Обзор рынка аренды за ноябрь 2012 года. Цены продолжают расти, однако выбора становится больше.

Предыстория

Рынок аренды находился в устойчивой фазе на протяжении всей первой половины 2012 года. Колебания средних цен держались в пределах диапазона в 2−4%, что является нормой для этого периода. Как и предполагалось, новый учебный год внес свои коррективы и начиная с августа ставки на квартиры в аренду начали идти вверх. Однако, по прошествии сентября и даже октября ситуация не стабилизировалась, а, наоборот, еще более усугубилась. Рост цен по некоторым типам квартир достиг 30% и даже больше. Однако, самым драматичным явлением стало уменьшение предложения. Немаловажную роль в этом процессе сыграло высказывание президента Лукашенко о возможных санкциях к арендодателям, сдающим жилье, построенное с привлечением льготного кредита.

На рынке стало больше объектов

Начиная с июля мы фиксировали набирающее обороты уменьшение объема свободных квартир. Апогеем этого процесса стал октябрь, когда реальных предложений по Минску было на 44% меньше чем в июле. В некоторых микрорайонах, это цифра достигала 60−70%, как, например, в районах нововведенных станций метро.

В ноябре ситуация изменилась кардинальным образом. Высокий уровень арендных ставок в городе и многократно превышающий предложение спрос привлекли на рынок дополнительный «метраж». Так, общий объем предложения вырос более чем на 15%. Больше всего «прибавилось» 2-комнатных квартир — +19,1% за месяц.

Подобный рост предложения был неравномерным в разных районах города. В Октябрьском, Партизанском и Фрунзенском районах предлагают на 20% больше квартир в аренду, нежели месяц назад. Абсолютным лидером в этом показателе стал Московский район столицы, где жилья сдавать стали на 30% больше. Таким образом, дисбаланс, вызванный открытием новых станций метро, начинает постепенно нивелироваться. У остальных районов показатели значительно скромнее и не превышают 10%. Заводской район — единственный, где объем предложения продолжил падать (-18% за месяц).

Цены по инерции увеличиваются. Несмотря на приток на рынок некоторого количества свободных площадей, этого все равно оказалось мало для восстановления нормальной конкурентной среды. В первую очередь речь идет о классе бюджетных квартир, где предложения в буквальном смысле «улетают», едва появившись. На начало декабря порталом Realt.by были зафиксированы следующие арендные ставки:

• 1-комнатные квартиры — 298 $, рост — 8,7%
• 2-комнатные квартиры — 394 $, рост — 5,0%
• 3-комнатные квартиры — 508 $, рост — 5,1%

Сравнивая темпы изменения цен с аналогичными показателями прошлого месяца можно прийти к выводу, что они ничуть не замедлились, а у 1-комнатных квартир даже стали выше.

О том, как реально изменились цены за последние 4−5 месяцев, наглядно показывают разрезы ценовой структуры:

Так, если в июле 1-комнатные квартиры в аренду сдавались за 200 $ и даже меньше, то теперь основной массив объектов лежит в диапазоне 250−350 $. Доля дорогих квартир за 350 $ и выше цена возросла в 2,5 раза.

В сегменте 2-комантных квартир ситуация складывается еще более контрастно. Примерно треть квартир на рынке продается по ценам выше 500 $. Если в июле арендаторы могли легко найти недорогую квартиру за 250 $, то сейчас подобная цена выглядит скорее насмешкой. Зарегистрированных предложений квартир в такой категории стало меньше в 15! раз.

В спальных районах цены «подтягиваются» к центру

Различия в ценах по микрорайонам претерпели существенные изменения. Так, осенью, квартиры в аренду в пределах первого транспортного кольца не демонстрировали столь высоких темпов роста. Большинство из имеющихся там предложений находятся в самом высоком ценовом диапазоне и гораздо менее подвержены сезонным колебаниям.

В то же время стремительный рост цен в спальных районах нивелировал те различия, которые были отчетливо видны еще несколько месяцев назад. Текущая ситуация практически не отражает качественных различий в среде обитания.