Почему так важна достоверная кадастровая оценка земель?

Первая кадастровая оценка земель в Беларуси выполнена в 2003 году. Однако ввиду того, что местные органы власти не всегда вовремя заказывают переоценку земель, стоимость земельных участков теряет свою актуальность. А ведь от этого, по меньшей мере, зависит сумма платежей за землю, а именно, земельный налог и арендная плата.

Как рассказала на 2-й Международной научно-практической конференции Ольга Березовская, заместитель генерального директора Национального кадастрового агентства (НКА), в настоящее время в Республике Беларусь результаты кадастровой оценки используются для:

• взимания платежей за землю;
• установления начальных цен на аукционах;
• предоставления земельных участков в частную собственность граждан;
• в целях ипотеки;
• совершения возмездных сделок (стоимость земельного участка не может быть ниже его кадастровой стоимости);
• определения размера платы за право заключения договора аренды;
• выкупа земельных участков для государственных нужд;
• в градостроительном планировании и других целях. Поэтому значение кадастровой оценки для государства очень высоко.

По словам О. Березовской, сама система кадастровой оценки в республике создана. Однако на практике существует ряд проблем, которые, по мнению заместителя генерального директора НКА, позволяют сделать вывод о том, что она далеко не совершенна.

Так, например, если взять кадастровую оценку земель населенных пунктов и поселков городского типа, которая впервые производилась в 2003 — 2004 годах, то не все эти земли своевременно были переоценены. И лишь потому, что отдельные органы местной власти своевременно не позаботились о том, чтобы заказать оценку повторно, которая по законодательству должна производиться не реже чем один раз в пять лет.

И это имело свои негативные последствия. С 1 января 2010 года в Республике Беларусь перешли на новую систему налогообложения, в основу которой была положена кадастровая стоимость земельных участков. А поскольку с 2003 по 2008 год произошел значительный рост цен на недвижимость, то непереоцененные земельные участки не соответствовали реальности, цены на них были достаточно низкими, что в конечном итоге привело к резкому снижению доходов в бюджет от земельного налога. Поэтому Госкомимущество поручил НКА проанализировать рынок с учетом произошедших изменений и на основе полученных результатов вывести коэффициент роста стоимости земельных участков, чтобы хоть как-то их актуализировать. Вся эта система расчетов в республике действуют и сейчас.

Что касается кадастровой оценки земель в г. Минске, то она была выполнена в 2007 году. «В 2012 году истекает 5-летний срок, и мы надеемся, что столичные власти закажут оценку своей территории», — сказала О.Березовская. А вот в Гомельской области оценка выполнена на 100%. Чего не скажешь о Минской области, где актуальная оценка произведена всего на 25−26%.

В сельских населенных пунктах, а их в республике насчитывается около 24 тыс., все земли оценены на 1 января 2010 года, за исключением населенных пунктов Молодечненского района, где органы местной власти самостоятельно производили оценку в 2009 году.

В Минском районе, где земли самые дорогие, особенно в населенных пунктах, прилегающих к столице, оценка была выполнена в 2006 году. В начале февраля текущего года районные исполнительные власти обратились к НКА с просьбой выполнить переоценку земель.

Говоря о землях, расположенных за пределами населенных пунктов, О. Березовская сказала, что «здесь ситуация также интересная». В Беларуси насчитывается 118 административных районов, из них 114 оценены по состоянию на 1 января 2007 года. И только два района — по состоянию на 1 января 2010 года и два — на 1 января 2011 года. То есть получается, что в 2013 году наступает время переоценки земель почти во всех административных районах. Но будет ли заказана эта оценка?

На 1 января 2005 года на 80% оценены земли садоводческих товариществ. То есть, по сути, кадастровая стоимость земельных участков почти во всех товариществах на сегодняшний день потеряла свою актуальность. Как рассказала О. Березовская, в Минском районе есть два садоводческих товарищества — «На Птичи» и «Водолей -2010». Они были образованы в 2011 году, поэтому оценка земель была произведена также в прошлом году. Стоимость земельных участков в этих товариществах колеблется от 9 до 11 долл. США/кв.м. Рядом расположены другие садоводческие товарищества, оценка земель в которых была произведена на 1 января 2005 года. Стоимость земельных участков в этих товариществах составляет 2−3 долл. США/кв.м. «И это не подлежит никакому логическому объяснению», — сделала вывод заместитель генерального директора НКА.

Сегодня возникает и ряд иных проблем. Например, если ранее территория принадлежала какому-нибудь сельскому населенному пункту, а потом ее включили в городскую черту, допустим, присоединили к Минску, то как в этом случае оценивать земли, по какой методологии? Как земли, расположенные за пределами населенных пунктов, либо как городские земли? Более того, рассказала О. Березовская, сегодня есть случаи, когда оценка производится по старым документам, уже утратившим свою законную силу. В таких случаях изменение стоимости участков непредсказуемо. От этого страдают и инвесторы, и налогоплательщики. Тем не менее, пока местные органы власти не закажут оценку, ситуация не изменится.

Учитывая все выше перечисленные коллизии, НКА предлагает произвести сплошную оценку земель Республики Беларусь в зависимости от вида использования, по единой методологии, на единую дату и согласно утвержденному графику. А чтобы, например, исчезла проблема заказчика и исполнителя работ, которая существует сегодня, республиканская организация по госрегистрации предлагает, чтобы в республике был единый заказчик оценки — Госкомимущество, а ответственным исполнителем выступало, к примеру, НКА. Эта организация будет отвечать за качество выполненных работ, осуществлять методологию кадастровой оценки и производить подготовительные работы. В свою очередь территориальные организации по госрегистрации будут выступать соисполнителями оценки. Они будут тестировать модель, собирать исходные данные и т. д.

Какое будет принято решение, пока неизвестно. Но то, что система оценки должна претерпеть изменения, очевидно. Нельзя допускать, чтобы и дальше страдали инвесторы и налогоплательщики.

А вот чтобы перейти к взиманию единого налога, в НКА считают, что вначале надо провести как минимум два пилотных проекта — разработать и протестировать модели массовой оценки объектов недвижимого имущества на примере одного района. А уже потом, на основе полученных результатов делать выводы.

Realt.by Недвижимость