Будет ли в Молдове дешевая недвижимость?

В последнее время, очень много разговоров вокруг спада на рынке недвижимости. Как правило, речь идет о «падении цен», «невыполнении контрактов» и других показателях, характеризующих возможный кризис.

На первый взгляд, звучит он достаточно жестко, или скажем по-модному, жестоко в социальном плане. Понимаю, что, раскрывая его, смогу дать почву для некоторых «критиков», способных сопоставить мои рассуждения, со спекулятивными интересами или, например, со средней заработной платой в Республике Молдова. Тем не менее, рискну.
Помните известную со школьных времен историю о том, как Колумб менял золото у индейцев на стеклянные бусы. Экономическая структура Молдовы, организация рынка недвижимости и управление молдавской недвижимостью очень напоминают мне эту историю. С одной стороны, мы ориентированы на западную экономику, с другой — создается впечатление, что наш ориентир спекулятивный. Это обосновывается стремлением масс поменять нашу недвижимость на «западные» деньги. У нашей страны нет ни желания, ни возможности создавать из недвижимости ценность. Именно у Страны, а не у «Иона» или «Василя». Потому что только политика Страны регулирует и направляет рынок на подобный подход.
Отмечу сразу, что курс на «открытый» рынок (правильный курс) никогда не приведет к существенному снижению самой стоимости. Для того чтобы в Молдове эта стоимость упала, должно произойти что-то из следующего: либо источники поступления денег «обанкротились» (речь идет об экономике России, Италии и т. п., экономиках стран, где работает молдавский народ), либо государство начнет субсидировать ВЕСЬ рынок (очень глупо, но тоже вариант), или эта недвижимость станет приносить сверхприбыли застройщикам, станет дороже, чем в других странах со стабильной экономикой. У нас ничего похожего нет, вернее, и у нас и у «них».
Давайте представим, что мы получим в случае НИЗКОЙ СТОИМОСТЬ: дефицит качественной недвижимости; дефицит недвижимости в целом; перераспределение недвижимости. Дефицит качественной недвижимости будет, потому что начнут экономить, чтобы продать. Кстати, «белый» вариант или квартиры по 300 евро, примерно из этой «серии».
Дефицит недвижимости будет, потому что начнут меньше строить. Перераспределение недвижимости — это и есть такая ситуация, когда «Запад» начнет просто скупать «дешевые объекты». Потому что инфляция есть не только у лея, но и у доллара и у евро.
Какие возможности для рынка дает ВЫСОКАЯ СТОИМОСТЬ? Это возможность поднять регионы; заменить функционально устаревшие объекты на современные; изменение ценностей недвижимости и формирование современного рынка; решение проблем покупательской способности.
Возможность поднять регионы. Одна из причин, по которой в аграрной стране села в кризисе, — слабое управление недвижимостью. Для того, чтобы люди стали жить и работать в селах, необходимо эти села обеспечить дорогами, водой, канализацией, теплом и другими признаками современных удобств. Все это затраты, которые гораздо легче нести, когда стоимость недвижимости высока.
Замена функционально изношенных и появление функционально оправданных объектов возможно только при высокой стоимости. Речь идет о «хрущевках», зданиях Высшей судебной палаты, примэрии, городских дорогах и т. п. Понимаю, что некоторые из этих объектов — памятники архитектуры. Но, согласитесь, столица, в которой здание Высшей судебной палаты не имеет парковки, выглядит не серьезно.
Изменение ценностей недвижимости и формирование современного рынка является скорее не следствием, а причиной, по которой стоимость должна быть высокой. Тем не менее, отдельно отметим этот момент, так как это одна из целей экономической стратегии страны, в которой кроме недвижимости, других ресурсов практически нет.
Решение проблем покупательской способности. Как бы странно этот тезис не звучал, тем не менее, это так. Во-первых, в рыночных условиях высокая стоимость — признак стабильности. Как пример, можно привести резкий рост цен на недвижимость в Румынии и Болгарии после их вступления в ЕС. Одной из причин роста явилось то, что покупатели начали рассматривать этот регион с точки зрения экономической стабильности и правовой защищенности. Во-вторых, высокая стоимость есть следствие грамотного экономического управления страной и, соответственно, должна сопровождаться субсидирующими инструментами и хорошей ипотекой.
Поэтому, как человек, которому требуется и будет необходимо жилье (дети растут), я боюсь высокой стоимости, но понимаю, что такой рынок мои проблемы не решит. Как профессионал, я понимаю, что мне не нужна низкая стоимость, и как сказано выше, дело совершенно не в спекуляциях. А теперь выскажем мнение по первому вопросу: что происходит на рынке сейчас?
А сейчас на рынке недвижимости Молдовы кризис. Это не тот кризис, которого все ждут (спад цен), это кризис нашего молдавского рынка, когда никто не покупает. Не надо ждать ничего более страшного. Спада на вторичном рынке по ценам не будет (какая разница, почем у вас не купят: по 35 000 евро или по 25 000? А вот первичный рынок нужно отделить от ситуации, и он в ближайшее время (год-два) просто кардинально изменится. Единичные сделки по низкой стоимости спадом цен называть нельзя. Эти операции характеризуют кризисное состояние рынка, необходимость его изменения и сам процесс передела.
Последний бытующий вопрос: будет ли падать в цене старое жилье? Будет! Но будет это происходить так же, как и происходит сейчас, в кризисе. Условно говоря, если «хрущевка» стоит 800 долларов за кв. м., то это так и останется, зато все остальное будет стоить 1800.
В завершении, для того, чтобы рассеять сомнения, отмечу. ВСЕ! Уже наступил КРИЗИС, из которого нужно выходить. Правильный путь — создавать ориентиры на увеличение стоимости. Какие? Это, как говорится, совершенно другая история.
Дмитрий ТЭРЭБУРКЭ, магистр оценки, член совета НПН РМ, представитель Молдовы в СОО СНГ, директор компании «Gofma Consulting».

liga.net