Над рынком навис «призрак» монополии

— Как можно на открытом рынке говорить о какой-то справедливой цене? — недоуменно отвечает на вопрос Вадим Тачкин. — У каждого человека свое понимание справедливой цены, как, например, и заработной платы.

Получая прибыль не более 20% при строительстве, например, панельного дома, не надо забывать о том, что компании надо развиваться и строить дальше, говорит Юрий Жарков. «Сначала застройщик приобретает на аукционе новый земельный участок, производит отселение и снос, готовит проектно-сметную документацию; затем за счет собственных средств финансирует 15% стоимости строительства жилого дома — так выглядит новая структура инвестиций на первоначальном этапе. В то время как ранее самым „дорогим“ и зачастую единственным, требующим инвестиций, действием до начала продаж была подготовка проектно-сметной документации. Очевидно, что в новых условиях рынка новостроек в разы (в 15−20 раз) увеличилась стоимость первоначальных инвестиций застройщика. Все эти средства изыскиваются за счет прибыли, полученной от реализации предыдущих проектов. Вот поэтому застройщики и не снижают цены», — рассуждает эксперт рынка.

Есть ли будущее у частных застройщиков в Минске?

Власти не раз заявляли о том, что объемы строительства жилья в Минске будут сокращаться и достигнут в 2019 году 500 тыс.кв.метров. Это в два раза меньше по сравнению с 2014 годом. Основная доля жилья будет строиться по госзаказу для очередников. Наберет темпы и строительство арендного жилья. Что ждет коммерческих застройщиков? Кто из них может остаться работать на рынке?

— Заявление, конечно, интересное. Но в это сложно поверить, ведь пока площадок для строительства в столице достаточно много, как текущих, так и перспективных. Рано или поздно начнется застройка территории птицефабрики, завода «Горизонт» вместе с неиспользуемым троллейбусным депо, квартала в районе ул. Пулихова — Захарова, ул. Харьковской, гипсового завода. А чего стоит один проект «Минск-Сити». К тому же на рынке присутствуют проекты точечной застройки, работа по которыми была начата частными застройщиками еще до жилищной реформы 2013 года, — говорит Юрий Жарков.

Со своей стороны Вадим Тачкин добавляет, что практически у всех застройщиков, входящих в Ассоциацию застройщиков объектов жилищного строительства, есть задел как минимум на 3−5 лет. «А 5 лет для нашего рынка — это целая эпоха. За это время может много чего произойти, — говорит эксперт. — Рынок приходит в равновесие. Вместе со снижением количества площадок плавно снижается и количество покупателей. Если сейчас на рынке преобладает панель и эконом-класс, то в 2019 году это будет монолит и комфорт-класс. Это жилье будет покупать другая аудитория».

На рынке недвижимости появился «призрак» монополии

— Если присмотреться к текущей конъюнктуре рынка более внимательно, то можно заметить, что на нем сформировались две крупные строительные корпорации, которые по своему экономическому поведению напоминают монополию. Одновременно они осваивают достаточно большое количество площадок, вводят «экстремальные» и не доступные для подавляющего большинства конкурентов инструменты стимулирования спроса. Возможно, вскоре на рынке появится еще одна корпорация, но пока она только начала формировать свой инвестиционный портфель, — говорит Юрий Жарков.

Когда начинают формироваться такие компании, они, во-первых, имеют ресурс для монополизации определенного кластера рынка, во-вторых, такие компании могут обратить во благо потребителя эффект экономии на масштабах, предоставив либо более длинную рассрочку платежа, либо большие скидки, чего не могут сделать другие более мелкие компании. Потребитель от этого, разумеется, только выигрывает.

«Поэтому, с одной стороны, неплохо, что рождаются такие корпорации. Но, с другой стороны, если вышестоящий регулятор рынка позволит данным компаниям расширять инвестиционный портфель и усиливать свое влияние, то он, безусловно, будет вынужден вместе с этим способствовать формированию условий для их работы на рынке. Заработная плата должна быть такой, чтобы большинство граждан могли купить жилье, скажем, по $ 2,0 тыс./кв.м. Либо предложить населению новые эффективные инструменты, которые позволят приобретать желанные квадратные метры. А иначе, зачем тогда вообще строить жилье в таком количестве?», — рассуждает Юрий Жарков.

С одной стороны сокращение объемов строительства жилья логично. «Если предположить, что средняя цена квадратного метра увеличится до $ 2 тыс., то количество желающих, способных купить жилье по таким ценам, уменьшится. Корпорациям надо зарабатывать и платить налоги. Раз они формируются, то уменьшение объемов строительства вполне уместно. Видимо стоит задача освободить рынок от мелких застройщиков, которые, возможно, плохо работают, и оставить две, три или четыре крупные корпорации. Те, сравнительно немногочисленные „метры“, которые ими будут построены и будут куплены теми немногими, кто останется платежеспособным», — говорит эксперт рынка. — Но рынок станет совершенно другим. Жилье на нем станет не таким доступным, каким оно было все последние годы. Похоже, что в строительной отрасли грядет перестройка, которая на этот раз коснется не «очередников», а коммерсантов. Тот, кто сегодня еще обнаруживает в себе силы приобрести жилье в собственность, возможно, через два-три года сделать этого уже не сможет.

Спасет ли рынок ипотека?

Ипотека — это достаточно сложный и относительно новый инструмент, предполагающий взятие кредита без учета платежеспособности под залог строящейся или имеющейся квартиры. «Введение ипотеки едва ли повлечет за собой существенное снижение ставок по кредитам. Очевидный плюс будет только один: кредит станет более доступным для получения. Если процентные ставки по ипотеке и будут ниже классического кредитного продукта, то не более чем на 3−4 процентных пункта», - говорит Юрий Жарков. — Система стройсбережений — это далекая перспектива, в рамках которой денежные средства на рынок будут выделены не ранее чем через 3 года после начала ее функционирования.

— Был период, когда жилье, строящееся долевым способом, было не доступно большинству наших сограждан и его покупали, в основном, представители крупного и среднего бизнеса. Потом государство решило народу помочь, и в долевое строительство начали вступать люди, уровень доходов которых не соответствовал рыночной стоимости приобретаемой недвижимости. Со временем стало понятно, что такой способ решения проблемы нуждаемости населения в улучшении жилищных условий не эффективен и весьма обременителен для бюджета, — добавляет со своей стороны Вадим Тачкин. — Теперь рынок купли-продажи и долевого строительства жилья будет снова доступен лишь тем, кто в состоянии либо купить жилье за собственные средства, либо чья заработная плата позволяет получить и обслуживать кредит на покупку недвижимости по коммерческим ставкам. Всем остальным, кто не попадает в льготную категорию нуждающихся, придется серьезно менять свое представление о собственной квартире и привыкать к мысли, что при покупке жилья государство больше помогать не будет.