Минская «вторичка»: стоит ли покупать квартиру этим летом?
12.06.2014 28 2163
Елена Масловская, Елена МАСЛОВСКАЯ
Каждый человек приступает к решению своего квартирного вопроса тогда, когда ему это нужно, удобно, да и, в конце концов, просто есть для этого возможность. Рынок недвижимости цикличен, поэтому многие выжидают время и ждут его взлетов и падений. Но рынок еще и сезонен. Почему стоит покупать квартиру летом? Насколько важен сейчас фактор сезонности? Готовы ли продавцы снижать цены?
Эти и другие вопросы журналист портала Realt.by обсудила со специалистами рынка.
Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица»:
— Раньше на вторичном рынке жилья наблюдалась ярко выраженная тенденция сезонности. Например, лето начиналось в мае и заканчивалось в сентябре. В этот период на рынке наступало небольшое затишье: сокращалось количество покупателей, соответственно, немного падали цены. Однако на протяжении последних лет таких сезонных колебаний на рынке практически не наблюдается, а летний месяц остался только один — июль. В июне после мая квартиры покупают еще по инерции. В августе начинается новый сезон: в это время спрос повышается не только на аренду жилья, но и вырастает количество сделок купли-продажи.
Мудрые люди это понимают и стараются совершить сделку именно в середине лета — июле. В разгар летнего сезона на рынке самый низкий спрос, и цены опускаются до минимума. Но всегда есть люди, которым срочно надо продать.
Хотя, на мой взгляд, сегодня количество сделок и цены в большей степени зависят не от поры года, а от экономической ситуации в стране и состояния рынка. На протяжении 3−4 последних месяцев вторичный рынок жилья в Минске стабилен. Цена колеблется то в одну, то в другую сторон в зависимости от типа и состояния квартир. В среднем реальная цена продажи составляет $ 1540. Поэтому на таком спокойном рынке очень удобно решать свой квартирный вопрос.
Единственная преграда для покупателей — это то, что продавцы до сих пор пытаются удержать ситуацию в своих руках, неохотно идут на торг и стараются сохранить цены, которые сложились на начало года — $ 1700. В то же время, те из них, кто намерен решить свой квартирный вопрос, снижают цену. Думаю, в июле цена будет минимальная.
Если сравнивать аналогичный период прошлого и текущего года, то в 2013 году спрос в 4 раза превышал нынешний. В прошлом году в этот период одну квартиру смотрели 4 человека, а сегодня нет даже одного покупателя на квартиру. При отсутствии покупателей цены должны падать.
Думаю, что рынок начнет оживать уже в августе. Ситуация на нем будет зависеть от баланса спроса и предложения. Если спрос будет расти, будут подниматься и цены. Если спрос будет невелик, то цены будут продолжать падать. Но пока сложно что-то прогнозировать.
Почему спрос может вырасти осенью? Как ни странно, но белорусы умудряются приспосабливаться к любой экономической ситуации. Как только закрыли кредитование покупки готового жилья, мы все думали, что рынок просто умрет. Но он, к счастью, и сейчас живой. Вроде как денег у людей должно становится все меньше и меньше. Соответственно, и количество сделок должно снижаться. Но даже при невысоком спросе уже три месяца подряд в нашем агентстве недвижимости оформляется стабильное количество договоров. Значит, все-таки вопросы решаются и деньги у людей есть. К тому же к покупке квартир стали привлекаться кредитные ресурсы по системе стройсбережений. Например, в этом месяце к нам пришли три таких покупателя.
Сейчас рынок очень хорош для совершения альтернативных сделок, для разъездов. Активизировались прямые обмены с доплатами в размере комнаты. Работая в сфере недвижимости уже много лет, мне кажется, что у каждого белоруса есть $ 20 тыс. на доплату.
Николай Простолупов, директор АН «БелЦТН»:
— У нас были такие годы, когда рост цен наблюдался и летом. Поэтому летняя сезонность проявляется только в том, что резко снижается активность покупателей и количество сделок.
Этим летом ожидать резкого движения по ценам, на мой взгляд, не стоит. Думаю, до осени ничего кардинально на рынке не изменится, да и государство не будет принимать серьезных шагов в экономике.
Сегодня на вторичном рынке жилья в Минске продолжается плавное снижение цен. К сожалению, не такое быстрое, на которое мы рассчитывали и которое привело бы к активизации рынка. Потому что денег у людей становится все меньше и меньше. Зарплаты заморожены.
Сезонность рынка больше характерна для осени. В это время года покупатели, как правило, активизируются и стараются решить свой квартирный вопрос к зиме. В какой степени произойдет оживление рынка текущей осенью, на 30% или на 3%, сказать сложно.
Вторичный рынок сегодня как никогда очень сильно зависит от первичного рынка. Мы видим, что застройщики не торопятся снижать цены. Хотя, на мой взгляд, недавно принятый указ главы государства о строительстве жилья по госзаказу может внести некоторые корректировки в цену квадратного метра. Стоимость жилья для нуждающихся граждан ограничивается номинальной средней заработной платой с небольшим коэффициентом 1,2.
Этот факт сам по себе очень интересен и знаменателен. Возможно, это начало большого пути. Мы давно говорили, что во всем мире в странах с развитой рыночной экономикой цена квадратного метра привязывается к заработной плате. Первые попытки этого сделаны и у нас.
Посмотрим, какие документы будут приняты правительством в развитие данного указа. Обеспечить закрепленную документом цену квадратного метра можно только снижением цен на стройматериалы и услуги. Не может же быть двойного ценообразования для разных застройщиков. Поэтому, возможно, в будущем этот документ повлияет на снижение цен.
В целом лето в 2014 году — хорошая пора для покупки квартиры. Цены стабильны, предложение огромное. Можно без суеты и лишних волнений спокойно продавать квартиру и с небольшой доплатой покупать новую.
