Май 2016: спрос бьет рекорды, по реальным сделкам с квартирами в Минске отмечен рост цен

По традиции праздники и старт дачного сезона в конце весны отвлекают часть покупателей от совершения сделок с жилой недвижимостью. Майский спрос на квартиры в столице зачастую оказывается ниже апрельского уровня и вообще редко превышает 1000 сделок. Но в этом году рынок рвёт все привычные шаблоны. Сделок по сравнению с пиковым апрельским уровнем было меньше лишь на 3%. При этом, данные еще будут уточнены в сторону повышения.

10-летний рекорд по числу проданных в мае квартир был превышен сразу на 300 объектов

Количество желающих купить квартиру в Минске этой весной побило все рекорды. По сравнению с прошлым годом за период с марта по май было заключено на 41% больше сделок. Прошедший трехмесячный отрезок оказался более результативным, чем лето 2015 года, и даже сумел превзойти по числу сделок лучшие периоды 2012−2013 гг.

Происходящее не могло не сказаться на объеме предложения квартир. Мы полагали, что апрельское сокращение на 10% будет максимальным, однако и этот показатель был превышен. Общее количество выставленных на продажу квартир сократилось в мае на 12%. В абсолютном выражении предложение за месяц уменьшилось на 1000 квартир.

Хотя спрос остался на уровне апреля, в его структуре произошли изменения. Сделок с 1- и 2-комнатными квартирами стало меньше (на 7% и 4%, соответственно). В то же время купили на 12% больше квартир с тремя комнатами. Доля «трешек» в общей структуре спроса оказалась максимальной за весь период с начала кризиса. Учитывая, что 3-комнатные квартиры чаще приобретают за вырученные от продажи другой квартиры деньги, такая ситуация свидетельствует о «расцвете» этой весной альтернативных сделок.

Спрос на современное жильё, независимо от материала стен, остался неизменным, в то время как хрущевки и брежневки продолжили привлекать всё больше покупателей (+11% к апрельскому уровню). Квартиры в типовых панельных домах советской эпохи в сделках фигурировали реже (-18%). На фоне предыдущих месяцев выросла доля квартир в готовых новостройках (сданы в эксплуатацию в течение года). В мае на них пришлось 12,3% сделок против апрельских 7,8%.

Примечательно, что активность покупателей выросла в «дорогих» районах: Первомайском (+27%), Советском (+4%) и Центральном (+2%). Напротив, в районах с более бюджетными предложениями сделок было меньше: на 14% в Партизанском и Ленинском и на 20% в Заводском.

Спрос на квартиры в центральной части города обновил 2-летний максимум

В предыдущем обзоре мы ожидали, что вымывание недорогих объектов в конце концов отразится на динамике цен реальных сделок. Покупателям придётся перейти в чуть более высокий ценовой диапазон, если они не хотят ухудшения качества рассматриваемых для покупки объектов. Результаты мая это подтвердили, а сохранение спроса на столь высоком уровне только усилило общий эффект. Средняя цена квартир, рассчитанная по данным реальных сделок, выросла в мае на 1,2% и достигла отметки в 1090 $/м2. Это её первое положительное изменение с августа 2015 года.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ абсолютные цены):

· 1-комнатные квартиры: 1141 $/м2 (+0,7% за месяц) — $ 39 000;

· 2-комнатные квартиры: 1071 $/м2 (+1,5%) — $ 51 500;

· 3-комнатные квартиры: 1039 $/м2 (+2,1%) — $ 70 000;

· 4-комнатные квартиры: 990 $/м2 (+1,4%) — $ 71 000.

Лишь однажды за последние 17 месяцев разрыв между средней ценой сделок и индексом предложения был меньше, чем в минувшем мае. Хотя месячная динамика цен предложения осталась отрицательной, более динамичный недельный индикатор в течение мая успел показать стабилизацию и даже небольшой рост. Цены на «однушки» остались неизменными, в то время как у остальных типов квартир темпы снижения цен увеличивались с ростом числа комнат.

Ещё ни разу с начала кризиса ценовая карта по итогам месяца не была такой пёстрой. Благодаря вымыванию дешевых квартир, средний ценовой уровень оставшихся в продаже объектов во многих столичных микрорайонах вырос. Более трети из них завершили месяц с положительной динамикой цен, а в трех (Кунцевщина, Уральская, и улица Короля) рост цен составил более 2%. Среди районов, где цены продолжили снижаться, выделяются Шабаны и район Немиги. Там цены «просели» более чем на 3%.

На фоне изменения цен в других столицах Минск на этот раз выглядел заурядно. В Киеве цены на квартиры снизились на 3,3%. В Риге, Вильнюсе и Варшаве в национальной валюте жилье дорожало, однако в долларовом эквиваленте цены опустились на 1,4−1,8%. Что касается Москвы, то она второй месяц кряду заканчивает бурным ростом долларовых цен, вызванным укреплением рубля. В апреле рост составил 8,5%, в мае — 4,2%.