Обзор рынка жилой недвижимости Минска за декабрь 2013 года

После рекордно низких продаж в ноябре рынок столичного жилья застыл в ожидании дальнейшего поведения покупателей. И хотя самые пессимистичные прогнозы не оправдались — число сделок по сравнению с ноябрем* выросло на 11,5%, декабрьские показатели на фоне всего 2013 года выглядят более чем скромными.

IV квартал 2013 года несколько подпортил общую годовую статистику. Тем не менее, благодаря сильнейшей активности покупателей весной и летом, число совершенных сделок в минувшем году было рекордным для рынка за последнее десятилетие. Учитывая ажиотажный спрос осенью 2012 года, становится понятной причина выхода на рынок такого числа новых агентств недвижимости.

Предложение квартир, которое поступательно росло еще с середины августа, в декабре начало снижаться. Подобная ситуация была во многом обусловлена спадом активности на рынке в преддверии новогодних праздников. Однако, как показывают последние данные, объем предложения вновь начал восстанавливаться в январе.

Даже с учетом этого локального снижения, установившийся уровень предложения оказывает сильное давление на цены квартир. Соотношение спроса и предложения в ноябре-декабре отчетливо характеризует рынок, условия на котором в основном диктуют покупатели.

Впрочем, данные по совершенным сделкам купли-продажи квартир в декабре выявили интересную особенность. Она заключается в активизации тех покупателей, кто желал увеличить свои «метры» путем обмена квартир с доплатой. Об этом свидетельствует неравномерный рост числа сделок: 1-комнатных квартир продали на 10,4% больше, чем в ноябре, 2-комнатных на 12,0%, а 3-комнатных квартир на 21,0%.

Еще один небезынтересный факт заключается в географическом распределении декабрьских сделок. В Первомайском, Октябрьском и Советском районах спрос остался на уровне ноября, а во Фрунзенском, Московском и Заводском вырос на 20−25%. Причем во второй группе доля купленных 2- и 3- комнатных квартир была значительно выше.

Отдельно следует упомянуть о Центральном районе — здесь число проданных квартир в декабре практически удвоилось. И если в ноябре структура сделок не отличалась от общегородской, то в декабре 3-комнатных квартир купили больше, чем 1-комнатных, а купленных 2-комнатных квартир было в два раза больше, чем «однушек».

Хотя рост спроса на квартиры в декабре не носил массового характера, этого было достаточно для поддержания средней цены реальных сделок на прежнем уровне. С учетом того, что мы уточнили ноябрьский показатель, в декабре был даже отмечен незначительный рост (+0,1%).

В то же время средняя цена выставленных на продажу объектов продолжила снижаться, «потеряв» в декабре еще 1,7%.

За скромным декабрьским ростом средней цены сделки в 0,1% скрываются существенные изменения по различным сегментам рынка квартир. Так, средняя цена сделки 1-комнатных квартир в декабре снизилась на 2,5%. И хотя разрыв между предложением и реальными сделками нарастает с сентября, торг в этом сегменте в 2013 году был минимальным.

Небольшие 1-комнатные квартиры, будучи самыми востребованными у покупателей и основой всех обменных цепочек, в 2013 году продавались в среднем лишь на 3,1% ниже цены предложения. Для сравнения, средний торг по 2-комнатным квартирам в 2013 году равнялся 6,4%, по 3-комнатным — 10,7%.

Возвращаясь к динамике реальных сделок декабря, следует отметить что и 2-комнатные и 3-комнатные квартиры выросли в цене (+2,6% и + 0,3%, соответственно). При этом средняя цена сделки 3-комнатных квартир росла в 2013 году все 12 месяцев.

Средние цены предложения квартир в декабре снижались практически по всем сегментам вторичного рынка. Наиболее активное падение цен (свыше 2,0%) было отмечено у 1- и 3-комнатных квартир, у квартир в кирпичных хрущевках и брежневках, а также в домах с улучшенной и современной планировкой квартир, независимо от материала стен.

В то же время цены предложения выросли у 4-комнатных квартир (+0,4%). Также стали дороже сталинки (+1,0%).

Динамика цен предложения в большинстве столичных микрорайонов носила отрицательный характер. В Московском и Ленинском районах цены падали во всех микрорайонах без исключения. Лишь в Центральном районе Минска по итогам декабря был отмечен рост. Также жилье стало дороже в м-нах Запад и Уручье, в районе улиц Беды и Некрасова, улиц Аэродромной, Воронянского и др.

Общая динамика цен за IV квартал 2013 года в Минске была отрицательной. Также снижались цены в Москве и Варшаве. В то же время в Киеве и прибалтийских столицах в конце года цены на квартиры начали расти. В целом, позитивной ценовой динамикой за весь 2013 год могут похвастаться 4 столицы.