«Упираться по ценам на квартиры бесконечно невозможно». Вторичный рынок Могилева начинает оживать

«Наиболее «живой» сегмент — это «однушки» и «двушки». Общая ситуация на рынке недвижимости

— Сегодня можно сказать, что вторичный рынок недвижимости Могилева немного ожил. Начало года было более насыщенным, ожидание весеннего сезона своих плодов не принесло и был значительный спад. Начало лета внесло свои коррективы и июль уже был более продуктивным, однако выводы какие-то делать еще рано. Затишье было вызвано вполне понятными причинами: скачком круса валют, пандемией, прекращением кредитования вторичного жилья рядом крупнейших банков. Сейчас вроде что-то начинает налаживаться.

Как всегда, наиболее «живой» сегмент — это «однушки», «двушки», цены на которые за последние полгода не слишком изменились — упали буквально на 5−10%. Однокомнатные типовые квартиры стоят, как и раньше, от $ 16 тысяч, двухкомнатные — от $ 18 тысяч. Дальше цены зависят от типовых потребительских качеств и прочих не менее важных характеристик.

Но какое-то движение на рынке все-таки пошло. Упираться по ценам бесконечно невозможно: как можно выставлять за $ 30 тысяч, если оно стоит сейчас $ 15 тысяч? Это нонсенс.

— Еще одна тенденция, которая касается не только рынка, но и жизни в целом — много могилевчан уезжают из города, что в первую очередь обусловлено сферой занятости. Если, например, это работники банковской отрасли, то у них очень быстро наступает «потолок», выше которого не прыгнешь — за повышением по карьерной лестнице надо ехать в столицу. Но переезд — это сложная вещь, к которой нужно быть морально готовым. При этом, на мой взгляд, Могилев — это хороший город для жизни.

«Однушки» от $ 12 тысяч, «трешки» — от $ 35 тысяч». Сколько стоят квартиры в Могилеве

— Цены по районам Могилева разнятся незначительно. Но есть не слишком популярные места в городе, и цены там действительно немного ниже. Например, район ул. Строителей — там депо, ездят грузовые поезда, соответственно, повышенный уровень шума и более загрязненный воздух. Однако люди, которые уже давно живут в этом районе (он тихий и компактный), зачастую предпочитают улучшать свои жилищные условия только здесь. Но на рынке такая недвижимость всегда дешевле. Такая же ситуация в районе завода им. Кирова — это окраина, довольно специфический промышленный район. Но местные жители любят Заднепровье: лес, тропа здоровья, лыжная база, каток, близко Днепр — есть, где погулять и искупаться летом, есть прокат инвентаря для активного отдыха.

В остальных районах большой разбежки по ценам сейчас нет. Кстати, Заднепровье пользуется спросом из-за довольно насыщенной инфраструктуры. Особенно ул. Пушкина, Непокоренных, Шмидта. Если раньше объекты на ул. Шмидта тяжело продавались, то теперь «уходят», как горячие пирожки.

Итак, по словам директора агентства недвижимости, однокомнатные квартиры в Могилеве стоят от $ 12 тысяч — в двух-, трехэтажных домах на ул. Вавилова, Мечникова, например. Это будут малосемейные или малогабаритные квартиры.

Двухкомнатные квартиры — от $ 17 тысяч, если речь идет, опять-таки, о двухэтажных домах. В пятиэтажных домах квартиры будут стоить от $ 20−22 тысяч, но это без ремонта.

Трехкомнатные квартиры стоят от $ 30 здесь все зависит от года постройки дома, количества изолированных комнат, этажа, планировки и, конечно, ремонта.

— Некоторые наши покупатели боятся (и не зря) угловых квартир. В некоторых панелях угловые квартиры, даже не на крайних этажах, со временем начинают подтекать. Скорей всего, это происходит за счет того, что со временем под действием погодных условий частично высыпается раствор и во время дождя или снега стены начинают сыреть. Покупатель должен быть готов к тому, что с учетом стоимости квартиры, он вложит средства в ремонт внешней стены, — вкладывать средства в ремонт без устранения основной причины проблем смысла нет. Соответственно, и продавец должен учитывать этот нюанс при определении стоимости своей квартиры и, соответственно, при торге с покупателем.

Сейчас наблюдается тренд на строительство малогабаритного жилья: средняя общая площадь однокомнатной квартиры-студии — 27 «квадратов». Стоимость таких квартир, по словам специалиста, не слишком отличается от обычных «хрущевок».

— Продается много таких малогабаритных квартир, но я бы не сказала, что это как-то выделяет их в цене среди других «однушек». Здесь выбирает каждый для себя: немного большая по площади «хрущевка», где дом уже дал усадку, обжитой зелёный двор и вся инфраструктура или малогабаритная «однушка» в новом доме со строительной отделкой и обещанной перспективой. По цене они соразмерны.

Важно понимать, чем ты готов пожертвовать при покупке жилья. Нужно сразу учитывать, что нельзя поменять сам дом (расположение), инфраструктуру, этаж. Если не хочешь соседей — живи в частном доме. Все остальное — это дело непостоянное: ремонт в квартире можно поменять, соседи могут съехать/поменяться, в конце концов, даже планировка — вещь непостоянная. На мой взгляд, лучше переплатить и купить квартиру в том районе, который будет очень нравиться, чем обращать внимание, где отвалилась плитка или отклеились обои, чтобы переехать в идеальный ремонт, но в неидеальный для вас район.

«Недорогие загородные дома — очень ликвидный продукт»

— Благоприятно вся ситуация с пандемией сказалась лишь на сегменте недорогих загородных домов и дач. Если раньше покупатели не слишком охотно рассматривали загородные дома в 30 километрах от города («это далеко», «слишком долго ехать на транспорте»), то теперь те же 30 километров — это уже «хорошо, удобно, чистый воздух». Это легко объяснить: в нынешнем году мало кто смог привычно провести свой отпуск, а провести свободное время в четырёх стенах — приятного мало. К тому же, недорогие загородные дома — очень ликвидный продукт: можно небольшую сумму вложить на приведение жилья в «мне так нравится» , какое-то время наслаждаться загородной жизнью и потом продать за те же деньги или даже немного дороже. Можно сказать, что этот сегмент рынка уже стабилизировался и сейчас купить аккуратную и небольшую дачу реально от $ 4 до $ 15 тысяч (все зависит от возможностей и пожеланий).

При этом по загородным домам более дорогого сегмента рынка не все так однозначно. Дорогие объекты за $ 150—200 тысяч не слишком пользуются спросом. Но в целом тенденция к переезду жить за город сохраняется — люди хотят продать квартиру в Могилеве, немного доложить денег и купить хороший дом. Поэтому повышенным спросом пользуются дома за $ 50−70 тысяч. Но и за такие деньги найти достойный дом очень сложно. У нас есть ряд клиентов, которые, имея на руках эти $ 60 тысяч, не могут найти вариант по душе. Так получается потому, что, по мнению людей, за эту сумму должно быть все, как на картинке: и ремонт хороший, и санузлы в идеальном состоянии, и плитка, желательно, испанская. Но так не бывает. Такую «картинку» можно купить от $ 120 тысяч. Что меня удивляет — так это тот факт, что иногда можно за те же деньги или даже дешевле найти дом под Минском или, например, в Болгарии на берегу моря, но собственники Могилевской недвижимости оценивают свои объекты все равно только так.

По словам Елены Ворониной, решающую роль в ценообразовании объектов играет «областной менталитет».

— У нас есть в продаже и пятиэтажные загородные дома (с учётом подвала и мансарды), и на 700, 800, 1000 «квадратов». Понятно, что когда-то туда было вложено очень много средств и при ремонте использовались какие-то ультрадорогие обои, например. Но, представьте, прошло 20 лет. И мы сталкиваемся с тем, что люди живут сегодня, а свою недвижимость оценивают по меркам двадцатилетней давности. Получается, что 20 лет назад такой дом стоил $ 300 тысяч и более, собственники говорят: «Здесь все очень дорогое и качественное, всего 20 лет прошло. Тут буквально мазнуть, тут трещинку заделать — ничего страшного. Но так уж и быть, согласимся на $ 170 тысяч». Продавцы плохо двигаются по цене, все почему-то считают, что недвижимость обязательно найдет своего покупателя. Но, как показывает практика, на объекты с неадекватно высокой ценой покупатели находятся крайне редко. Время трехуровневых потолков, пластиковых панелей и всевозможных коллон безвозвратно ушло, и с этим надо считаться. Яркие акценты — это современно, но аляповатый интерьер сложно продаваем.

Как пример — коттеджный поселок Тараново под Могилевом. Одно время там было очень модно строиться, он позиционировался как элитный поселок: дорогие земельные участки, еще более дорогие дома. Мода прошла быстро, и многие объекты появились в продаже по довольно высоким ценам. Но объективно, что мы видим сегодня? Тихо, свежо и уютно, как везде, но общественного транспорта нет, дороги не слишком хорошие, инфраструктуры никакой. Мода назад не вернется, а люди деньги вложили и хотят их вернуть.