Рынок коммерческой недвижимости: как выжить в кризис
14.04.2015 5625
Елена Масловская, Елена МАСЛОВСКАЯ
Сегодня на рынке нежилой недвижимости сложилась достаточно непростая ситуация. Ставки аренды снижаются, вакантность помещений растет. На какие меры вынуждены идти собственники, чтобы удержать арендатора? Чем чревата для них длительная вакантность площадей? Как действовать в это непростое время арендодателям, чтобы сохранить свой бизнес?
Ответы на эти и другие вопросы искала журналист портала Realt.by.
Реалии рынка: ставки снижаются, вакантность помещений растет
Рынок аренды нежилых помещений условно разделен на две большие группы объектов, находящихся в частной и республиканской собственности. Собственниками офисов частной формы собственности являются один или несколько частных владельцев, выступающих в роли арендодателей. Что же касается объектов республиканской формы собственности, то они преимущественно находятся в управлении крупнейшего на рынке коммерческой недвижимости РБ оператора — ГУ «Главное хозяйственное управление» (ГХУ) Управления делами Президента Республики Беларусь.
Объекты как частной, так и республиканской формы собственности рано или поздно находят своего арендатора. Но в условиях непростой экономической ситуации, когда многие компании сворачивают свой бизнес, сохранить, а тем более найти новых арендаторов становится все сложнее.
По оценкам специалистов «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса», в настоящее время в бизнес-центрах Минска сдается в аренду порядка 740 тыс. кв. м офисных площадей. Предполагается, что в 2015 году за счет новых проектов рынок пополнится еще примерно на 170 тыс. кв.м.
В оперативном управлении ГХУ находится более 1 млн кв. м арендных площадей, в основном в Минске и областных центрах (более 350 зданий и сооружений).
Если говорить о спросе на рынке аренды офисов, находящихся в частной собственности, то он продолжает оставаться низким. Так, согласно данным «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса», в феврале по сравнению с январем ставки предложения в среднем снизились на 8%, а по сравнению с декабрем 2014 года — на 12%.
Средняя ставка кв. м современных офисных площадей класса «А» в феврале сформировалась на уровне 27,2 EUR/кв.м с НДС (-5% по сравнению с январем и -9% по сравнению с декабрем 2014 г.), класса «В» — 18,0 EUR/кв.м с НДС (-8% и -9%) и для класса «С» — 13,6 EUR/кв.м с НДС (-15% и -18%).
В сложившихся условиях растет вакантность помещений, которая частично обусловлена появлением на рынке новых проектов, а частично — релокацией (переездом) арендаторов из одних помещений в другие.
В то же время, по наблюдениям компании Colliers International, пока арендаторы не решаются полностью уходить с рынка.
— Для некоторых арендаторов, наоборот, данная ситуация создает хорошие условия для роста и релокации в новые проекты, которые ранее были для них недоступны в силу достаточно высоких ставок аренды. Есть немало примеров такого роста, и, как правило, это иностранные компании и компании IT-сектора, — говорит Константин Каряпин, старший консультант департамента брокериджа Colliers International.
Не все так просто складывается и с заполнением свободных площадей в зданиях и сооружениях и у государственного оператора — ГХУ. Как правило, большинство зданий эксплуатируется с момента постройки: 60−70-х годов прошлого столетия. В начале 90-х годов, с учетом экономических и политических причин и проходивших процессов, они неоднократно меняли собственников. В последующем объекты были переведены в республиканскую собственность и переданы в оперативное управление ГХУ, которое и сдает их в аренду.
— Да, определенная доля свободных площадей есть и у нас, — говорит Владимир Круглянин, заместитель начальника ГУ «Главное хозяйственное управление» Управления делами Президента РБ. — Прежде всего, это обусловлено экономическими трудностями, когда многим арендаторам приходится сворачивать свою деятельность. Кроме того, появляются современные бизнес-центры, помещения в которых продаются и сдаются в аренду. Некоторые состоятельные арендаторы переходят в современные здания и арендуют там помещения либо становятся их собственниками. Определенный процент расторжения договоров обусловлен ростом стоимости коммунальных и эксплуатационных расходов. Иные причины освобождения площадей составляют незначительный объем.
Почему снижаются ставки аренды
— На уровень арендных ставок существенное влияние оказывают объемы ввода новых офисных площадей и макроэкономическая ситуация в стране, — говорит Ольга Сенчук, заместитель руководителя «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса». — Если в 2014 году цены предложения, по сути, стояли на месте, а росла лишь величина дисконта по факту совершения сделки, то в 2015 году наглядно можно видеть снижение цен предложения. Причем если раньше более выгодные условия аренды предлагались в новых бизнес-центрах, которым нужно было как можно быстрее заполнить объект арендаторами, то сейчас похожие условия предоставляются уже в действующих объектах.
Со своей стороны Константин Каряпин добавляет, что падение покупательской способности ведет к снижению доходов компаний-арендаторов. Для сохранения своего бизнеса они ищут различные способы снижения затрат, в том числе и расходов на аренду офисных помещений.
— Большинство девелоперов строили свои здания с привлечением кредитных ресурсов, и для них снижение доходов от аренды является негативной тенденцией. И если арендатор все же имеет преимущество в том, что ему проще найти новое помещение, то арендодатель будет иметь много проблем, в том числе финансовых, пока найдет нового арендатора. Таким образом, чтобы не привести себя в положение полной неплатежеспособности по кредитным долгам, арендодатели принимают вполне правильное решение о снижении ставки аренды. При этом кто-то снижает ее на определенный период времени, а кто-то — до окончания срока действия договора аренды. Снижая ставки аренды, собственники идут на отказ от индексации аренды либо снижение ее возможного размера, — добавляет старший консультант департамента брокериджа Colliers International.
- торгово-офисный центр в Витебске, пр. Строителей
В случае, когда собственники ищут новых арендаторов на свои вакантные помещения, они вынуждены идти на ряд дополнительных мер для привлечения к себе интереса.
— Они не только снижают ставки до уровня аналогичных проектов, но и готовы брать на себя часть расходов по адаптации своих помещений под требования арендатора (установка перегородок, разводка электрики и сетей малых токов). Фактически, просто предоставить ставку аренды на уровне рынка становится уже недостаточным, поскольку у арендатора появляется дополнительная статья расходов на достаточно дорогой переезд, — говорит Константин Каряпин.
— По нашим наблюдениям, все же большинство арендаторов и арендодателей договариваются о снижении арендной ставки до некоего равновесного уровня в рамках уже действующих договоров аренды. Многие из арендодателей понимают, что найти в существующих условиях нового арендатора будет более проблематично и затратно, чем пойти на компромисс с существующим, — добавляет к сказанному Ольга Сенчук.
Чтобы сегодня успешно подыскать арендатора на офисное помещение, оно должно либо располагаться в уникальном объекте, либо сдаваться по очень «сладкой» цене. Простые помещения, да еще по завышенной стоимости, как правило, остаются невостребованными, добавляет специалист.
- административное здание, г. Минск, пер. Липковский (Степянка)
Куда сложнее действовать в условиях непростой экономической ситуации государственному оператору, работа которого строго ограничена действующим законодательством. Арендная плата за помещения в зданиях республиканской формы собственности «привязана» к базовой арендной величине (БАВ), к которой может применяться повышающий коэффициент в зависимости от экономико-планировочной зоны размещения объекта.
— Мы проводили анализ и выявили, что у нас арендная плата несколько ниже, чем в современных бизнес-центрах либо административных зданиях, сопоставимых по месту размещения, качественным и эксплуатационным характеристикам офисных помещений, предлагаемых на коммерческой основе. ГХУ как оператор довольно жестко ограничено в возможности снижения как ставок аренды, так и в части влияния на стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг, сказывающихся на привлекательность помещений, поскольку является их «транзитером», — поясняет ситуацию Владимир Круглянин.
К слову, с 1 апреля БАВ в Беларуси установлена в размере 120 тыс. руб., что в свою очередь привело к увеличению арендной платы. Может случиться так, что на фоне снижения арендных ставок в современных бизнес-центрах и повышения арендной базовой величины арендная плата у частников и государственного оператора по отдельным помещениям будет практически одинаковой. Учитывая, что по сравнению со зданиями ГХУ в бизнес-центрах созданы более комфортные условия, арендаторы объектов республиканской собственности, возможно, чаще будут менять «место прописки» и переезжать в современные офисы.
- объект общественного питания, г. Витебск
Так, к примеру, переехать из здания по ул. Платонова, 10, находящегося в оперативном управлении ГХУ, в современный офис планирует арендатор, который снимал здесь помещение 13 лет. До увеличения базовой арендной величины плата без НДС за помещение 54 кв. м составляла 7 202 000 руб.,
— Вроде не дорого, — говорит арендатор. — Зато коммунальные платежи, например, за февраль в общей сложности составили 6 млн руб. В помещении не установлены индивидуальные счетчики. Расход электроэнергии в здании распределяется между всеми арендаторами. Но кто-то потребляет электроэнергию круглосуточно, а кто-то экономит, но все платят поровну. Например, в среднем нам насчитывают в месяц от 600 до 1000 киловатт. Столько электроэнергии в офисе мы однозначно не потребляем. В итоге получается, что размер коммунальных платежей в этом здании раза в 3−4 выше, чем в современном бизнес-центре. Выигрывая на стоимости арендной платы, мы теряем на «коммуналке». А с 1 апреля выросла еще и арендная плата.
К чему ведет длительная незаполняемость помещений
Тем не менее, несмотря на достаточно непростую ситуацию на рынке, далеко не все собственники ведут гибкую политику в отношении своих арендаторов. Вот они то и рискуют остаться у «разбитого корыта», говорит старший консультант департамента брокериджа Colliers International.
— Появление тех собственников, которые уже готовы предоставить бонусы новому арендатору, рано или поздно окажет влияние на то, что многие будут иметь высокую вакансию и долги перед банком. Это чревато как для владельцев зданий, так и для арендаторов. Особенно болезненно это может сказаться на иностранных арендаторах, когда бюджетирование и планирование бизнеса является ключевой основой их существования в определенной стране. Может сложиться ситуация, когда банк-кредитор будет вынужден обратить взыскание на имущество должника и таким образом либо сам будет управлять зданием, что является непрофильным видом бизнеса для банка, либо начнет продавать его целиком или по частям, что приведет к понижению классности здания, его уровня позиционирования, управления и прочих проблем, — поясняет ситуацию Константин Каряпин.
- бизнес-центр, г. Минск, ул. Гинтовта
Последствием незаполнения площадей является то, что собственники вынуждены из своего кармана нести расходы по содержанию помещений, возмещению стоимости коммунальных услуг, дополняет специалист. Кроме того, для тех, кто привлекал к строительству кредитные ресурсы, вакантность помещений чревата неплатежеспособностью по кредитному договору, обращением взыскания на имущество должника, утратой прав собственности на проект и в результате банкротством.
Содержать неиспользуемую недвижимость становится дорого
Сегодня некоторые помещения в новом высотном бизнес-центре Royal Plaza по пр. Победителей можно арендовать по демпинговым ценам — за 18 EUR/кв.м, хотя еще в прошлом году цена стартовала от 50 EUR/кв.м. Налоговая нагрузка и коммунальные платежи, которые ложатся на плечи собственников, вынуждают их снижать арендные ставки.
Так, налог на помещения в зданиях, расположенных в центре города, к каким относится и Royal Plaza, составляет 2% в месяц от стоимости объекта. За год за офис 115 кв. м придется заплатить налог в размере 110 млн руб. Правда, в течение первого года после сдачи объекта в эксплуатацию налог не взимается. Но в Royal Plaza данная льгота прекратит действовать уже в июне текущего года. Коммунальные платежи за данный офис в месяц в среднем обходятся в 4,5 млн руб., в год — 54 млн руб. Итого, вакантное помещение с налогом и «коммуналкой» обойдется собственнику в месяц примерно в 14 млн руб., в год — в 168 млн руб. А если таких вакантных мест будет много?
Активная и грамотно организованная рекламная кампания объектов, привлечение к заполнению и управлению проектами консультантов — это действенные меры, которые помогают собственникам быстрее сдать помещения в аренду и снять с себя нагрузку по их содержанию.
Если говорить о ГХУ, то, кроме указанных выше мер, оно свои освобождаемые арендаторами помещения реализует на аукционах, организатором которых и выступает. Аукционы проходят в здании данной организации один раз в неделю. 31 марта на аукционе по продаже права аренды помещений сроком на 3 года побывала и журналист портала Realt.by.
На аукцион было выставлено 77 лотов — кабинеты, комнаты, склады, бар, кухня, вспомогательные и подсобные помещения и др., из них продано единственным заявителям по начальной цене, увеличенной на 5%, всего 9 лотов. Прямо скажем, не густо.
Хотя, надо сказать, что среди лотов были и заслуживающие внимания помещения. Так, начальная цена лота — кабинета площадью 34,4 кв. м в здании по пр. Победителей, 23, корп. 1 — составила 877 200 руб. Оно продано заявителю по начальной цене, увеличенной на 5%. Месячная арендная плата на тот момент — 5 263 200 руб.
Как пояснили в организации, в последнее время активных торгов по лотам на аукционах не наблюдается. Все нереализованные лоты выставляются на аукцион повторно.
