Спрос на загородную недвижимость упал на 40%, цены растут только на участки
25.06.2015 11 6978
Артём Сахаревич
С приходом первого тепла спрос на недвижимость за городом начинает расти, а в мае-июне этот процесс достигает пика. Наличие собственного загородного дома или дачи, куда можно приезжать на выходные и жить летом, — мечта многих минчан. С наступлением экономического кризиса многие потенциальные покупатели были вынуждены отложить свои планы, что сильно подкорректировало число сделок на рынке загородного жилья.
В 2015 году ожидания продавцов пока не оправдываются
Загородный рынок подвержен естественной температурной сезонности. Зимой сделки совершаются редко, а в теплое время года спрос держится на высоком уровне. 2015 год не стал исключением — от месяца к месяцу мы наблюдаем все больше сделок купли-продажи с объектами загородной недвижимости: участками, капитальными строениями и застроенными участками.
Но если сравнить абсолютные цифры с прошлым годом, то ситуация покажется далеко не самой радужной. В Минском районе за первые 5 месяцев 2015 года было заключено на 40% меньше сделок с загородной недвижимостью, чем за аналогичный период прошлого года. В соседних районах результаты не многим лучше — там спрос упал в среднем на 34%.
В мае 2015 года спрос на загородную недвижимость едва превышал средний уровень зимних месяцев прошлых лет
Предложение «разбухло» до рекордных размеров
У загородной недвижимости мы наблюдаем ту же проблему перенасыщенности предложением, что и на рынке продажи квартир в Минске. Если столица пожинает плоды бурной девелоперской деятельности в минувшие годы, то за городом главным «застройщиком» выступало само население. Традиционное желание белорусов возводить дома своими силами активно материализовалось в предыдущие относительно благополучные годы. Как результат, сегодня каждый третий продаваемый дом или коттедж имеет возраст не более 5 лет. Примечательно, что половина из них это «недострой» со степенью готовности 60−90%.
Что касается организованного рынка загородного жилья, то количество новых проектов в последние годы ограничивается примерно десятком коттеджных и таунхаус-поселков, совокупное предложение которых даже близко не может конкурировать по объему со вторичным рынком.
Общий рост предложения на рынке загородного жилья за последние 12 месяцев составил 64%. Подобная тенденция была повсеместной и затронула все направления. Самая острая ситуация сложилась на данный момент на южном Слуцком направлении. Здесь количество выставленных на продажу объектов по сравнению с июнем 2014 года увеличилось на 105%.
В зависимости от типа недвижимости рост объема предложения был следующим: конкуренция среди продавцов домов и коттеджей выросла на 75−80%, участков продается на 43% больше, чем годом ранее, а предложение дач увеличилось на 45%.
кликните для увеличения
Превышение предложения над спросом характерно для всех сегментов загородного рынка. Если в Минске аналогичный дисбаланс уже заметно сказался на цене квартир, которые независимо от типа и местоположения объектов снизились в среднем на 15−20%, то у загородной недвижимости подобное единство не прослеживается. Негативная динамика превалирует, но по ряду направлений цены всё равно выросли.
Наиболее однородная ситуация складывается в дачном сегменте. Лишь на Мядельском направлении цены на дачи выросли по сравнению с прошлым годом. По остальным направлениям отмечено снижение цен. Если средний ценовой фон в 2014 году колебался в диапазоне 25−45 тыс. USD, то сейчас за дачу «просят» в среднем от 20 до 35 тысяч.
Исключительно негативная ценовая динамика прослеживается в ближайшем пригороде. В 10-километровой зоне от МКАД снижение цен было зафиксировано у всех типов недвижимости по всем направлениям. Загородный рынок вблизи МКАД отчетливо реагирует на изменение цен на квартиры в Минске. С увеличением расстояния от столицы эта связь становится более размытой, а у динамики проявляется заметная инертность.
Цены на коттеджи вблизи столицы снизились в большинстве направлений, самая ощутимая коррекция (около 20%) наблюдалась вдоль выездов в сторону Бреста, Могилева и Мяделя. Несмотря на это снижение, в радиусе 10 километров от МКАД цены на дома и коттеджи по-прежнему остаются чрезвычайно высокими и лишь за единичные объекты продавцы «просят» сумму, соизмеримую цене типовых 3- и 4-коматных квартир в Минске.
Высокий ценовой фон у домов и коттеджей приводит к переориентации и без того поредевшего спроса в сторону земельных участков. Количество сделок в этом сегменте уменьшилось не так сильно, как у остальных, а 6 из 9 направлений демонстрируют положительную динамику цен к уровню цен прошлого года. Более чем на треть выросли цены на участки по Раковскому и Логойскому направлениям, которые считаются наиболее престижными.
Кризис уже сказался на объемах спроса на загородную недвижимость, теперь активно меняется его структура. Растёт доля тех, кто выбирает самостоятельное строительство дома, и это делает сегмент продажи земельных участков наименее подверженным кризису. Остаются востребованными и дачи, как наиболее доступный вариант загородного дома, где к тому же с начала года существенно снизились цены.
Что касается домов и коттеджей, то здесь ситуация напоминает рынок продажи квартир в Минске: продаёт тот, кто идет на существенные скидки. Некоторые объекты и раньше «висели» в базе больше года, теперь подобная ситуация наверняка будет наблюдаться ещё чаще. Эмоциональный фактор при продаже загородного дома гораздо выше, чем в случае с квартирой. Многие продавцы попросту не готовы идти на уступки, если вложили в строительство или ремонт дома собственное время и силы.
Текущая экономическая ситуация и общее состояние рынка загородного жилья ведут к снижению девелоперской активности, ввиду заметно возросших рисков, и закономерному уменьшению числа новых проектов. Если они и будут появляться, то скорее всего это будут проекты эконом-класса, состоящие преимущественно из таунхаусов.
