Один день с агентом: почему не доверяют риэлтерам и кто покупает коттеджи за $ 1 млн.

«Каждый человек однажды понимает, что купить лицензионное приложение лучше, чем бесплатное и недоработанное, а дорогой гаджет надежнее бюджетного. Так и в мире недвижимости — риэлтер за деньги страхует ваши же финансы, а черный маклер подвергает риску обе стороны, несмотря на заманчивую стоимость услуги». В этом убежден агент по операциям с недвижимостью Единой Городской Службы Недвижимости «ПАКОДАН» Александр Новик. Так почему же в народе сложилось стойкое недоверие к агентам и посредникам?

9.00

В офисе с утра кипит работа. Риэлтеры бесперебойно разговаривают по телефону то с желающими продать, то с желающими купить. Кроме этого, обязательная утренняя программа — собрание, в ходе которого обсуждаются организационные вопросы, текущие рекламные кампании, план работы на день. 7 агентов попеременно выполняют обязанность дежурного — целый день отвечают на звонки, бесплатно консультируют потенциальных клиентов.

Пока я ждала самой интересной части репортажа — выезда на объекты, первая запланированная встреча сорвалась, собственник решил сотрудничать с другим агентством. Александру пришлось срочно искать другого клиента. Каким образом? Холодные звонки — так агенты называют ежедневный и рутинный обзвон частных объявлений в интернете, причем именно в базе портала Realt.by. Новые объекты, выставленные на продажу, могут размещаться либо собственниками, либо такими же агентами. Задача — найти первого. Обычно люди на том конце провода пугливо отнекиваются или вовсе не желают разговаривать. Из 20 звонков один — удачный.

Несколько риэлтерских хитростей я успела подметить — они иногда сами предлагают собственникам поднять заявленную стоимость — мол, такая же квартира в Серебрянке была продана на несколько тысяч дороже. Является ли это взмахом крыла бабочки, вызывающей бурю роста цен на рынке недвижимости?

— Мы следуем тенденциям. Сейчас цены на недвижимость взлетели из-за несоответствия спроса и предложения. Как только мы почувствуем, что ценовой накал спадает, мы будем принуждать клиентов снижать запросы, — поясняет Александр.

12.00

После завершения офисных действий мы направляемся в 2-х комнатную квартиру недалеко от Комаровского рынка. Жилье здесь пользуется спросом из-за развитой инфраструктуры и приближенности к центру. Цены на месте также не стоят — двушку владелец оценил в $ 89 тыс. Как и многие другие квартиры в Советском районе, эта сразу отпугивает метражом и состоянием — так уж строили в советские времена.

Квартира возле Комаровки уже два месяца не может найти своего нового жильца. Александр уточняет, что с момента заключения договора до продажи хорошей квартиры должно пройти не более 2 недель. Здесь ситуация осложняется тем, что собственник занимается двумя делами, порученными нескольким агентам, кроме того, продажа сопровождается поиском альтернативной квартиры, так называемой «встречки».

90% людей настроены против сотрудничества с одним риэлтером, полагая, что пятеро умножат вероятность быстрой сделки в пять раз. Собственник этой квартиры — не исключение. Договор подписывать он не стал и попал в список «будем иметь в виду». Если найдется подходящий покупатель, то Александр вспомнит про этот объект и, возможно, эксклюзивный договор будет подисан.

— Полгода назад я могла продать эту квартиру на $ 10 тыс. дешевле. Так что время мне на руку. Покупатели иногда удивляют — один мужчина пришел с прибором измерения уровня радиации. Рассказывал, что уже 15 квартир обошел, только в двух уровень радиации был в норме. В моей тоже оказалось безопасно, — рассказывает стройная и хохотливая девушка.

Александру не удается склонить клиента к заключению эксклюзивного договора.

— В какой-то момент пять посредников столкнутся лбами, и квартира будет простаивать еще 2 месяца, — объясняет он. — Без договора сделка заключается на словах. Наши люди верят, что государство прикроет и защитит в трудный момент.

Что из себя представляет эксклюзивный договор?

Это договор на продажу квартиры, регулирующий отношения между агентством недвижимости и продавцом. В нем прописаны обязанности и права каждой стороны. Реклама — важный пункт договора. Фотосъемка, продвижение в интернете, создание виртуального тура — все это совершенно бесплатно. Но если клиент расторгает договор, то платит неустойку за выполненную для него работу в размере Br 500 тыс. (на июль 2013 г.).

За услуги агентства недвижимости собственник обязуется выплатить по факту сделки 1−3% от стоимости квартиры. Покупатель же услуга обходится в $ 1200. Если вы серьезно настроены приобрести квадратные метры, то ваш вариант агентство найдет в срок от 3 дней до 2 недель.

14.00

К этому времени машина уже направляется к деревне Зацень. За окном — район с одними из самых ценных квадратных метров в Минске. Улица Нововиленская и Старовиленский тракт с прилегающими территориями собрали множество элитных домов, соседствующих с хрущевками и частными домами. Обеспеченных клиентов здесь прельщает тишина района и жилье с оригинальной планировкой. Средняя стоимость квадратного метра здесь следующая: в хрущевках - $ 1600, в каркасно-блочных домах — $ 1800−2000.

Уличные перекрестки сменяются желтыми полями и деревьями — мы приближается к Зацени. 10−15 минут от центра Минска и мы вдали от городской суеты. С одной стороны деревни виден пейзаж Минских высоток, с другой — леса и соседние коттеджи.

Специалист настраивает оборудование для 3D панорам. Съемка обычно длится 1−2 часа. Материал верстается несколько дней — и виртуальный тур готов для просмотра на сайте.

«Белорусы покупают дорогое жилье, его уже не хватает на всех»

Александр делится наблюдениями:

— Покупатели недвижимости стоимостью до $ 100 тыс. — белорусы, от 100 тыс. — бизнесмены или иностранцы. Первая категория — обычные люди, которые либо копили полжизни, либо продали унаследованную квартиру. Вторая категория — люди, мыслящие другими масштабами. Поверьте, богатых бизнесменов в Беларуси хватает.

Коттеджи такого типа, в котором мы находимся, продаются небыстро — своего клиента могут ждать до полугода. Зато для агентов это крупная рыба, способная принести заработок на несколько месяцев.

16.00

В противоположном конце города, в Сухарево, 3-комнатную квартиру хочет продать за $ 122 тыс. разведенная пара. Половину суммы рассчитывают потратить на однушку для жены, другую половину муж вложит в строящийся дом. Квартира площадью 65 кв.м. типовая для Минска — небольшая кухня, раздельный санузел, стандартных размеров комнаты. Александр предлагает снизить цену до $ 110 тыс. Три месяца назад эта квартира оценивалась в $ 100 тыс. «А как же мебель? Мы все оставляем для будущих жильцов», — удивляются хозяева. Но мебель зачастую наоборот становится ненужным элементом. Многим выгоднее купить квартиру в плачевном состоянии, чем переплачивать за ремонт.

Клиенты отмахиваются от заключения договора, хвастаясь, что так называемый черный маклер обещал найти покупателя за $ 100.

— По части уголовной и административной ответственности в нашем государстве полный порядок. Людей это расслабляет. Не сталкиваясь с мошенничеством, продавцы квартир уверены, что-либо сами, либо при помощи недорогого консультанта они совершат сделку купли-продажи. Таким образом, упускаются глупые мелочи, которые влекут за собой серьезные проблемы. Непроверенная справка, незарегистрированное действие — риск того, что сделка впоследствии будет оспорена.

17.00

К вечеру нам остается выполнить рекламную часть обязательств агента. Пассивной рекламой агенты называют собственноручную расклейку объявлений в подъездах. На журнальной бумаге — качественная печать и портрет консультанта, который должен вызвать доверие. Минск условно разделен агентами на соты — каждый в ответе за свой участок. Расклейка объявлений — не из риэлтерской профессиональной области, зато появляется шанс найти клиентов в режиме реального времени, заводя разговор с жильцами.

Еще один вид пассивной рекламы — размещение визиток и флаеров в расчетно-справочных центрах Минска. Для этого приходится побегать по кабинетам — на риэлтеров даже здесь смотрят с недоверием.