«Пока что все спасали старые сделки, дальше будет труднее». Почему риэлтеры и рынок недвижимости не выйдут из кризиса быстро

И несколько слов о состоянии рынка риэлтерских услуг: профессиональные участники сферы риэлтерской деятельности в это время были заняты «спасением» сделок купли-продажи жилья — основного (а часто единственного) своего направления деятельности. Те, кто может себе это позволить, срочным образом перестраивали бизнес-процессы и корректировали используемые технологии, понимая, что без этого работать в 2020 году будет крайне сложно.

Краткосрочные последствия

Апрель уже продемонстрировал основные тренды, которые будут характерны в ближайшие 2−3 месяца.

Сейчас мы видим сильную коррекцию в мотивации вновь выходящих на вторичный рынок как продавцов, так и покупателей. Не вдаваясь в подробности, можно констатировать, что многие из них в начале года в принципе не предполагали стать участниками сделок на рынке недвижимости в апреле.

На рынке новостроек большая часть покупателей с «живыми» деньгами заняли выжидательную позицию. Они будут ждать выгодных вариантов, акций и действовать только при их появлении, аналогично с «горящими путевками» на отдых в не столь отдаленные времена. При этом покупатели эконом-класса все реже привязываются к конкретному месту, все больше оперируя конкретной суммой, рассматривая для инвестиции весь рынок, трезво взвешивая параметры объектов.

Эпидемия заставляет арендаторов ограничивать количество просматриваемых квартир и выбирать как можно быстрее из числа наиболее сбалансированных по соотношению цена/качество квартир. Поэтому главная задача собственников — объективно формировать стоимость аренды. И самое неприятное сегодня — остаться без арендатора.

В коммерческой недвижимости сейчас активность демонстрирует рынок небольших помещений — наиболее мобильный сегмент. При этом арендаторы также быстро отреагировали на валютный скачок и скорректировали приемлемый уровень арендных ставок: 80+% поступающих в апреле заявок на аренду ограничены ставкой 15 EUR/кв. м, в то время как еще в конце января 47% заявок поступало на офисы от 10 EUR до 30 EUR/кв. м. Корпоративный сектор предсказуемо сталкивается со сложностями — в Минске уже появились случаи масштабного «съезда» IT-компаний из офисов.

Отрадно, что некоторые риэлтерские компании смогли достаточно быстро отреагировать на вызовы и начать внедрение сервисов, минимизирующих частые пересечения и встречи клиентов (по нашей докризисной статистике — среднее количество осмотров объекта до сделки составляло 10−12). Это видеообзоры, виртуальные туры, онлайн-консультации, доставка риэлтерской услуги на дом или в офис, обеспечение безопасной среды в офисах и т. д.

Плохо то, что, стараясь обезопасить клиентов, компании по-прежнему подвергают риску персонал, вынужденно работая по правилам еще «доинтернетного» законодательства 2005 года, где нет ни слова про онлайн-возможности, несмотря на то, что современные технологии это позволяют.

Наиболее развитая часть рынка несколько лет пыталась донести до наших регуляторов необходимость корректировки действующего законодательства в части возможности цифровизации отношений как с клиентами, так и с государственными структурами. Ответ был всегда стандартный — еще не время.

К сожалению, все инициативы и активность государственных регуляторов рынка в этот переломный период свелись к застарелым обсуждениям застарелых проблем по защите прав потребителей и консервации тарифов двенадцатилетней давности. А ведь самая главная защита как потребителей, так и персонала риэлтерских компаний и сейчас, и в обозримом будущем — это их физическая безопасность, а также эффективность и удешевление услуг.

Не до конца отрегулирована и в общем замечательная программа Госкомимущества «Авторизованный посредник», которая позволила бы снизить опасность для персонала и клиентов при проведении сделок с недвижимостью за счет сокращения передвижений и встреч.

Среднесрочные последствия

— Прогнозировать глубину снижения цен, ставок и скорость их отскока сейчас невозможно, слишком много в уравнении неизвестных, — говорит Владимир Давидович. — Однако выскажу несколько, может быть, дискуссионных мыслей.

Очевидны две вещи:

Первая — все сегменты рынка недвижимости будут работать, хоть и с меньшей активностью

— Почему я считаю, что рынок или его часть не замрет в какой-то момент? А потому, что для корпоративного сегмента (бизнеса) невозможно долго стоять на паузе, тебя начинают обгонять более подвижные конкуренты. Если обратить внимание на административный сегмент, то не согласен с мнением многих уважаемых экспертов, что бизнес будет повально в будущем переходить на «удаленку» как основной формат. На мой взгляд, работа команды на «удаленке» менее эффективна, в том числе и в IT, и не оправдает экономии на аренде (в расчете на сотрудника это в среднем до 150 евро). Кроме того, возникают проблемы с интернет-трафиком и безопасностью информации, что также требует расходов. Да, какой-то небольшой процент, в первую очередь за счет развития услуг мелких аутсорсеров, в офисы не вернется.

Сильнее пострадает ритейл. Причем как на первом этапе, связанном с тенденцией к сокращению социальных контактов, так и впоследствии — в силу новых привычек и упавшей покупательской способности. Торговым центрам старого формата, характеризующимся большой скученностью мелких торговых точек, но держащимся на плаву за счет хорошей локации, этот кризис пережить будет сложно. Во-первых, падение покупательского спроса в среднесрочной перспективе не имеет потенциала к росту: все большая часть доходов покупателей таких ТЦ будет тратиться на продукты. Во-вторых, сильно пострадавшая логистика поставок, парализовавшая работу мелких предпринимателей, приведет к сильному сокращению их рядов. В-третьих, в эконом- и среднем сегменте укрепится тенденция к онлайн-покупкам, в том числе за счет развития технологий. После окончания пандемии покупатели, конечно же, вернутся в торговые центры, но наибольшую устойчивость продемонстрируют бизнес- и премиальный сегменты.

Что касается жилой недвижимости, то, как показала практика, — это наиболее устойчивый к потрясениям сегмент. Да, падение покупательской способности будет двигать цены вниз, но, опять же из практики, очень немногие способны «сидеть на деньгах» и ждать ценового дна. Покупка или продажа жилья обычно связана с определенными жизненными обстоятельствами, требующими решения, а не ожидания, также при затянувшемся ожидании можно потерять «тот самый» вариант или проект. Кроме того, вполне вероятно сокращение количества активных проектов в новостройках, а соответственно — вариативность выбора.

Нынешний глобальный кризис способствует возврату человечества к традиционным ценностям, одна из которых — свое жилище, место, где ты чувствуешь себя более защищенным. Кроме того, во времена технологических революций и экономических потрясений инвестиции в жилую недвижимость являются наиболее безопасными, в среднесрочной перспективе всегда себя оправдывающими.

Вторая — бизнесу на рынке недвижимости придется быстро перестраиваться

— В основном это касается симбиоза онлайн- и оффлайн-технологий, которые сегодня существуют в основном в параллельных плоскостях: «онлайном» считается интернет-реклама, «оффлайном» — встречи с клиентами и проведение сделок. Если позволит законодательство, будут внедряться технологии, позволяющие активно работать и с клиентами, и с государственными контрагентами в онлайн-формате. Роль эксперта, обладающего такими технологиями, как и потребность в нем, несомненно вырастут.

Хочется надеяться, что текущие чрезвычайные события все же поспособствуют быстрым и так необходимым рынку недвижимости изменениям.

Читайте также:

Сын подарил квартиру матери, та собралась жилье продавать — в чем подвох? Минское агентство недвижимости отказалось проводить сделку

«Всем нужно срочно, быстро, дешево». Как изменилась ситуация на рынке деревянных домов под Минском в этом сезоне

Беларусбанк приостановил выдачу кредитов на приобретение жилья