Обзор рынка жилой недвижимости Минска за ноябрь 2014 года

Начиная с мая количество сделок купли-продажи квартир в Минске постоянно увеличивалось, достигнув максимального показателя в октябре. Такая ситуация не могла продолжаться бесконечно и закономерный итог наступил в ноябре: спрос на квартиры в Минске уменьшился. По сравнению с октябрем количество сделок сократилось на 23,2%. Если не брать в расчет уже ставшее традиционным снижение спроса в январе по сравнению с декабрем, текущий спад покупательской активности в процентном отношении максимальный за последние 3 года.

Тем не менее, спрос на квартиры в ноябре (который еще будет скорректирован в большую сторону) более чем на четверть превышает прошлогодний показатель. Начиная с августа ежемесячная активность покупателей превышает аналогичный показатель 2013 года и ноябрь не стал исключением.

* данные по числу совершенных сделок купли-продажи в октябре были уточнены. Скорректированная средняя цена сделки снизилась на 2 $/м².

Несмотря на то, что предложение квартир в ноябре стабилизировалось, сравнительно низкий спрос привел к обострению конкуренции среди продавцов. В ноябре соотношение выставленных на продажу объектов к числу совершенных сделок составило 8,4 и это самый высокий показатель за последние 6 месяцев.

Самое существенное падение покупательского интереса ощутили на себе 2-комнатные квартиры. По сравнению с октябрем количество сделок с «двушками» снизилось на 32,3%. Напротив, спрос на 3-комнатные квартиры остался практически неизменным — коррекция составила всего 5,3%.

Любопытный факт связан с площадью квартир участвовавших в ноябрьских сделках. По сравнению с периодом высокого спроса (август-октябрь) средняя площадь 1-, 2- и 3-комнатных квартир выросла на 1−3 м², в то же время у 4-комнатных квартир этот показатель стал минимальным в 2014 году.

Среди районов города лишь во Фрунзенском спрос остался на уровне последних трех месяцев. Здесь количество сделок сократилось лишь на 2,5%. Покупательская активность заметно снизилась в Октябрьском и Первомайском районах (-41% к октябрю). На 30% меньше сделок было заключено с квартирами в шаговой доступности к метро.

В ноябре мы увидели синхронную динамику средней цены предложения и средней цены сделки. Последняя снизилась на 1,1% и совсем немного не дотянула до годового минимума. Примечательно, что на этот раз средние цены реальных сделок снижались у всех без исключения типов квартир.

Средние цены (м²) квартир по результатам сделок купли-продажи в ноябре составили:

• 1-комнатные квартиры — 1765 $/м² (-0,3% за месяц);
• 2-комнатные квартиры — 1601 $/м² (-2,3%);
• 3-комнатные квартиры — 1565 $/м² (-1,9%);
• 4-комнатные квартиры — 1433 $/м² (-5,0%).

Что касается цен предложения, то ослабление спроса дало о себе знать: все больше продавцов стали менять цены в объявлениях. Общее снижение городского индекса составило 0,6%, что, однако, почти в два раза меньше аналогичного показателя по совершенным сделкам. Основные уступки при продаже квартир совершались в процессе торга.

С точки зрения качественных характеристик жилья максимальное снижение цен предложения было отмечено у хрущевок и брежневок. На протяжении нескольких месяцев мы наблюдаем как постепенно обособляется сегмент современного непанельного жилья. В отличие от остального жилого фонда, цены на эти квартиры не снижались большую часть года. По результатам 11 месяцев это единственный сегмент рынка который демонстрирует положительную ценовую динамику (+1,1%). Для сравнения: панельные хрущевки и брежневки «потеряли» с начала года в среднем 5,7%.

Около 40% столичных микрорайонов закончили месяц с положительной ценовой динамикой. Максимальный рост цен в ноябре был зафиксирован в Веснянке (+3,6%), районах ул. Уральской (+2,7%) и ул. Старовиленской (+2,6%). В противоположном конце списка на этот раз обосновались Степянка (-4,2%), Немига (-2,9%) и район улицы Серова (-2,4%).

Последние изменения в соседних столицах также носили отрицательный характер. Так, в Киеве снижение цен на квартиры составило за минувший месяц в среднем 2,2%. Московский долларовый индекс в ноябре побил все рекорды, опустившись за месяц на 6,3%. Исходя из последних актуальных данных, снижение цен на квартиры в Минске является минимальным в регионе как с начала года, так и по сравнению с историческим максимумом.