Декабрь 2017: минчане продолжили массово скупать квартиры, несмотря на ухудшение выбора и рост цен

Второй год подряд обновляется исторический максимум и по совокупному числу сделок. 2017 год побил рекорд своего предшественника сразу на 6%, хотя год назад самый оптимистичный прогноз не подразумевал даже повторения результатов 2016-го.

На фоне ажиотажного спроса бурными темпами сокращается предложение квартир. В декабре сыграл свою роль также фактор сезонности, когда некоторые продавцы не поддерживали актуальность своих объявлений из-за праздников. Как результат — падение общего уровня предложения на внушительные 11,1%. По итогам декабря количество выставленных на продажу квартир опустилось до самого низкого уровня за последние 4 года.

Доля «однушек» в общей структуре спроса хотя и была выше, чем у других типов квартир, оказалась достаточно низкой (37,4%). По всей видимости, сказывается резкое ухудшение выбора таких квартир, в результате чего покупатели вынуждены активнее присматриваться к «двушкам». Это вряд ли было бы возможно в 2016 году, когда покупатели рассчитывали в первую очередь на собственные силы и куда реже прибегали к финансовой помощи банков.

Доля готовых новостроек (дому не более года) составила без малого 10%. Примечательно, что цены на готовые новостройки последние полгода держатся выше среднего уровня «вторички» на $ 50−70.

Покупатели чаще выбирали квартиры в Московском, Фрунзенском и Ленинском районах. Совокупная доля трех самых дорогих районов — Центрального, Советского и Первомайского, напротив, сократилась.

В декабре пользовались повышеным спросом квартиры в современных панельных домах — это единственный сегмент, где сделок оказалось даже больше, чем в рекордном по общему уровню спроса ноябре.

Малая доля «однушек» и крен в сторону бюджетных локаций замедлили рост средней цены реальных сделок, но не сумели его остановить. Средняя цена квартир по данным реальных сделок в декабре составила 1150 $/м², что на 0,8% больше, чем месяцем ранее. При этом, значительно отличалась динамика у отдельных типов квартир: «однушки» и «двушки» демонстрировали уверенный рост, в то время как у квартир с большим числом комнат средняя цена опустилась.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1223 $/м² (+1,7% за месяц) — $ 44 000;

· 2-комнатные квартиры: 1129 $/м² (+2,1%) — $ 55 000;

· 3-комнатные квартиры: 1072 $/м² (-0,4%) — $ 74 150;

· 4-комнатные квартиры: 989 $/м² (-3,7%) — $ 78 750.

Цены предложения квартир в IV квартале 2017 года начали удаляться от того уровня, где обычно совершаются сделки. Даёт о себе знать вымывание наиболее бюджетных объектов и рост средней цены предложения у оставшихся на рынке квартир. По итогам декабря цены выставленных на продажу квартир были в среднем на 5,3% выше, чем цены реальных сделок. Это самый высокий показатель за 11 последних месяцев, ещё в сентябре разница не превышала 2%.

Примечательно, что ни один из качественных сегментов не показал темпы роста, сопоставимые с общим индексом. Это отчетливо указывает на то, что в декабре рынок не успевал пополняться новыми бюджетными объектами, в результате чего общий ценовой индикатор стремительно поднимался.

И цены предложения, и цены реальных сделок по итогам 2017 года выросли. В 2014, 2015 и 2016 годах изменения были отрицательными.

Районы, где в декабре цены на квартиры снижались, можно пересчитать по пальцам. К ним относятся Сельхозпосёлок, Грушевка и ряд других. Что касается остальных частей столицы, то максимальные темпы роста были зафиксированы в Уручье (+3,3%) и районе улицы Грибоедова (+3,4%).

В декабре цены на квартиры снижались лишь в Москве. Индекс долларовых цен в российской столице опустился на 0,7%. В Вильнюсе и Риге рост составил 0,8%, в Варшаве — 1,4%, а максимальные темпы были зафиксированы в Киеве (+2,3%).

Вместе с другими столицами региона Минск завершил 2017 год в «плюсе» — цены на квартиры выросли. Впрочем, рост в белорусской столице оказался самым скромным. В лидеры по этому показателю выбилась Варшава, где жилая недвижимость в долларовом эквиваленте подорожала за год на четверть.