Белорусский бизнес переедет в новые офисы

Рынок офисной недвижимости вышел из «спячки»: после годичной «передышки» столичные девелоперы планируют более чем удесятерить объем введенных в строй «квадратов». Как это повлияет на стоимость метра? Какие ожидаются ставки аренды?

Метры изобилия

Прошлый год для рынка офисной недвижимости выдался, мягко говоря, провальным. Если изначально девелоперские компании планировали ввести в строй 142 тыс. кв.м., то на выходе вышло в 11 раз меньше — всего 12,5 тыс. «квадратов». В основном застройщики перенесли сроки строительства из-за проблем с финансированием.

Но «замораживание» проектов — тупиковый путь. «Мы находим своим клиентам различные решения, которые приносят им максимальный эффект в каждой конкретной ситуации. Но при этом никогда не советуем забрасывать стройку и ожидать лучших времен», — отмечает руководитель проектов по административной недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА • НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА» Наталья Новикова. Мало того, что такой сценарий развития событий лишь увеличит себестоимость объекта, так еще и ценность строения со временем может ощутимо упасть. «Подумайте, кому нужен офис в здании, которое к моменту постройки уже успело устареть — риторически завершает мысль собеседник.

«Проблема проектирования, качества строительства и соответствия реальным потребностям рынка для минского рынка офисной недвижимости не нова, — объясняет руководитель проектов по административной недвижимости Наталья Новикова. — Девелопмент в сегменте офисной недвижимости требует профессионального анализа и оперативности принятия решений. Сбои на каких либо стадиях реализации проектов приводят к затягиванию сроков строительства, а значит и финансовым потерям».

Как ожидается, в 2013 году офисные метры должны «посыпаться» на рынок как из рога изобилия. Всего в Минске в текущем году планируют ввести в эксплуатацию около 190 тыс. кв.м. офисной недвижимости, из которых более 60% будут сдаваться в аренду. Новоселья ожидают более десяти знаковых для Минска бизнес-центров. В 2014 году ожидается, что офисных площадей будет еще больше — порядка 200 тыс. кв.м. А вот с 2015 года активность на рынке офисной недвижимости, вероятно, пойдет на спад: девелоперы введут в строй около 130 тыс. офисных «квадратов».

«Квадрат» в цене

Открытие большого числа бизнес-центров в столице приведет к усилению конкуренции среди девелоперских компаний. По идее рынок должен самостоятельно расставить все по своим местам, то есть при преобладании предложения над спросом ответить снижением цен. Цена офисного «квадрата» в бизнес-центрах в 2012 году практически не менялась.

Если брать динамику 2012 года, то цена квадратного метра на вторичном рынке в бизнес-центрах колебалась в пределах 5−8%.

В тоже время, на привлекательность инвестиций в офисные объекты указывает заметный рост арендных ставок. Только за 1кв. 2013 г. аренда «квадрата» в офисах A-класса подорожала на 9,5% (до 33,3 евро), классов «B» и «C» — в среднем на 5% (до 18,5 евро и 16,6 евро соответственно).

«Вместе с тем, можно ожидать, что в ближайшие год-два на рынке офисной недвижимости голос арендатора зазвучит с большей силой. В этой связи особое значение для девелоперских компаний приобретает грамотный подход при строительстве, реализации и управлении офисным объектом, — убеждена Наталья Новикова. — Необходимо учесть много факторов, чтобы подобного рода проекты приносили ожидаемый доход».

Но пока продуманными до мелочей стратегиями могут похвастаться единичные компании. По оценкам экспертов «ТВОЯ СТОЛИЦА • НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА», лишь каждый пятый бизнес-центр в Минске строится и реализуется без управленческих и маркетинговых ошибок. «Некоторые девелоперы видят и осознают свои недочеты, но предпочитают работать по старинке. Другие же, напротив, активно адаптируются к условиям рынка. Среди наших партнеров немало успешных девелоперов, которые за время сотрудничества существенно увеличили объемы продаж», — признается эксперт.

Без лишней скромности

Отсутствие в Беларуси общепризнанных критериев ранжирования офисных объектов по классам оставляет застройщикам свободу для маркетинговых маневров. Как результат, некоторые бизнес-центры нескромно претендуют на А-класс, хотя для этого должны обладать минимум следующими характеристиками: высоким качеством строительства, превосходным техническим обеспечением и коммуникациями, принадлежностью одному собственнику.

Непонимание своей целевой аудитории — наиболее распространенная ошибка на рынке девелопмента офисной недвижимости. «Как можно построить достойный внимания офисный объект и рассчитывать на спрос, если не представлять потенциального покупателя или арендатора? — задается вопросом эксперт. — Каждый офисный объект должен иметь свою аудиторию. А чтобы ее определить, необходимо обладать информацией о текущем состоянии спроса и предложения на рынке офисной недвижимости и их тенденциям».

Встречаются и сугубо проектные оплошности. Так, в одном из столичных бизнес-центров в радиусе 10 «квадратов» сосредоточено сразу шесть колонн. Найти претендентов на офисное пространство, надо полагать, весьма непросто.

Много проблем всплывает в процессе реализации недвижимости. Одна из них — девелопер выставляет на рынок сразу все площади, в результате чего быстро остается без лакомых кусков, а чтобы продать оставшиеся метры вынужден прибегать к дисконтам. Зачастую этим грешат застройщики жилых объектов, для которых нежилые объекты на нижних этажах выступают непрофильными активами. «Подобной ситуации можно избежать при наличии четкой стратегии продаж, реализовывать помещения обдуманно и взвешенно, чтобы одним движением не лишить коммерческой выгоды остальные помещения», — поясняет руководитель проектов.

Еще одна головная боль застройщиков — поиск источников финансирования. Пока кредитные ресурсы остаются для юридических лиц неподъемными, привлечение дольщиков выступает одним из ключевых факторов успеха проекта. «Если грамотно подходить к реализации площадей, то можно существенно снизить потребность в заёмных средствах. Например, когда мы стали применять наши технологии продаж на строящихся бизнес-центрах доходы наших партнеров выросли» — подчеркивает Наталья Новикова.

Работа над ошибками

Многих подводных камней девелоперы сумели бы избежать, проведи они аудит проекта и корректировку маркетинговой стратегии. «По сути, это один из самых эффективных способов поднять цену офисного объекта, увеличить прибыль», — поясняет эксперт.

Чтобы решать проблемы в комплексе, девелоперы стали активнее работать с риэлтерскими компаниями, специализирующимися на коммерческой недвижимости. Круг задач таких риэлтерских компаний достаточно широк: привлечение арендаторов на ранних стадиях реализации проекта (за полгода до ввода объекта в эксплуатацию), разработка грамотной ценовой политики и стратегии реализации, проведение маркетинговых исследований, подготовка и проведение маркетинговых мероприятий и т. д.

Крупные риэлтерские компании, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, решают эти задачи, так как располагают обширными базами данных — потенциальных покупателей и арендаторов.

При этом риэлтерская компания становится фактически партнером девелопера, поскольку заинтересована в успешной реализации проекта и нацелена на конечный результат.

«Специализированная риэлтерская компания может войти в проект на любой стадии. Чем раньше, тем проще найти наиболее выгодные для девелопера решения. Пускать все на самотек не стоит. Ведь лучше обнаружить и устранить проблему на ранних стадиях, чем пытаться сгладить ее последствия» — подчеркнула Наталья Новикова.