Обзор рынка однокомнатных квартир в Гродно по реальным сделкам за январь-ноябрь 2017 г.
27.12.2017 1830
* На правах рекламы
Анализ по сведениям формального рынка (анализ сведений, полученных из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним Республики Беларусь (ЕГРНИ)) представила партнер риэлтерской компании ООО «Магазин недвижимости» Нина Пыльская — независимый оценщик недвижимости, аттестованный Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь.
За 11 месяцев 2017 года в Гродно было совершено 228 сделок купли-продажи 1-комнатных квартир (выборка — год постройки 2016−2017 гг.), что составляет 39% от общего количества сделок купли-продажи 1-комнатных квартир за данный период (Рисунок 2).
Большинство проданных 1-комнатных квартир-новостроек (2016−2017 годов постройки) расположены в м-не «Ольшанка», а именно: ул. Огинского, ул. Франтишка Богушевича, ул. Наполеона Орды (как правило, это сделки купли-продажи ОАО «Гродножилстрой»). Незначительное количество сделок купли-продажи квартир по ул. Лидской, ул. Дзержинского, ул. Суворова, ул. Болдина.
За январь-ноябрь 2017 г. в Гродно было совершено 356 сделок купли-продажи 1-комнатных квартир (выборка — год постройки до 2016 г.), что составляет 61% от общего количества сделок купли-продажи 1-комнатных квартир за указанный период в Гродно (Рисунок 3, Рисунок 4).
На Рисунке 3 представлен вторичный рынок 1-комнатных квартир за 2017 г. (
Линейный тренд — горизонтальный,
Полиноминальный тренд (полинома более чувствительная) показывает, что за 11 месяцев цена незначительно колебалась: в начале года ниже $ 600 за 1 кв. м, в период сотой сделки (середина апреля) поднимается немного выше $ 600 за 1 кв. м и держится в этом диапазоне до конца осени.
Медиана (т.е. наиболее часто встречаемая цена) по таким сделкам составила $601 за кв. м, среднее значение — $ 593 за кв.м.
На Рисунке 4 представлена гистограмма по ценам 1-комнатных квартир за данный период.
Динамика сделок купли-продажи по 1-комнатным квартирам за период
Самыми пассивными месяцами на рынке недвижимости традиционно были январь, а также июль, август — дни отпусков. Самые активные — апрель, июнь, октябрь.
Рассмотрим два основных фактора, влияющих на рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры в Гродно: местоположение и год постройки. Третий важный фактор — состояние квартиры, данное условие невозможно проследить в ЕГРНИ.
Для анализа по сделкам купли-продажи 1-комнатных квартир (выборка — год постройки до 2016 г.) за 11 месяцев 2017 г. (356 сделок) применяется «фильтр адекватности»,
Рассмотрим первый по значимости фактор, влияющий на стоимость квартиры, — местоположение.
Анализ влияния фактора «местоположение» на спрос и рыночную цену кв. м 1-комнатной квартиры
Таблица 1
№ поз. | Наименование района города (ул., пр-т, пер.) | Количество сделок (ед./%) | Значение показателей ($) | ||||||||
Медиана | Среднее значение | Мин. цена | Макс. цена | ||||||||
1 | ул. Советских Пограничников, ул. Мира, ул. Поповича, ул. Гагарина, ул. Суворова, ул. Гоголя | 47 | 14,83% | 587 | 606 | 443 | 985 | ||||
2 | ул. Наполеона Орды, ул. Огинского, ул. Великая Ольшанка, Владимира Короткевича, | 10 | 3,15% | 606 | 642 | 542 | 763 | ||||
3 | ул. Фолюш, пл. Декабристов, ул. Соломовой, ул. Репина, ул. Лизы Чайкиной | 30 | 9,46% | 593 | 593 | 441 | 741 | ||||
4 | ул. Брикеля, ул. Малыщинская, ул. Белые Росы, ул. Тавлая, ул. Лиможа, часть ул. Курчатова, часть ул. Дзержинского, ул. Терешковой | 59 | 18,61% | 636 | 641 | 451 | 847 | ||||
5 | ул. Врублевского, ул. Комарова, ул. Домбровского, б-р Ленинского Комсомола, пр-т Строителей | 28 | 8,83% | 626 | 621 | 444 | 759 | ||||
6 | пр-т Клецкова, ул. Пестрака, ул. Кремко, ул. Фомичева, пр-т Янки Купалы, ш. Индурское, ул. Южная, ул. Томина, ул. Кабяка, ул. Славинского, пер. Южный | 69 | 21,77% | 600 | 611 | 423 | 794 | ||||
7 | ул. Михася Василька, ул. Ожешко, ул. Социалистическая, ул. Буденного, ул. Мостовая, ул. Стефана Батория, часть ул. Дзержинского, ул. 17 Сентября, ул. Карбышева, часть ул. Калиновского, ул. Городничанская, ул. Кирова, ул. Серафимовича, ул. Захарова | 21 | 6,62% | 630 | 662 | 502 | 929 | ||||
8 | ул. Пушкина, часть ул. Дзержинского, пер. Доватора, ул. Максима Горького | 28 | 8,83% | 689 | 692 | 510 | 971 | ||||
9 | ул. Болдина, ул. Добролюбова, часть ул. Калиновского | 9 | 2,84% | 607 | 632 | 403 | 807 | ||||
10 | ул. Пролетарская, ул. Менделеева, ул. Щорса, ул. Кленовая, пр-т Космонавтов, пер. Белуша 2-й, | 15 | 4,73% | 579 | 558 | 468 | 611 | ||||
11 | ул. Рогачевского, | 1 | 0,32% | 459 |
|
|
| ||||
| ИТОГО |
|
|
|
| 317 | 100% |
|
|
|
|
В таблице «Анализ влияния фактора „местоположение“ на спрос и рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры в Гродно» (выборка — год постройки до 2016 г.) за 11 месяцев текущего года представлены следующие результаты анализа:
— больше всего сделок (21,77%, или 69 единиц) совершено в отношении 1-комнатных квартир, расположенных в районе: пр-т Клецкова, ул. Пестрака, ул. Кремко, ул. Фомичева, пр-т Янки Купалы, ш. Индурское, ул. Южная, ул. Томина, ул. Кабяка, ул. Славинского, пер. Южный
— наибольшее значение по медиане, 1-комнатные квартиры продаются по цене $689 за 1 кв. м, такие квартиры расположены в районе: ул. Пушкина, часть ул. Дзержинского, пер. Доватора, ул. Максима Горького
— наименьшее значение по медиане, 1-комнатные квартиры продались по цене $579 за 1 кв. м, они расположены в районе: ул. Пролетарская, ул. Менделеева, ул. Щорса, ул. Кленовая, пр-т Космонавтов, пер. Белуша 2-й, совершено 15 сделок купли-продажи.
Самые дорогие 1-комнатные квартиры в Гродно проданы по цене $985 за 1 кв. м, располагались они в районе: ул. Советских Пограничников, ул. Мира, ул. Поповича, ул. Гагарина, ул. Суворова, ул. Гоголя.
На основе полученных результатов анализа рынка недвижимости 1-комнатных квартир можно составить круговую диаграмму «Спрос на 1-комнатные квартиры в зависимости от местоположения квартиры» по Таблице 1 (цветовое обозначение по району города поз. 1, Таблица 1, смотреть Рисунок 6) и график «Медиана, минимальная и максимальная рыночная цена 1 кв. м в зависимости от местоположения квартиры» (Цифровое обозначение по району города поз.1, Таблица 1, смотреть Рисунок 7.
Рассмотрим второй по значимости фактор, влияющий на рыночную цену квартиры, — год постройки жилого дома.
Анализ влияния фактора «года постройки» на спрос и рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры
Таблица 2
№ | Период застройки жилого дома | Количество сделок (ед./%) | Значение показателей ($) | |||||||||
поз. |
|
|
|
|
| Медиана | Среднее значение | Мин. цена | Макс. цена | |||
1 | 1955−1969 гг. |
|
|
| 65 | 20,5% | 598 | 623 |
| 443 | 960 | |
2 | 1970−1984 гг. |
|
|
| 91 | 28,7% | 587 | 586 |
| 403 | 985 | |
3 | 1985−2000 гг. |
|
|
| 66 | 20,8% | 595 | 604 |
| 444 | 794 | |
4 | 2001−2015 гг. |
|
|
| 95 | 30% | 660 | 675 |
| 423 | 971 | |
| ИТОГО |
|
|
|
| 317 | 100% |
|
|
|
|
|
В таблице «Анализ влияния фактора „год постройки“ на спрос и рыночную цену 1 кв. м 1-комнатной квартиры в г. Гродно» (выборка — год постройки до 2016 г.) за 11 месяцев текущего года представлены следующие данные:
— больше всего сделок совершено с 1-комнатными квартирами в Гродно, которые были построены за период 2001—2015 гг. (30%);
— меньше всего сделок совершено с 1-комнатными квартирами в Гродно, которые были построены за период 1955—1969 гг. (20,5%), и 1-комнатными квартирами, построенными за период 1985—2000 гг. (20,8%).
— по медиане самые дорогие 1-комнатные квартиры продаются по цене $ 660 за 1кв. м, они были построены за период 2001—2015 гг.;
— по медиане самые дешевые 1-комнатные квартиры продаются по цене $ 587 за 1 кв. м, они были построены за период 1970—1984 гг.;
— самая дешевая 1-комнатная квартира в Гродно была продана по цене $403 за 1 кв. м, она построена за период 1970—1984 гг.;
— самая дорогая 1-комнатная квартира в Гродно была продана по цене $985 за 1 кв. м, она построена за период 1970—1984 гг.
О некоторых фактах продажи 1-комнатных квартир в Гродно за период
— На цену 1-комнатной квартиры стандартно влияют следующие основные факторы:
1. Общее состояние рынка недвижимости в регионе;
2. Состояние квартиры, подъезда и дома в целом;
3. Площадь квартиры;
4. Местоположение дома и локация квартиры в нем, в том числе этаж;
5. Год постройки;
6. Состояние документов (в первую очередь, узаконенность перепланировок).
За период
1. Самая дешевая 1-комнатная квартира была продана за $ 18 000 — «хрущевка» на Фолюше площадью примерно 31 кв. м, без ремонта, без балкона;
2. Самая дорогая — за $ 30 500 (примерно $ 710 за 1 кв. м) — новостройка на пер. Дзержинского, в жилом состоянии, с мебелью и бытовой техникой.
Отмечу, что моим личным рекордом по продаже самой дорогой 1-комнатной квартиры в Гродно остается сделка, которую я закрыл в 2014 году (состояние цен на рынке недвижимости — близко к пику).
Тогда мной была продана новая 1-комнатная квартира-студия с дизайнерским ремонтом (по проекту брестского дизайнера) в стиле «мягкий хайтек» площадью примерно 48 кв. м в монолите на ул. Дзержинского, на 11-м этаже, с бытовой техникой и мебелью за $ 67 000 (это примерно $ 1400 за 1 кв. м).
Это была самая лучшая по состоянию 1-комнатная квартира в моей риэлтерской практике. Например, стены в квартире были оригинально отделаны таким образом, что в зависимости от времени суток и угла попадания солнечных лучей в квартиру менялся их оттенок в течение дня. Вся мебель была сделана из массива ясеня. Сантехника, кухонное оборудование, бытовая техника, отделочные материалы в основном были европейского производства (Италия, Франция, Испания, Германия, Бельгия). Покупателю из Москвы эта квартира понравилась с первого взгляда. Запомнились его слова: «Не хочу покупать каменный мешок. Хочу купить квартиру, в которой можно сразу жить».
3. В этом году больше всего из 1-комнатных квартир мы продали квартиры «чешской» планировки (средняя цена — $ 22 533);
4. Тяжелее всего продаются 1-комнатные квартиры, расположенные на 5-м этаже 5-этажного дома без лифта.
На то есть две причины. Тяжело подниматься на 5-й этаж без лифта (как правило, от покупки таких квартир отказываются люди пенсионного и предпенсионного возраста, а также молодые семьи с маленькими детьми или ожидающие рождение детей). И вторая: чаще всего такие квартиры находятся в домах с плоской крышей со всеми вытекающими неблагоприятными последствиями: нагревание крыши и квартиры (летом в квартире душно, жарко, тяжело дышать), протекание крыши и плесень в квартире.
Например, нашей компанией была продана 1-комнатная «хрущевка» площадью 33 кв. м в кирпичном доме, расположенная на последнем 5-м этаже, с новым ремонтом (стеклопакеты, входная дверь металлическая, межкомнатные двери МДФ, новые обои и ламинат, санузел облицован новой керамической плиткой, новая сантехника, новый шкаф-командор). Состояние — «заезжай и живи». Она стоила всего $ 20 000 только из-за того, что располагалась на неликвидном 5-м этаже в доме без лифта.
Справедливости ради стоит отметить и некоторые преимущества проживания на последнем этаже (особенно если есть технический этаж): отсутствие соседей сверху (не шумят, не топают, не затопят), отсутствие большого людского потока, проходящего мимо вашей квартиры.
В заключение хотелось бы отметить, что за период