Минская «вторичка»: стоит ли ожидать большого отката цен?

В октябре месяце, после достаточно длительного периода роста цен на минскую «вторичку», наконец, произошла их корректировка. Как долго может продлиться такая ситуация? Стоит ли ожидать большого отката цен? А, возможно, это временное явление, которое снова сменится их ростом?

Что привело к росту цен на квартиры

— В последние годы рынок вторичного жилья в Минске только рос. — говорит Тимофей Лобановский, директор АН «Час-Пик». — И причин тому было несколько. Все они в большей или меньшей степени повлияли на увеличение количества сделок на рынке и рост цен на квартиры.

«Расцвет» льготного кредитования «оттягивал» деньги с вторичного рынка жилья. Поэтому «вторичка» долгое время оставалась стабильной и предсказуемой. Это вселяло в людей надежду, что рынок может «просесть» еще больше и формировало отложенный спрос, рассуждает специалист. «В период стабильности люди занимают выжидательную позицию, а вдруг еще больше подешевеет? Но когда рынок пошел вверх, этот отложенный спрос сработал. Цены стали расти», — уточняет Тимофей Лобановский. Эта первая причина, которая привела к росту цен на минскую «вторичку».

В 2011—2012 годах, когда курс доллара по отношению к белорусскому рублю был достаточно стабильным, доходы населения в валюте росли. Многие граждане стремились заработать средства на депозитах. В свою очередь рынок ценных бумаг оставался в стране слабо развитым. Вкладывать деньги было некуда. Самым привычным, понятным и удобным для граждан способом инвестирования денежных средств было вложение в недвижимость. Это также послужило причиной для роста цен, считает Тимофей Лобановский.

Кроме того, осенью 2012 года возникла угроза того, что квартиры, построенные с привлечением льготных кредитов и сдающиеся в аренду, могут забрать. Рынок моментально отреагировал на такое неординарное заявление властей. Снижение количества предложения арендных квартир привело к росту арендных ставок. Арендовать квартиру стало невыгодно. «Поэтому те граждане, которые могли найти хоть какие-то деньги (занять, привлечь кредит) пришли на вторичный рынок и стали покупать квартиры. Стал срабатывать психологический фактор: надо покупать сегодня, потому что завтра может быть дороже. При дефиците квартир срабатывает и отложенный спрос», — говорит директор АН «Час-Пик».

Почему цены остановились и корректируются

На протяжении года-двух рынок рос на фоне не очень хорошей экономической ситуации в стране. Потому что какой бы ни была экономическая ситуация, а жилищную проблему все-равно надо решать, высказывает свою точку зрения заместитель директора АН «Центростиль» Анатолий Звездин. «Соответственно, когда идет рост цен, включается эффект толпы. Условно говоря, сегодня то, что стоит полтора рубля, завтра может стоить два рубля. Значит, надо покупать сегодня,» — уточняет Анатолий Звездин.

Однако на фоне сужения кредитного рынка оставались достаточно высокими и привлекательными ставки на депозитах в белорусских рублях. Те, кому надо было решать квартирный вопрос, решали его даже в условиях растущих цен. Ну, а те, для кого жилищный вопрос остро не стоял, решили попридержать деньги на депозитах и заработать. «К тому же к осени на рынке сложились неоправданно высокие цены. Так и не произошла ожидаемая девальвация. Поэтому часть людей решила продолжить играть с деньгами. Все это привело к уменьшению спроса», — говорит заместитель директора АН «Центростиль.

В 2013 году рынок уже не мог остановиться после искусственно созданной гонки и продолжал расти по инерции. Летом текущего года цена квадратного метра минской «вторички» перешагнула отметку в $ 1700, а в сентябре-октябре стала приближаться к отметке в $ 1850−1900 долл. «Однако с учетом социально-экономических условий, в которых мы живем, эта цена оказалась слишком высокой. Произошел очень большой разрыв между средней заработной платой в стране и ценой квадратного метра. Надулся своеобразный пузырь, который должен был сдуться. Вот сейчас он и стал потихоньку сдуваться», — высказывает свою точку зрения Тимофей Лобановский.

По мнению директора АН «Час-Пик», немаловажную роль в остановке цен и их корректировке в сторону снижения сыграло и отсутствие доступного кредитования жилищного строительства. В настоящее время оно и вовсе приостановлено. И хотя, оговаривается директор, в текущем году кредитными ресурсами при покупке квартиры на «вторичке» люди пользовались не активно, тем не менее, это все-равно позволяло рынку в какой-то степени расти.

— На рынке происходит мягкая корректировка цен. Прозрение к людям пришло уже в сентябре. Они брали, брали, а потом увидели, что это дорого. Налицо несоответствие цен реальным доходам населения. К тому же доходы населения продолжают снижаться за счет инфляции, — говорит Николай Простолупов, директор АН «БелЦТН», председатель Белорусской ассоциации «Недвижимость».

Стоит ли ожидать большого отката цен?

— Большого отката цен я не ожидаю. Справедливая цена квадратного метра для Минска — $ 1600, — считает Тимофей Лобановский.

Директор привел такую любопытную «арифметику». По многолетним данным специалистов риэлтерской компании примерно 20% покупателей на вторичном рынке жилья составляют покупатели с «чистыми» деньгами. Примерно 40% покупателей — это граждане, которые решают жилищный вопрос в структуре так называемых цепочек. То есть продают один объект недвижимости и покупают взамен другой. Еще 40% покупателей составляют граждане, которые хотели бы воспользоваться кредитом при решении своего квартирного вопроса.

В случае открытия доступного кредитования эти 40% покупателей могут вновь прийти на рынок. Это приведет к увеличению спроса, рассуждает Тимофей Лобановский. «Но я не думаю, что в обозримом будущем кредитование у нас станет доступным. Не будет кредитования — не будет достойного спроса. С другой стороны, пока нет предпосылок для увеличения объемов жилищного строительства. Значит, в Минске будет сохраняться дефицит предложения на рынке новостроек. Поэтому эти два фактора будут уравновешивать друг друга. В этой связи вряд ли стоит ожидать серьезного падения цен. Будут наблюдаться какие-то колебания в пределах 100 долл. то в сторону снижения, то в сторону увеличения», — высказал свою точку зрения специалист рынка.

— Мне кажется, что большого падения цен не будет. Будет наблюдаться некая стагнация. Спрос не увеличится хотя бы потому, что нет доступных кредитов. Страшное слово девальвация все не случается. Поэтому люди продолжают держать деньги на депозитах. А ведь они могли пойти на вторичный рынок. Сегодня здесь остались те люди, которые есть на нем всегда и которые решают свои жилищные проблемы в любых ситуациях, — говорит Анатолий Звездин.

При этом специалист уточняет, что развитие ситуации по такому сценарию возможно, если не случится одномоментной девальвации, которую мы наблюдали в 2011 году. «Но, похоже, сценарий принят такой, что девальвация будет медленная, а не одномоментная. А это не очень хорошо для рынка. Рана долго и тяжело нарывает. Но пусть нарыв быстрее лопнет. Зато потом он станет быстрее заживать», — говорит специалист.

По мнению Николая Простолупова, снижение количества сделок и медленная корректировка цен будут наблюдаться и дальше, вплоть до февраля следующего года.

Развитие дальнейшей ситуации будет зависеть от решений властей, считает специалист рынка. Во-первых, в декабре текущего года должно пройти совещание у Президента, на котором за проделанную работу отчитается рабочая группа во главе с Андреем Кобяковым. Уже сегодня заявлено, что подготовлены проекты новых нормативных документов, по которым придется работать и жить. Все эти новшества еще придется оценить. И как они повлияют на рынок и цены, пока сказать сложно.

Во-вторых, судя по тому, что в текущем году практически не выделялись площадки под жилищное строительство, в 2014—2015 годах, несмотря на несоответствие стоимости жилья и доходов населения, может оказаться, что предложение на первичном рынке будет снижаться, а цены по-прежнему будут оставаться достаточно высокими. Такая ситуация найдет свой отклик и на вторичном рынке.

В третьих, если власти перейдут от слов к делу и примут окончательное решение все-таки не строить в г. Минске, то это, опять же, создаст дефицит квартир в столице.

Поэтому, считает Николай Простолупов, сегодня продавцам надо идти навстречу покупателям. В свою очередь покупателям не надо откладывать на потом решение своего квартирного вопроса. Потому что ситуации могут возникнуть самые непредсказуемые, и рынок может развиваться по разным сценариям. Сторонам надо договариваться и улучшать свои жилищные условия сегодня, не дожидаясь светлого будущего.