Перепланировка квартиры: от идеи до ввода помещения в эксплуатацию
24.12.2014 7922
Карина Попкова
Задумавшись о ремонте квартиры, многие не хотят ограничиваться переклеиванием обоев и обновлением потолков, а решаются полностью переделать свое жилье — сделать перепланировку. Как известно, данная процедура возможна только при получении разрешений от всевозможных ведомств и организаций, что, в свою очередь, сопровождается подготовкой огромного списка документов. В этом материале мы расскажем, какие документы нужны для получения разрешения на перепланировку квартиры, и в какие организации нужно обращаться.
Наш эксперт Константин Высочин, директор «Архитектурного бюро Высочина» поделился своим опытом работы и рассказал, почему процедура получения разрешений занимает много времени, какие зоны в квартирах минчане переделывают чаще всего и на что решаются неохотно.
— Начну с того, что все перепланировки разные, шаблонных нет. Поэтому и пакет необходимых документов разный. Люди называют перепланировкой абсолютно все, что связано с изменением технических характеристик квартиры. Нужно учитывать, что это понятие включает в себя реконструкцию, модернизацию, переоборудование — совершенно разные виды работ. Чтобы что-то поменять, необходимо получить разрешение: для перепланировки — от местных исполнительных властей, для реконструкции, модернизации — от Мингорисполкома.
О перепланировке с точки зрения сложности получения разрешения
— Для того чтобы подать документы на перепланировку квартиры главе администрации района, необходимо собрать определенный пакет бумаг, подтверждающих намерение сделать перепланировку качественно и по закону. Для этого нужно обратиться в ЖРЭО, рассказать о своей идее сделать перепланировку, прорисовать на ксерокопии технического паспорта все изменения, которые вы хотите внести. Специалист ЖРЭО, опираясь на строительные, санитарные, пожарные нормы и правила, скажет, что из желаемого вы можете поменять, а что нет.
С согласованной в ЖРЭО план-схемой нужно пойти в местную эксплуатирующую организацию: либо в Товарищество собственников, либо в ЖЭС. В ведомстве главный инженер решит, одобряет он представленную план-схему или нет.
Затем нужно обратиться за одобрением к главному архитектору района. Только после этого мы возвращаемся в ЖРЭО, чтобы все эти документы подать на рассмотрение администрации района. Там нужно получить первое разрешение, которое позволит начать проектно-изыскательские разработки и создание строительного проекта. На его основе можно приступать к работам. Строительный проект готовят частные или государственные проектные организации. Они до мелочей прорисовывают все, что вы хотите поменять, установить, переделать в квартире.
Готовый строительный проект нужно согласовать с главным архитектором района, энергосбытом, строительной экспертизой (единственная организация в Минске, где утверждаются расчеты по конструктивной части) — в общем, с рядом организаций, в зависимости от характеристики и объема изменений.
Когда строительный проект, наконец, согласован с рядом ведомств, мы возвращаемся в администрацию района, где ждем разрешения на начало строительных работ. Например, мое архитектурное бюро справляется с получением разрешения на стандартную несложную перепланировку в квартире в течение 53 рабочих дней. Безусловно, этот срок может быть в разы больше. Все зависит от степени сложности проекта. Когда люди решаются получить разрешение самостоятельно, то у них это чаще всего занимает около полугода.
Много времени уходит на получение разрешения, если человек сам занимается документами, потому что во всех перечисленных выше организациях приемный день, чаще всего, один в неделю, а, например, у главного архитектора района — два дня в месяц. У нас же этот процесс давно отлажен, поэтому все происходит быстрее.
- Технический паспорт квартиры до перепланировки
- Технический паспорт квартиры после перепланировки
После завершения перепланировки необходимо получить разрешения на ввод помещения в эксплуатацию
— После полного завершения перепланировки необходимо доказать компетентным ведомствам, что все строительные работы выполнены согласно утвержденному строительному проекту. Первое, что нужно для этого сделать, это прийти в КУП «Минское городское кадастровое агентство», заказать выезд бригады инженеров, которые сделают ведомость технических характеристик. Специалист красными линиями наносит на технический паспорт квартиры все изменения.
Далее, с этой ведомостью, согласованным строительным проектом необходимо обратиться к главному архитектору района. Он решит, соответствует ли сделанная перепланировка изначальному проекту. Если все в порядке, то вам выдадут акты ввода в эксплуатацию. Решения о выдаче таких актов принимает целая комиссия, состоящая из представителей заинтересованных ведомств. К каждому из них нужно съездить и получить разрешение ввести квартиру в эксплуатацию после перепланировки.
Существует еще и такое понятие, как скрытые работы (замена труб, кабелей, гидроизоляция
Также комиссии нужно предоставить договор технадзора. Есть работы, например, гидроизоляция пола, которые могут делать только люди, имеющие лицензию. Проверять, правильно ли все сделано, также должна фирма, имеющая на это разрешение.
Собрав подписи от всей комиссии на разрешение ввода объекта в эксплуатацию, приложив ведомость технических характеристик, документы нужно отдать на рассмотрение в исполком. Там уже будет принято решение, вводить объект в эксплуатацию или нет. Получив разрешение от исполкома, нужно отнести все документы в КУП «Минское городское кадастровое агентство», где и будет принято окончательно решение. Эта процедура может занимать полгода. Мы справляемся за 25 рабочих дней.
Часто люди вообще забывают о том, что необходимо получить разрешение на ввод помещения в эксплуатацию. В таком случае перепланировка считается незаконной.
О перепланировке с точки зрения дизайна интерьера
— Если говорить о дизайне интерьера, то многие люди, обращаясь к нам, даже не представляют, как можно переделать их квартиру. Ведь существует дизайн пространства, и можно не просто объединить ванную комнату и санузел, но и расширить коридор, увеличить площадь гостиной, поменять зоны и на кухне сделать спальню.
Самая стандартная перепланировка — это расшить кухню за счет присоединения к ней соседней комнаты. Также люди часто хотят объединить ванную комнату и санузел, увеличить пространство ванной за счет коридора.
Из нестандартных проектов у нас было задание сделать из кухни жилую комнату, а кухню перенести в гостиную. Площадь гостиной позволяла выполнить это не в ущерб зоне для гостей. Мы из двухкомнатной квартиры сделали трехкомнатную.
В старых квартирах я сталкиваюсь с катастрофически маленькой площадью. В новых — с большим количеством неиспользуемых зон. Когда коридор занимает 22 кв. м, то в нем, например, можно сделать гардеробную. Тогда не требовались бы ставить шкафы для одежды в комнатах. Люди почему-то идут на это очень неохотно.
Еще один неординарный и сложный проект: квартиру в старом доме переделывали в двухуровневую за счет использования чердачного помещения. Это уже реконструкция, а не перепланировка. По закону зоны общего пользования принадлежат городу, но их можно приобрести в собственность, если городские власти разрешат это сделать. Цена кв. м такого помещения может доходить до $ 2 тыс. Этот проект мы делали 1,5 года. До реконструкции в квартире было 125 кв. м, после — 205 кв.м.
***
Как видим, процесс перепланировки не отличается простотой, однако при желании из любого помещения можно сделать квартиру своей мечты. А временные затраты на получение разрешений — издержки, связанные с обеспечением максимальной безопасности вашей жизни.
