Выживет ли «долевка»?

С 19 октября, с момента вступления в законную силу указа Президента № 324, которым внесены дополнения и изменения в Указ от 15 июня 2006 года № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов», ряд застройщиков, которые на протяжении многих лет строили жилье долевым способом, перешли на другой способ привлечения средств граждан при строительстве квартир - жилищные облигации. А все потому, что новый документ создал для коммерческих застройщиков ряд дополнительных проблем.

Документ хороший, но не для коммерческих застройщиков

Несмотря на то что указ № 324 принят в целях дальнейшего совершенствования правоотношений заказчиков строительства и дольщиков, практика показывает, что проблем с «долевкой» меньше не стало. По мнению Сергея Коренько, председателя собрания акционеров СООО «Арэса-сервис», документ четко регламентирует порядок работы заказчиков строительства и дольщиков, строящих жилье с господдержкой, и мало применим для работы коммерческих застройщиков. Поэтому компания пока не публиковала новых проектных деклараций на долевое строительство жилья, и с 19 октября стала работать по жилищным облигациям. «Мы стали работать с облигациями только потому, что до конца не понимаем, как будут трактоваться отдельные положения указа. А закон нарушать мы не хотим», — сказал С.Коренько. По его мнению, не правильно, когда в одном доме, в одном подъезде одна квартира принадлежит нуждающемуся дольщику, а другая — ненуждающемуся. Потому что расчет стоимости строительства квартиры, включая инфраструктуру, благоустройство территории, закупок материалов и оборудования и т. д., для нуждающихся и ненуждающихся граждан совершенно разный. Получается, что эти две квартиры имеют разную балансовую стоимость, поэтому и учет на каждую из них должен вестись в отдельности. Но сделать это невозможно. Однако закон трактует, чтобы это было так. И любая проверка вправе наказать, если обнаружит, что нет раздельного учета. «Я — сторонник того, чтобы в законодательных и нормативных актах о долевом строительстве были разделены понятия „нуждающийся дольщик“ и „ненуждающийся дольщик“. Желательно, чтобы к строительству коммерческих объектов не привлекались нуждающиеся граждане», — высказал свою точку зрения специалист.

Указом введена обязательная государственная регистрация договоров создания объектов долевого строительства. Но и в этом вопросе не все понятно, считает С.Коренько. «Какой смысл заниматься регистрацией, когда, например, в доме 70% договоров с дольщиками заключено до момента вступления в силу указа № 324, а 30% - после. Получается, что одни договоры подлежат регистрации, а другие — не подлежат. Мы считаем, что было бы правильнее вводить регистрацию по объектам, а не по договорам. Потому что учетная позиция — это не квартира, а многоквартирный дом», — сказал С.Коренько. — Договоры регистрируются в комитете строительства и инвестиций Мингорисполкома. Но там эта процедура пока не отшлифована. К тому же, и подготовленных специалистов нет, которые занимались бы этой работой».

Есть ряд вопросов и в отношении спецсчетов, которые по указу должны быть открыты на каждый многоквартирный дом. «Но если, скажем, у нас в Брилевичах строятся 5−6 объектов, которые будут сдаваться в разное время. Получается, что на каждый объект надо открывать спецсчет. А ведь они имеют общую инфраструктуру и дворовую территорию», — посетовал собеседник.

В документе есть и ряд иных вопросов, на которые нет четких ответов. Поэтому, считает С. Коренько, пока ситуация с долевым строительством непонятная. Как только в одном документе смешиваются разные понятия «нуждающийся дольщик» и «ненуждающийся дольщик», ничего хорошего из этого не получается. Потому что в отношении нуждающихся граждан при строительстве применяются одни нормативные акты, а в отношении ненуждающихся — другие. Это касается и налогообложения, и структуры себестоимости, и тендеров, и массы других документов. И все они разные. «Хотя, по большому счету, по указу можно работать, но очень тяжело. Правильнее было бы разделять эти понятия. Тогда вообще не возникало бы вопросов. Это надо быть очень умным, чтобы учесть каждый гвоздь и дать ответ, что с этим гвоздем делать и куда его положить», — сказал председатель правления группы компаний «Арэса-сервис».

Появится ли новый указ?

Поэтому, рассказал С. Коренько, членами Ассоциации застройщиков жилищного строительства подготовлен проект указа Президента, который будет регулировать отношения между коммерческими застройщиками и инвесторами, которые будут строить жилье без привлечения бюджетных средств. В настоящее время документ находится в стадии обсуждения и согласования. По мнению специалиста, в случае его принятия появится дополнительная возможность для привлечения инвестиций в строительный комплекс.

В проекте указа более либерально прописаны вопросы ценообразования, создана более гибкая система привлечения к строительству юридических и иностранных лиц. «Хотелось бы, чтобы на этом рынке было больше операторов, застройщиков, соответственно, вырастет предложение, а при сохранении конкуренции цены начнут падать», — сказал специалист. В новом документе, рассказал С. Коренько, больше защищены интересы инвесторов, но более жестко прописан возврат инвестиций, рассматриваются вопросы страхования и др.

Сохранятся ли на рынке средние и мелкие компании?

Напомним, что в дополнение к указу № 324 Правительством принято два постановления. Одним из них — № 1497 от 8 ноября текущего года утверждены дополнительные требования к застройщикам, осуществляющим долевое строительство многоквартирных жилых домов. Документом утвержден норматив обеспеченности обязательств, который определяется путем деления суммы активов застройщика на сумму его обязательств по договорам создания объектов долевого строительства не менее 0,5. В этой связи, у отдельных специалистов есть мнение, что если данная норма не будет изменена, то это может привести к исчезновению с рынка недвижимости средних и мелких компаний, которые составляют конкуренцию крупным компаниям и «сбивают» цены.

По мнению С. Коренько, коэффициент обеспеченности 0,5 — не высокий, его можно было бы и повысить. Он не сильно ограничит количество компаний, работающих сегодня на рынке. Условно говоря, привел пример специалист, чтобы привлечь 10 млрд руб., компании надо иметь 5 млрд руб. активов, то есть меньше, чем привлеченных. Даже если компания привлечет эти 10 млрд руб., и они будут просто лежать на счету, у нее уже будет 10 млрд руб., то есть получается коэффициент 1. Если компания из 10 млрд руб. освоит половину на «незавершенку», то есть 5 млрд руб., а 5 млрд руб. останется лежать на счету, опять получается коэффициент 1. Чтобы коэффициент стал 0,5, компании надо 5 млрд руб. просто «проесть». «Это нормальный коэффициент для нашей страны, и я не знаю, есть ли вообще у нас такие организации, которые не смогут его обеспечить. Если, конечно, это не жулики», — сказал С.Коренько.

Другое дело, считает специалист, что компаниям надо будет каждый квартал сдавать в местные органы власти фактически чуть ли не весь баланс с расшифровками, подтверждающими эти расчеты. «Сегодня я не вижу в органах местной власти таких структур, которые обладали бы знаниями в налоговой сфере или могли бы быть как минимум аудиторами. Правильнее было бы подключить к этой работе налоговые инспекции, аудиторские компании, которые контролировали бы использование денег со спецсчетов. А местные органы власти выделяли бы площадки для строительства и контролировали бы его ход, как это было ранее. Много, очень много бумаги будет поступать в местные органы власти, и я не уверен, что их кто-то будет смотреть. А если организация нечестная, так она „нарисует“ что угодно», — сказал С.Коренько.

Часто ли расторгаются договоры долевого строительства?

Что касается другого постановления — № 1496 от 8 ноября 2011 года, касающегося порядка и условий возврата денежных средств дольщикам при расторжении договора долевого строительства, то деньги дольщикам возвращались и ранее, сказал С.Коренько.

А вот на вопрос, часто ли расторгаются договоры долевого строительства, специалист ответил: «Часто, не часто… Бывает, что расторгаются, особенно если дольщику выгодно его расторгнуть. Ведь каждый человек считает деньги. Когда, например, в 2008 году цены были на пике роста, а потом стали снижаться, было много расторжений. Тогда можно было расторгнуть договор, получить деньги и купить что-то подешевле. Чаще всего так и происходило. К нам приходили дольщики, расторгали договор, а потом заключали новый, но уже по более низким ценам. Сейчас расторжений не много, потому что нет резкого падения цен», — рассказал председатель собрания акционеров СООО «Арэса-сервис».

Как строить: долевым способом или путем покупки жилищных облигаций?

Каждый человек, решивший построить квартиру, задает себе вопрос: в какую организацию лучше обратиться и какой способ строительства выбрать, чтобы по максимуму застраховаться и не прогореть?

По мнению С. Коренько, в данном случае не так важен инструмент, с помощью которого будет строиться квартира, как важно, что представляет из себя компания с точки зрения ее надежности. Поэтому в первую очередь надо собрать максимум сведений о компании, поинтересоваться, сколько объектов она построила, как ведется строительство дома, в котором человек хочет строить себе квартиру. «Что касается долевого участия, то были случаи, когда организации „проваливались“. Не слышал, чтобы такие случаи были при строительстве с помощью жилищных облигаций. Если предположить, что такой случай возникнет, то вряд ли страховая компания возьмет все риски на себя. Ведь страхуется только номинальная стоимость облигаций. В принципе, это похожие инструменты, и их надежность связана с надежностью компании», — высказал свою точку зрения специалист. Другое дело, чтобы выпустить проспект эмиссии, нужно иметь залоговое обеспечение и получить банковскую гарантию на эту эмиссию. Поэтому в отличие от крупных игроков рынка, которые могут позволить себе выпускать большое количество ценных бумаг, небольшие строительные компании пока не имеют такой возможности.

Realt.by Недвижимость