Февраль 2017: спрос на квартиры в Минске восстанавливается, растёт число покупателей дорогого жилья

Ежегодно в январе спрос на квартиры в Минске достигает своих минимальных показателей, после чего активность покупателей начинает возвращаться к норме. Возврат этот может длиться от 2 до 6 месяцев — всё зависит экономической ситуации и конъюнктуры рынка. На данный момент всё идёт к тому, что уже в марте спрос вернётся в диапазон 900−1000 зарегистрированных сделок купли-продажи.

По сравнению с январём спрос увеличился на 30,9%. Цифра внушительная, но подобный «отскок» в феврале мы наблюдаем каждый год. Важно, что рынок пока идёт по графику прошлого года с небольшим превышением: за 2 месяца 2017 года купили 1524 квартиры (цифра ещё будет уточняться), а за аналогичный период прошлого года — 1426 квартир.

Соответствовать уровню 2016 года в марте будет уже сложно — тогда в сделках фигурировали сразу 1134 квартиры. О том, что сейчас их будет меньше, косвенно свидетельствует динамика предложения. В 2016 году за первый месяц весны предложение сократилось на 4,1%, а в первой половине нынешнего марта оно пока увеличивается (+0,6%).

Что касается февраля, то за последний зимний месяц квартир на рынке стало больше на 2,6%.

В феврале продолжилась тенденция по сокращению доли 1-комнатных квартир в общем объёме сделок. В конце прошлого лета она достигала 43,7%, а к концу зимы этот показатель опустился до 35,4%. Так мало «однушек» в структуре продаж не было последние 25 месяцев.

В разрезе качественных характеристик жилья особенно выделяется рост спроса на современное жильё. Квартиры в каркасно-блочных и кирпичных домах, построенные после 2000 года, показали самый внушительный рост спроса с начала года. Если в 2015—2016 гг. доля таких квартир не превышала 10−12% всех сделок, то за первые месяцы 2017-го она достигла 15%. О данной тенденции мы впервые заговорили после анализа текущего предложения, тезисы которого по итогам февраля подтвердились.

На готовые новостройки (сданы в течение последних 12 месяцев) в феврале пришлось около 15% всех сделок.

Средняя цена проданных квартир в декабре-январе начала снижаться после 7-месячного периода непрерывного роста. Высказывались мнения о быстром возврате к значениям прошлогодней весны, однако продолжения эта тенденция не получила — динамика цен вновь стала положительной. По итогам февраля средняя цена квартир, рассчитанная по данным совершенных сделок купли-продажи, выросла на 1,1% и составила 1127 $/м².

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1186 $/м² (+1,8% за месяц) — $ 41 000;

· 2-комнатные квартиры: 1095 $/м² (+0,6%) — $ 52 750;

· 3-комнатные квартиры: 1085 $/м² (+1,2%) — $ 74 900;

· 4-комнатные квартиры: 1068 $/м² (-1,1%) — $ 81 700.

Разрыв между средними ценами реальных сделок и предложения составил по итогам февраля 4,1%. Год назад он практически достиг 10%.

Ценовой индекс, рассчитываемый на основе предложения квартир, в феврале опустился на 1,3%. Впрочем, более динамичный недельный индикатор уже с середины месяца показывал нулевую динамику, которая была прервана лишь на минувшей неделе.

В феврале наиболее ощутимое снижение цен было зафиксировано у «представителей» старого жилфонда — панельных хрущёвок и брежневок, которые подешевели в среднем на 1,3−1,6%. Выросли цены на современное непанельное жильё, что, по всей видимости, стало реакцией на повышенный спрос в этом сегменте.

Наиболее ощутимое снижение цен (на 2% и более) отмечено в районе ул. Макаенка, а также в микрорайонах Восток, Брилевичи и Запад. С другой стороны списка расположились Веснянка, Степянка, район проспекта Победителей и улицы Короля. Здесь средний уровень цен увеличился в среднем на 2,5%.

Цены в столицах сопредельных государств, приведённые к долларовому эквиваленту, показывали в феврале разнонаправленную динамику. Небольшой рост на 0,2% был зафиксирован в Киеве, Москва отметилась куда более ощутимым ростом (+2,2%). Что касается Вильнюса, Риги и Варшавы, то там средний уровень цен на квартиры опустился на 1,7−2%.

Белорусская столица остается единственной, где цены на квартиры с начала года не выросли.