Квартиры с дефектом: как обнаружить недостаток и выбить из продавца достойную скидку?
02.10.2014 4 6456
Анна Копричева, Анна Копричева
Бросаясь на поиски квартиры, покупатель неизбежно оказывается в ситуации, когда за каждой дверью его ждет тысяча и одна проблема. О некоторых недостатках можно узнать от продавца, другие скрыты глазу и могут существенно подпортить жизнь новоселу. Как не пропустить значимые дефекты и обратить их наличие в свою пользу — в материале Realt.by.
Протечки, плесень и трещины
Самостоятельно найти в квартире протечку, плесневый грибок или трещину достаточно сложно, особенно если хозяин квартиры замаскировал дефект свежими обоями или шкафом-купе. Застраховать себя от покупки квартиры с техническим дефектом можно, обратившись к агенту по недвижимости. При заключении договора с агентством хозяин квартиры обязан указать все технические дефекты продаваемого объекта, будь то наличие трещин в стенах, протечки, слабый напор воды или аварийное состояние дома. Если собственник скрыл дефект, то договор купли-продажи квартиры можно расторгнуть в судебном порядке.
Поэтому хозяева, которые продают квартиру через посредника, предпочитают заранее рассказать о всех дефектах потенциальным покупателям, и более того, сделать скидку.
— Бывает, что в квартире промерзает угол, появляется плесень, — поясняет Ирина Шевандо, агент по операциям с недвижимостью ЦТН «ПАКОДАН». — Мы клиентов предупреждаем, что здесь было промерзание, рекомендуем обшить термошубой и предлагаем обсудить возможность скидки, такой, чтобы хватило на три термошубы. Почему бы и нет? Если цена вопроса $ 1000, а продавец уступает $ 3000?
Но существуют дефекты, которые собственник не обязан оговаривать с клиентом: близость свалки, неблагополучные соседи, вид на мусорку или козырек под окнами. Как не упустить из виду самое главное, и на какой дисконт может рассчитывать покупатель квартиры с подобными недостатками? Эти вопросы мы задали представителям белорусских агентств недвижимости.
Окна с видом на козырек
Все риэлтеры в один голос заверяют: небольшая скидка способна творить чудеса. Но если попалась квартира с видом на козырек, то даже с учетом дисконта она может годами лежать в базе агентства недвижимости.
— Козырек — это не дефект, но фактор, который увеличивает риск кражи, и устранить его невозможно, — рассказывает Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя Столица«. — Свалку могут законсервировать, пьяные соседи переедут, а вот козырек навсегда останется с вами. Ту же злую шутку играют крыши магазинов, на которые выходят окна квартир. Иногда собственник даже готов сделать скидку, но клиенты все равно не решаются покупать такую квартиру.
По словам агента по операциям с недвижимостью АН «Мольнар» Александра Чепелева, доступность квартир с окнами на козырек — иллюзия. Здесь ведущую роль играет другой фактор: никто не хочет жить в квартире с видом на кладбище окурков.
— У потенциальных жильцов складывается впечатление, что через козырек в квартиру залезут воры, но это больше надуманная проблема. А реальная проблема в том, что жители верхних этажей бросают на козырек окурки, мусор, то есть, по сути, у вас под окнами вечная помойка. А вид из окна — это достаточно серьезный момент, на который покупатели предпочитают обращать внимание.
Эксперт агентства «Мольнар» отмечает, что даже квартиры с видом на козырек недолго задерживаются в базе. В конечном счете, все упирается в цену: если продавец готов ее снизить, то квартира продается в кротчайшие сроки. К слову, козырьками неудачный вид из окон не ограничивается. Попадаются и другие зрелища, с которыми покупатели мириться не хотят.
— Случается, что окна первых этажей выходят на мусоропровод или на торец соседнего дома, когда между двумя балконами расстояние 10 метров и с соседом можно буквально за руку поздороваться, — рассказывает Александр Чепелев.
Неблагополучные соседи
Но даже самый живописный вид из окна перестает радовать глаз, если по соседству прописался сосед — алкоголик. Это дефект, о котором собственник сообщать не обязан, и который можно легко упустить во время подбора жилья. Как уберечь себя от обмана? Риэлтеры советуют обращать внимание на состояние входной двери, которая находится по соседству с продаваемой квартирой.
— Достаточно просто взглянуть на входные двери соседей по тамбуру, а также проверить двери жильцов этажом выше и ниже, — поясняет Светлана Куделко.
На какой дисконт может рассчитывать покупатель квартиры с неблагополучными соседями? По словам риэлтеров, скидка начинается от $ 3 тысяч и растет вместе с количеством комнат.
— У квартир с неблагополучными соседями самый большой дисконт, особенно, если речь идет о соседях по тамбуру, — рассказывает специалист агентства недвижимости «Твоя Столица». — В зависимости от метража, мы рекомендуем собственнику уступить до $ 7 тысяч. Чем больше квартира, тем больше дисконт.
Квартира с видом на свалку
Если неблагополучных соседей легко определить по состоянию входной двери, то в случае со свалкой эта задача усложняется в разы. Свалка может быть даже не в пределах видимости, но при определенном направлении ветра в форточку будет задувать характерный аромат. Не следует надеяться на то, что продавец предупредит о свалке заранее: акцентировать внимание на подобных дефектах хозяину не с руки. И даже договор с агентством не вынуждает его оговаривать подобный недостаток. Покупателю приходится уповать только на собственную внимательность и знание географии городских свалок. Зато, если таковая будет обнаружена, клиент может рассчитывать на приличную скидку.
— Возьмем как пример трехкомнатную квартиру, — рассказывает Ирина Шевандо. — Если она расположена в спальном районе, где отличная экология, воздух, птички поют, она может стоить $ 102−105 тыс. Такой же объект, расположенный вблизи свалки окажется на $ 8−10 тыс. дешевле. Как правило, складывается именно такой порядок цифр, но скидка может быть гораздо ниже.
Интересно, что далеко не все собственники готовы учитывать близость свалки при формировании стоимости объекта.
— Совсем рядом со свалкой дом стоять не может, — поясняет Светлана Куделко. — Она может находиться в пределах видимости, как, например, в Чижовке через кольцевую, но далеко не каждый хозяин готов учитывать эту свалку при формировании цены, потому что окна могут выходить и на другую сторону, в этом случае свалка и вовсе не мешает.
Более того, рядом с такими объектами как свалка или дурнопахнущий завод могут продаваться вполне ликвидные квартиры, и даже очень дорогие земельные участки.
— Поселок Гатово, — приводит пример Ирина Шевандо. — Сколько там коттеджей в Михановичах, а рядом находится кожевенный завод, и при определенном направлении ветра оттуда доносится неприятный запах. Тем не менее, место ликвидное, земля дорогая, живет довольно таки обеспеченная публика, несмотря на то, что кое-какие недостатки имеются. Скидки никто не делает лишь потому, что это пригород, это очень удобно, это хорошее транспортное сообщение, развитая инфраструктура, подъездные пути. В Михановичах есть лесополоса, и все зависит от того, где будет располагаться продаваемый участок.
Кольцевая или железная дорога под окнами
А вот близость кольцевой или другой дорожной развязки практически не влияет на стоимость объекта. К шуму очень быстро привыкаешь, а удобный выезд на кольцевую зачастую расценивается потенциальными покупателями как бонус, а не недостаток.
— Кольцевая под окнами — это момент привычки, — объясняет Ирина Шевандо. — Многие объекты располагаются в Уручье, где окна выходят на кольцевую, но при этом стоимость квадратного метра не падает из-за самого района — район дорогой.
Кладбище по соседству
Близость к кладбищу внушает покупателям иррациональный страх, но на стоимость продажи никак не влияет. Если человек, желающий купить квартиру, имеет уклон в эзотерику, он просто обходит такие объекты стороной.
— В таких случаях я советую: «бойтесь живых, а не мертвых», — рассказывает Ирина Шевандо. — Мертвецы — это спокойные, тихие соседи, они никого не напрягают. Многим даже нравиться окружающая их тишина и спокойствие: птички поют, деревья шелестят…
Неприватизированные квартиры или невыплаченный кредит на жилье
Квартиры, за которыми числится должок — совершенно особый случай. Если жилье не приватизировано или обременено льготным кредитом, то сделка может оформляться больше месяца, в то время как купля-продажа квартиры без нюансов оформляется 3−5 дней.
— Такая сделка может растянуться на полтора месяца, продавец будет требовать аванс на то, чтобы погасить свой кредит на жилье, — поясняет Александр Чепелев. — И покупатели идут на это неохотно, потому что такие финансовые нюансы могут быть гораздо более рискованными, чем единовременная покупка жилья с видом на мусорку.
Как продать квартиру с дефектом?
Специалисты по продаже квартир отмечают: самая плохая тактика — это ждать у моря погоды. Если продавец не готов снижать цену, квартира может на годы застрять в базе агентства.
— Вопрос продажи квартир с дефектом решается при помощи дисконта, — рассказывает Светлана Куделко. — Время в этом смысле — не лучший доктор. А вот скидка способна творить чудеса. Если хозяин снижает цену, то потенциальные покупатели, которые мониторят рынок в поисках квартир, замечают, что квартира выставлена со скидкой. Они даже иногда звонят и спрашивают: а что это у вас такая квартира дешевая? Что с ней не так? То есть заранее готовы мириться с недостатками.
Другой способ продать квартиру с дефектом — сделать в ней качественный ремонт, снабдить мебелью и бытовой техникой.
— Место расположения, конечно, поменять нельзя. Но можно поменять саму обстановку в этой квартире, — предлагает Ирина Шевандо. — Стоит сделать бонус в виде хорошего ремонта — квартиры улетают, как пирожки. На моем опыте есть один случай: объект продавался в ужасном подъезде, можно было фильм ужасов без декораций снимать. Но квартира была — люкс! То есть она была с хорошим ремонтом, с прекрасной энергетикой. При этом у нее было 4 серьезных дефекта: малосемейка — раз, страшный, вонючий подъезд — два, неблагополучные соседи — три, и четыре — окна выходили на кольцевую! Она у нас выставлялась за $ 85 тысяч, хотя обычные квартиры такого же метража продавались за $ 83−87 тысяч, и тоже с ремонтом. Мы ее продали за 80. Так что огромное значение имеют не только сама коробка и ее география, но и приятные бонусы.
