Метро и недвижимость. Новые станции — новые цены
29.11.2012 7 7000
Артем Сахаревич, Мария Сорока
В столице заработали три новые станции метро. Этого события ждал весь Минск, ведь строительства началось ещё в 2005 году. Станции продолжили Московскую линию в сторону Юго-Запада вдоль проспекта Дзержинского. «Грушевка» располагается на пересечении с улицей Щорса, «Михалово» — с улицей Гурского, «Петровщина» — с улицей Голубева.
Развитие транспортной инфраструктуры всегда воспринимается потенциальными покупателями недвижимости положительно. Если же речь идет о возведении станции метро, то даже новость о возможном строительстве воспринимается как существенное улучшение транспортной доступности жилья. Не менее трети покупателей и арендаторов при выборе жилья ведущим фактором называют близость станции метро.
В метро — как на экскурсию. Уже большинство минчан без необходимости, а просто из-за собственного любопытства посетили новые станции. Все с фотоаппаратами и улыбками на лицах рассматривают новые объекты. Большинство минчан сошлось на мысли, что теперь завершающая московскую линию «Петровщина» стала самой красивой станцией минского метрополитена.
Все три станции оборудованы спусками, приступками и подъемниками для инвалидных и детских колясок, видеокамерами и металлоискателями. Длина нового участка превышает 5 км, пассажиропоток на линии около 723 тыс. человек в сутки, а интервал движения поездов составляет 2 минуты.
Открытие станции «Малиновка» Московской линии метрополитена запланировано на ноябрь 2013 года и станет завершающим этапом всего комплекса строительных работ на проспекте Держинского. А уже в сентябре 2014 будет построена еще одна станция — «Щемыслица». Она захватит общей сеткой метрополитена перспективный жилой район за МКАД. Помимо этого через 6 лет планируется открыть третью линию минского метро. К 2017 году откроется первый её участок, соединяющий центр города и Курасовщину, а позднее откроется еще восемь станций. Таким образом, третья линия значительно облегчит нагрузку на станцию метро «Октябрьская». А в течение 25 лет планируется открытие ещё одной линии, за счёт чего минское метро продлится до 53 станций, общей протяжённостью в 72 км.
К реальным улучшениям городской среды в Московском районе также следует отнести и первую в Минске трёхуровневую транспортную развязку на пересечении проспекта Дзержинского и ул. Жукова. Первоначально её возведение было запланировано на 55 месяцев, однако строители уложились в 29, почти в два раза сократив запланированный срок. 2 июля текущего года она была торжественно открыта. Первый уровень развязки — мост, который сегодня является самым протяжённым в Минске, его длина достигает полкилометра. Второй — это разворотное кольцо, третий — трасса.
Как реконструкция дорог, строительство развязок и открытие новых станций метро оказывают влияние на динамику цен на недвижимость мы решили рассмотреть на примере зарубежного опыта и узнать мнение нашего эксперта.
Москва
В связи с ухудшением ситуации на дорогах Москвы и Подмосковья транспортная доступность становится главным критерием при выборе жилья и радикально влияет на стоимость возводимых метров, а также на стоимость уже существующего жилого фонда. Название и расстояние до ближайшей станции метро — одни из важнейших составляющих любого рекламного объявления о продаже/аренде недвижимости.
30.08.12 президент России Владимир Путин открыл новую станцию «Новокосино» Калининской линии Московского метрополитена. С открытием станции метро оказалось в зоне пешеходной доступности для 70 тыс. человек из района Новокосино и подмосковного Реутова.
Примерно за 1−1,5 года, по данным компании Est-a-Tet, цены в Реутове стали серьезно расти (что являлось отражением растущего спроса) — рост опережал соседние города на 5−7%. Так, цена за последние 1,5 года выросла на 28%.
Сейчас цены в Реутове на 15−20% выше, чем в соседних Балашихе или Железнодорожном, и Реутов лидирует по средней цене среди подмосковных городов.
Конечно, у каждого района существуют свои особенности, но, если говорить в целом, московские риэлтеры едины во мнении, что можно ожидать роста цен порядка 10−15% в тех районах, куда будет проводиться метро.
Квартиры возле метро начинает дорожать, как только появляются первые сообщения о планах по открытию станции. По словам директора департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, рост цен происходит даже в случае, если стройка метрополитена затягивается, и сроки постоянно переносятся. Продавцы пытаются отыграть появление метро заранее, «авансом».
«Как только появляется информация о строительстве метро, начинают расти цены, а в объявлении указывается, что ближайшая станция метро такая-то (т.е. ее еще нет, но на нее ссылается продавец)», — отмечает Вероника Панкова, эксперт Гильдии риелторов Москвы, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты».
Правда, другие эксперты оценивают прирост цен при появлении первых новостей об открытии метро более скромно — до 5% за первый год. По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, наиболее активный рост цен (примерно на 10%) жилье показывает на активной стадии строительства метро, когда проясняются сроки запуска новой станции. А к моменту открытия цены успевают достичь максимальных показателей, и фактор метро теряет свое влияние.
Не оказывает существенного влияния на цены появление новой станции рядом с уже построенной. По словам Вероники Панковой (ГРМ), продавцы и в таких случаях стараются сыграть на факте появления нового метро, но явного роста не происходит. «Например, от станции «Шипиловская» до «Красногвардейской» идти всего 5−10 минут. Поэтому цены на жилье рядом с новой станцией не выросли, за исключением совсем небольшого подорожания квартир в домах, расположенных совсем рядом с выходами из «Шипиловской», — отмечает эксперт
Санкт-Петербург
Прирост цены при открытии новой станции метро может быть разным в зависимости от ситуации и от того, насколько улучшается транспортная обстановка в районе. В случае, когда для того, чтобы добраться до метро, требуется еще поездка на другом виде транспорта, цена на недвижимость у метро Санкт-Петербурга может быть ниже на несколько тысяч долларов в сравнении с аналогичной недвижимостью в шаговой доступности от станции
Дубаи
Еще перед открытием первой ветки 9 сентября 2009 года многие эксперты высказывали мнение, что цены на жилые и коммерческие объекты, которые находятся в непосредственной близости от станций метро, несомненно, поднимутся. При этом назывались цифры от 10 до 20%.
Уже в октябре того же года специалисты отмечали небольшой рост цен и стоимости аренды на объекты, расположенные неподалеку от метро. Однако со временем многие игроки были разочарованы — рост цен не был таким значительным, как ожидалось.
«Открытие метро было фантастическим, но я ожидал, что цены на квартиры около метро будут выше, кажется этого не произошло», говорил в марте 2010 года менеджер отдела продаж и аренды жилых помещений компании Better Homes Ли Джеймс (Leah James).
Однако недавно Орган по контролю за дорогами и транспортом Дубая (Roads and Transport Authority — RTA) заявил, что стоимость недвижимости, близкой к метро, возросла на 34% с сентября 2009 года.
«Все зависит от локации. Это линейная система, поэтому не все линии проходят через районы с высокой плотностью населения, как это происходит в других городах», считает руководитель отдела исследований и консультаций в компании CBRE Мэтью Грин (Matthew Green).
Региональный директор Colliers Ян Альберт (Ian Albert) добавил, что «рост был, это мировой стандарт, когда цены на недвижимость вблизи публичного транспорта возрастают».
«Мне кажется, что рост в 34% был только в определенных локациях», сказал он.
Минск
Московский район вправе ожидать закономерных изменений цен на рынке недвижимости, ведь теперь такая существенная проблема, как плохое транспортное сообщение с центром, была если не полностью, то, по крайней мере, существенно решена.
Однако даже в рамках одного района показатели роста могут отличаться. Существенно дорожает только то жилье, которое оказывается в пешей доступности от метро (до 15 минут ходьбы). Если же до метро все равно приходится добираться на общественном транспорте, рост цен оказывается несущественным, даже если в целом подземка становится ближе.
«Квартир возле метро» после 7 ноября 2012 года в Минске стало значительно больше. Какие дома попали в радиус пешей доступности к новым станциям метро и как изменились арендные ставки и цены предложения по продаже квартир на вторичном рынке за последние полгода мы представили на первом графике.
- кликните для увеличения
В мировой практике принято считать, что максимальный рост цен на недвижимость приходится именно на период, непосредственно «соседствующий» с датой открытия метро — три месяца до и три месяца после события.
На открытие новых станций метрополитена мы решили посмотреть через призму строительства их предшественниц. 7 ноября 2005 были введены 3 станции Автозаводской линии: Каменная Горка, Кунцевщина и Спортивная, а ровно через 2 года — станции метро Уручье и Борисовский тракт.
Ввод метро во Фрунзенском районе проходил в то время, когда темпы роста общей среднегородской цены плавно снижались. Для микрорайонов «Запад», района улиц Жудро и Одоевского ввод в эксплуатацию станций незамедлительно отразился на темпах роста. И если в районе станции метро «Спортивная» они превышали среднегородские на протяжении 1−3 месяцев, то в м-не «Запад» это продолжалось 4−5 месяцев. В то же время в «Кунцевщине» очень активный рост наблюдался непосредственно перед сдачей объекта. Далее развитие происходило в схожем со среднегородской динамикой ключе.
Комментарий эксперта:
Метро — это тот транспорт, который дает возможность за понятное количество времени добраться до того или иного района Минска. Наземный же транспорт не всегда прогнозируем в связи с большим количеством пробок в часы пик. Поэтому из всех факторов улучшения транспортной обстановки в городе именно открытие новых станций метро оказывает наибольшее влияние на рынок недвижимости.
Как правило, предпосылки к росту цен наблюдаются уже тогда, когда лишь только появляются сообщения о планах на строительство метро. Следует отметить, что активный рост цен приходится именно на период строительства, в то время, когда появляется уверенность того, что метро на обозначенном месте действительно появится в ближайшее время.
Метро — это не дом-новостройка, возведение которого происходит, что называется, «на глазах». Все процессы строительства станции от посторонних глаз скрыты, поэтому о том, что происходит на стройплощадке, а тем более — под землей, можно только догадываться.
Недовольство по поводу строительства метро бывает только в том, что его строят слишком долго.
Бесспорно, что во время строительства дороги или станции метро жителям приходится терпеть неудобства, связанные непосредственно со стройкой. Особенно если работы затягиваются
Затяжная стройка сказывается в первую очередь на рынке аренды. Отказ от предложений рядом со стройкой происходит в три раза чаще, чем при просмотре аналогичных предложений в тихих районах. Для людей же, приобретающих недвижимость в собственность, стройка воспринимается как временное явление, и определяющими факторами при выборе жилья остаются расположение, качество строительства и планировки.
На мой взгляд, новые станции метро на Юго-Западе окажут куда более значительное влияние на локальные цены на недвижимость, по сравнению, скажем, со станцией «Уручье». В придачу к новым станциям жители Малиновки и Юго-Запада получили современную магистраль в виде пр. Дзержинского, а до Уручья со ст. м. «Восток» и раньше добраться была не проблема.
Снижение цен в район ст.м. «Петровщина», отмеченный на графике 1, вызван различным по качеству предложением квартир на продажу. Полгода назад в базе рекламных объявлений на сайте REALT.BY присутствовала значительное количество квартир в кирпичных и блочных новостройках по ул. Алибегова и пр. имени газеты «Правда», сейчас — увеличилась доля квартир в панельных домах 80-х гг постройки. Так что падение цен в Петровщине — явление временное и вызвано структурой предложения квартир на продажу.
Рынок новостроек пока никак не отреагировал на новости об открытии станций метрополитена. Собственно говоря, учитывая сроки строительства домов, жильцы, вступая в долевое строительство, знали, что скоро их дома будут находиться рядом с метро, так что в этом сегменте ожидать роста цен не стоит (по крайней мере, связанного именно с открытием новых участков подземки).
Наибольшее влияние метро оказывает на рынок аренды жилья. Ставки аренды резко вырастают чуть ли не день в день с открытием новых станций
Те, кто покупает недвижимость, обычно тратят на это последние деньги и выбирают жилье, которое доступно — из принципа «пусть и с недостатками, но свое». Однако для тех, кто квартиру снимает, именно возможность быстро добраться до работы становится решающим фактором.
Арендаторы — люди, живущие здесь и сейчас, они не столько уделяют внимание району — его всегда можно с легкостью сменить, сколько близости остановок общественного транспорта, в том числе метро.
Поэтому тем, кто покупает недвижимость с целью сдачи в наем, стоит присмотреться к тем районам, где в скором времени ожидается открытие метро. Наиболее выгодной в этом случае окажется покупка квартиры в новостройке — дом и станция метро будут строиться параллельно, и оба эти фактора (степень готовности дома и станции метро) приведут к общему подорожанию жилья.
Вайнилович Артем Олегович. 34 года. Юрист по образованию. Аттестованный риэлтер. На рынке недвижимости — 15 лет. Специализируется в сегменте элитного жилья и долевого строительства. Участвовал в реализации более 30 проектов-новостроек, в том числе таких значимых, как жилой дом премиум-класса «У Троицкого» и бизнес-центр класса, А «Royal Plaza». Предпочитает начинать работу с застройщиком на стадии разработки концепции застройки. Идейный вдохновитель будущего нового проекта совместно с порталом Realt.by — DOLEVKA.BY (форум о новостройках).
E-mail: artuls (собачка)[удалено].BY
При использовании материалов статьи ссылка на первоисточник (интернет-портал Realt.by) обязательна.
