Аренда квартир в Минске. Инвестиции для терпеливых
06.06.2012 6 5826
Артем Сахаревич
На рынке аренды сейчас спокойный период. До бума в конце лета еще далеко, финансовая ситуация более-менее стабильна, а на вторичном рынке без существенных изменений. В целом, идеальные условия, чтобы рассмотреть рынок аренды под призмой его инвестиционной привлекательности. Можно ли инвестировать в аренду? Сколько лет понадобится на то, чтобы окупить квартиру? Где в Минске выгоднее вкладывать, а где не стоит? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить в нашем обзоре.
Аналитическим центром портала о недвижимости Realt.by было проведено исследование для определения районных различий в окупаемости сдаваемой в аренду недвижимости в столице. Весь массив жилой многоквартирной застройки был разделен на участки, для которых высчитывались средние значения продажи и аренды каждого сегмента квартир. За основу была использована формула вида:
Окупаемость = Средняя цена продажи (х-комнатной квартиры)/Цена месячной аренды (х-комнатной квартиры)*12.
Затем, для каждого участка мы сформировали интегральный показатель окупаемости в зависимости от доли каждого типа квартир. Таким образом рассчитывалось чистое значение без учета налогов и услуг ЖКХ. Результатом проделанной работы стала карта инвестиционной привлекательности покупки квартир в разных районах Минска.
В целом для города Минска средняя окупаемость составила 18,5 лет. Лучшими для инвестиций районами в центре столицы оказались Немига, район улиц Кирова и Комсомольской, Привокзальной площади. Для них окупаемость в среднем составила от 12 до 14 лет. Здесь следует отметить влияние большого количества элитных квартир, предлагаемых в аренду с ценами в 2−3 раза выше среднегородских. Среди районов, несколько удаленных от центра быстрее всего окупятся квартиры в районе улиц Уральской, Столетова и Ольшевского; м-нах Веснянка и Запад (от 14 до 16 лет). Абсолютно лучший показатель был отмечен в районе улиц Захарова, Пулихова и Азгура — здесь квартиры окупятся за 11,5 лет.
Что касается аутсайдеров, то худшие показатели по окупаемости наблюдаются у активно строящихся микрорайонов Лошица, Каменная Горка и Брилевичи. Здесь, чтобы окупить квартиру Вам понадобится в среднем около четверти века. Также низкие показатели можно отметить у микрорайона Малиновка, районе улиц Кабушкина и Машиностроителей. В центре неблагоприятными оказались районы улиц Козлова и Грибоедова. Интересный факт, но один из худших показателей наблюдается в микрорайоне Уручье вдоль проспекта Независимости. Здесь средние цены продажи квартир близки к показателям центра, а вот цена аренды сильно отстает. Безусловно, полученные результаты обладают высокой долей условности и каждый отдельный случай может сильно отличаться от полученного результата.
Обратной величиной окупаемости является индекс годовой доходности, выраженный в процентах. Для большинства районов в городе он варьируется от 4% до 6% и лишь у лидеров составляет порядка 7−8%. Если сравнить эти значения с показателями доходности по валютным депозитам (источник Select.by), то они очень близки. Диаграмма ниже иллюстрирует различия по всему массиву данных. Безусловно, для аренды жилья нет понятия капитализации, однако, оглядываясь на финансовые неурядицы прошлого года, аренда была и будет одним из самых надежных и наименее рискованных источников дохода.
А как же выглядит ситуация с рынком аренды в Минске по сравнению с другими европейскими городами? Ниже мы предлагаем Вашему вниманию таблицу индекса доходности, составленную по данным ресурса GlobalPropertyGuide. Критериями оценки были нахождение недвижимости в центральной части города, принадлежность к классу выше среднего, не новостройка, хорошее состояние квартиры, желательно с недавним ремонтом. Значения брались средние, очень высокие и очень низкие исключались. Мы провели аналогичную выборку для района первого транспортного кольца, плюс кварталов вдоль проспектов Независимости и Победителей. В среднем для центральной части столицы индекс доходности составил около 5%, что близко к среднеевропейскому, однако гораздо ниже показателей трех восточноевропейских лидеров.
