которые в начале года предрекали полную смерть вторичного рынка купли-продажи квартир, в очередной раз не угадали. Однако дальнейшая ценовая динамика будет зависеть от динамики уровня зарплат. Пока не ясно, какой она будет: с одной стороны, проблема с текущими кредитными выплатами решена, с другой, мы продолжаем брать новые кредиты и обслуживать старые. Все это в совокупности будет влиять на экономическую ситуацию в целом. Вполне возможно, что реальное выражение средней зарплаты в ближайшее время снизится. Поэтому утверждать, что стоимость квадратного метра больше не упадет, конечно, нельзя. Я думаю, что плавное снижение продолжится, но такой стремительной динамики, как с января по июнь, до конца года ожидать не следует.
Некоторые специалисты, наблюдающие рынок жилья изнутри, утверждают, что оттуда практически исчезли предложения элитной недвижимости: «Некоторые собственники пошли на снижение цен и уже продали свои дома. Те, кто не пожелал снизить цену, отложили продажу до лучших времен», — рассказывал в недавнем интервью Realt.by Артем Черцов, заместитель начальника отдела управления продаж вторичного рынка жилья АН «Твоя Столица». Может быть, цены снизились именно благодаря тому, что с рынка ушли дорогие предложения?
— Понятно, что какое-то количество квартир премиум- и бизнес-класса ушло с рынка, — подтверждает Павел Астапеня, — но основная масса собственников элитных вариантов жилья понемногу начали снижать цены. Это закономерная ситуация для любого кризиса: сейчас эконом-класс просел уже существенно, дальнейшее снижение цен в этом сегменте будет плавным, а отрицательная динамика средней цены будет происходить за счет сегмента премиум- и бизнес-класса, что мы сейчас и наблюдаем.
В момент своего исторического максимума показатель доступности жилья в Минске установился на отметке 0,55 - именно такую часть квадратного метра столичной квартиры можно было приобрести на среднюю зарплату минчанина в октябре 2012 года, когда бюджет бурлил от инвестиций. Способен ли показатель доступности жилья когда-нибудь достигнуть этого уровня?
— В 2012 году очень резко возросла средняя зарплата в Минске, — напоминает Павел Астапеня, — благодаря тому, что страна получала кредиты, необходимость выплат по которым стала актуальна в последующие годы. В 2012 году обязательств по кредитам у РБ было немного. Рост средней заработной платы вызвал приток людей из регионов, произошел достаточно серьезный прирост населения за счет эмигрантов, что в свою очередь вызвало рост арендных ставок и цен продажи на рынке недвижимости. То есть 0,55 квадратного метра за зарплату — это показатель, который стал возможен только благодаря тому, что рынок жилья не отреагировал на эту ситуацию мгновенно. При похожих обстоятельствах уровень доступности жилья может достигнуть или даже «перепрыгнуть» коэффициент октября-2012, но долго такая благоприятная ситуация не продержится.
