Разгонит или затормозит: как скажется на снижении цен сезонный фактор?
28.05.2015 33 8997
Артем Сахаревич
Из последних 10 лет лишь 5 прошли относительно спокойно — цены на квартиры в Минске менялись не более чем на 10%. Каким бы ни был рынок: растущим, падающим или стабильным — в зависимости от поры года в его поведении можно разглядеть схожие черты. Если доходы, кредиты и миграция задают направление для движения цен, то сезонность придаёт динамике итоговые очертания. Сегодня мы попытаемся определить, как различные сезоны года влияют на поведение покупателей и продавцов жилья в столице, а также рассмотрим ближайшие перспективы через призму сезонного фактора.
Во время новогодних и майских праздников цены на квартиры меняются не так активно, как до и после них. Те, кто постоянно наблюдает за ситуацией на рынке жилья, наверняка обращали внимание на этот факт, который является ярким примером сезонности. Впрочем, её влияние распространяется на весь год.
Мы проследили динамику основных рыночных показателей за все месяцы, начиная с января 2006 года. Величины спроса и предложения у каждого из 12 месяцев сравнивались с общим средним за весь этот период. Отклонения конкретного месяца от «нормы» выражены в процентах, а сам год был разбит на 5 основных периодов.
«Мёртвый» сезон: январь — начало февраля
Активность продавцов и покупателей самая низкая в году. И те, и другие отходят от новогодних и рождественских праздников, медленно вливаясь в привычный рабочий ритм. Система, которая не давала сбой последние 10 лет: в январе сделок купли-продажи квартир всегда меньше, чем в предыдущем декабре и последующем феврале.
Время максимальных колебаний: конец февраля — апрель
Рынок стремительно оживает. Нормальным явлением считается резкий рост спроса и предложения. Если по какой-то причине один из этих показателей не демонстрирует признаков восстановления — на дворе либо кризис, либо «хапун». Именно поэтому период с февраля по апрель характеризуется самыми высокими колебаниями цен. Сильнейший рост 2007-го и крутое пике 2009-го пришлись именно на это время года.
Летнее затишье: май — июль
Майские праздники и первое по-настоящему теплое солнце отвлекают участников рынка от совершения сделок. Нормой для мая считается снижение спроса по сравнению с апрелем и мартом. В это же время предложение квартир достигает пика, после чего начинает снижаться. После праздников покупатели возвращаются на рынок, и некоторые специалисты называют это время второй волной спроса. Впрочем, она редко достигает уровня первых весенних месяцев.
Влияние учебного года: август — сентябрь
Активная фаза отпускного и дачного сезонов сказывается на сокращении предложения квартир — их количество опускается ниже среднегодовой нормы. В то же время у многих потенциальных покупателей появляются причины для совершения сделки. Начало учебного года и традиционный арендный ажиотаж затрагивают и рынок продажи. Некоторые родители покупают жилье детям, поступившим в вузы или тем, кто уже окончил университет. Для многих семей важно, чтобы дети пошли в новую школу с сентября, и это вынуждает их не откладывать покупку. Цены на квартиры в это время снижаются только в сложные, кризисные годы.
Ударный четвертый квартал: октябрь-декабрь
После окончания отпускного сезона на рынок массово возвращаются продавцы и покупатели. Многие считают конец года лучшим временем для решения жилищного вопроса. Как показывают данные, это утверждение чаще оказывается верным — на стабильном рынке в IV квартале и спрос, и предложение превышают годовую норму.
Как сезонный фактор может повлиять на рыночную ситуацию в 2015 году?
У конкретного года всегда будут свои отличия от приведенного выше сценария. Из-за резких изменений ценообразующих факторов рынок может полностью проигнорировать какой-либо сезон или существенно усилить его влияние. Тем не менее, даже те годы, когда колебания цен на рынке были максимальными, в целом вписывались в канву сезонности. На данный момент не является исключением и 2015-й.
Слабый спрос в январе не был большим сюрпризом. Покупатели не вернулись на рынок в феврале-марте и это произошло на фоне рекордного роста предложения. Такое развитие ситуации закономерно привело к резкому снижению цен. Вместо двух весенних месяцев с высоким числом сделок на этот раз что-то похожее на норму мы увидели лишь в апреле.
Ожидать высокого уровня спроса в мае вряд ли приходится: в восьми из десяти последних лет спрос в мае был ниже, чем в апреле. Если так произойдет и на этот раз, сильный негативный тренд имеет все шансы на продолжение в июне. Стоит отметить, что май и июнь всегда были месяцами, когда цены на квартиры в Минске снижались. Обратная ситуация наблюдалась лишь в случае активного влияния других факторов. Пример тому — 2013 год и появление 16-процентных кредитов на покупку и строительство жилья.
С другой стороны, должно произойти что-то из ряда вон выходящее, чтобы ежемесячное снижение цен на 3% продолжалось и дальше — в июле, августе и сентябре. Количество выставленных на продажу квартир наверняка продолжит уменьшаться, и среди них будет расти доля «неликвида». Следующий массовый приток новых объектов на рынок стоит ожидать после отпускного сезона. Не стоит забывать и о естественных причинах активизации спроса в конце лета, о которых говорилось выше.
Статистика последних 10 лет также говорит в пользу замедления снижения цен в III квартале. Максимальное падение цен в июле составляло 2,3%, в августе 1,0%, а в сентябре всего 0,5%.
Подобные прогнозы имеют право на жизнь в том случае, если влияние других факторов будет минимальным. Резкие экономические потрясения незамедлительно найдут отражение на рынке жилья. Если грядущие президентские выборы станут своего рода гарантом стабильной экономической ситуации летом и в начале осени, в ближайшие месяцы роль сезонного фактора на рынке жилой недвижимости Минска будет только возрастать.
