Мы используем файлы cookie. Используя сайт realt.by, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

$1.324 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Обзор рынка жилой недвижимости Минска за февраль 2015 года

17.03.2015 35 7703

Артем Сахаревич

Динамика цен в последний месяц зимы была как никогда однородной. Снижение цен на квартиры в Минске — это массовый процесс, который затронул все сегменты рынка и все части города.

Начало 2015 года выдалось для рынка жилой недвижимости очень сложным. Проблемы в экономике и финансовой сфере отражаются на покупательской способности населения. Спрос на квартиры за первые два месяца 2015 года был на 12% ниже, чем в прошлом году и на 23% ниже, чем в 2013.

Все это происходит на фоне резкого роста предложения. Так много квартир на вторичном рынке одновременно еще никогда не выставлялось. Предложение квартир побило абсолютный рекорд, который держался с апреля 2008 года.

Красноречивый факт о текущем дисбалансе спроса и предложения: февральских сделок с квартирами не хватило бы даже для того, чтобы раскупить те объекты, которые в этом месяце вышли на рынок. Это же явление было характерно для активной фазы снижения цен на рубеже 2008−2009 годов.

Январская структура спроса на квартиры была аномальной, но в феврале пропорции проданных квартир уже больше напоминали 2014 год. Доля 1-комнатных квартир выросла, а на квартиры с тремя и более комнатами в общем объеме спроса пришлось меньше сделок. Доля квартир в новостройках, возраст которых не превышает 1 года, заметно сократилась.

В феврале общее число сделок выросло примерно на треть по сравнению с январем. При этом наблюдалась явная диспропорция: сделок с квартирами 2010−2015 гг. постройки стало больше всего на 20%, а вот жилье 1970−1990 годов фигурировало в договорах купли-продажи на 80% чаще.

Резкое снижение средней цены реальных сделок в январе не оставило выбора продавцам и вызвало закономерную реакцию: в объявлениях по продаже квартир начались массовые корректировки цен. В феврале цены предложения квартир уже двигались синхронно с ценами сделок — оба показателя снизились за месяц примерно на 3,0%.

Средние цены (м2) квартир по результатам сделок купли-продажи в феврале составили:

  • 1-комнатные квартиры — 1625 $/м2 (-4,3% за месяц);
  • 2-комнатные квартиры — 1491 $/м2 (-2,2%);
  • 3-комнатные квартиры — 1457 $/м2 (-1,3%);
  • 4-комнатные квартиры — 1369 $/м2 (-7,8%).

О том, что торг сегодня это явление нормальное и абсолютно уместное, говорит возросший разрыв между итоговой ценой сделки и стоимостью, указанной в объявлении. У 1-комнатных квартир он составляет порядка 7%, у остальных типов от 10% до 15%. Во всех сегментах итоговые цены как минимум на 100 $/м2 ниже, чем первоначальные.

Начиная с декабря, темпы снижения цен в объявлениях удваиваются с каждым месяцем. И если раньше в динамике различных сегментов рынка наблюдались яркие особенности, выделяющие их из общей массы, то февраль стал месяцем всеобщего единения — цены на все типы квартир снижались примерно с одной скоростью.

Расслоение цен между дорогим и дешевым жильем впервые начало заметно сокращаться. Квартиры верхнего ценового диапазона снижают цену на уровне среднегородских темпов, а местами и опережая их. Это неудивительно, ведь в центре Минска (в пределах первого транспортного кольца) на 1 проданную квартиру в феврале приходилось 18 выставленных на продажу.

Жилье низкого ценового диапазона пока концентрируется в интервале 1300−1400 $/м2. Для многих продавцов это барьер, через который они пока не готовы переступить. В результате, предложение в этом диапазоне растет очень быстро, что даже привело к искусственному росту средней цены.

Лишь в трех городских микрорайонах был отмечен рост средней цены предложения, что было связано исключительно с выходом на рынок более дорогих объектов. В целом, цены снижаются повсеместно. Более чем на 5% снизилась средняя цена предложения в Новинках, Веснянке, Михалово и в районе ул. Кабушкина.

Сильный нисходящий тренд становится нормой для белорусской столицы. Тем не менее, Минск уступает всем ближайшим соседям по темпам снижения цен. Так, в Киеве нестабильная ситуация с курсом гривны привела к заметной «просадке» цен на вторичном рынке. В Москве после резкого обвала долларовых цен наблюдается плавное торможение на уровне чуть выше психологической отметки в 3000 $/м2. Балтийским столицам присуща спокойная ситуация без резких колебаний, но ослабление евро делает местную недвижимость все более привлекательной для тех, кто хранит свои сбережения в долларах.

Огромное предложение и слабый спрос сегодня влияют на динамику цен гораздо больше, чем сезонные особенности, на которые мы обращаем внимание в более спокойное время. Исторически сложилось, что март и апрель давали старт новому витку покупательской активности. Возможно, некоторый рост спроса будет и сейчас, но вряд ли стоит ожидать массового возвращения покупателей на рынок только из-за того, что вырос световой день.

Снижение цен начнет тормозить лишь при появлении серьезного барьера, в роли которого могут выступить: достижение равновесного уровня между ценами на жилье и доходами, запуск относительно доступного и массового кредитования, демографический бум, обилие вакансий на рынке труда для иногородних жителей, инвестиционная привлекательность рынка для иностранцев… На данный момент ни один из пунктов не выполняется даже частично, а местами ситуация противоположная.

Рынок сегодня очень «узкий», продаются лишь объекты с существенными скидками либо с отличными характеристиками. Многие продавцы не согласятся следовать общему тренду и снижать цены еще больше, предпочитая дожидаться нового витка роста и сдавая в это время квартиру в аренду.

Вполне вероятно, что в скором времени предложение квартир начнет стабильно уменьшаться. Но это вряд ли замедлит темпы снижения, ведь покидать рынок с надеждой продать через год-два будут в первую очередь объекты с более высокими ценами.

Есть что сказать?
Читать:

Витрина

ЖК "Променад", р-н Лебяжий

Продажа квартир в новом доме в ЖК "ПРОМЕНАД" в микрорайоне "ЛЕБЯЖИЙ"! Получить ключи и заселиться в новую квартиру в максимально короткие сроки! Выгодные условия по рассрочке от застройщика.

Рассрочка от застройщика

Контакты: +375 44 561 86 18

Индексы цен на 27.03.2024

тип цена за кв.м. +/-
1 комн. $52 400 $1 242
2 комн. $72 500 $1 487 ↑ +5
3 комн. $88 000 $1 339 ↑ +5
4 комн. $95 700 $1 318 ↑ +1

"+/-" — изменение с начала недели
Динамика цен на квартиры в Минске с 2005 года

Число сделок в г.Минске *

период число сделок
Март 2024 1470
Февраль 2024 1677
Январь 2024 1282

* Число сделок купли-продажи квартир с учетом долей и комнат в Минске по данным сервиса pr.nca.by на дату 28.03.2024

Лента новостей