Какие офисы выбирают «айтишники»

Крупнейшие арендаторы — известные мировые компании

— Сегодня офисные брокеры каждый день получают большое количество заявок от IT-компаний, но не могут удовлетворить их спрос. В первую очередь потому, что все бизнес-центры (БЦ), где в качестве управляющей компании выступает один собственник, заполнены. Но именно в таких офисных зданиях нуждаются «айтишники». Речь может идти только о небольших офисах от 50 до 150 кв.м. Вариантов офисов по 500, 1000, 5000, 10 000 кв. м, которые максимально востребованы IT-компаниями, на рынке нет, — сказал на бизнес-завтраке «Где код живет: рецепты создания эффективных офисных пространств для IT-компаний» Андрей Павлышко, партнер, управляющий директор белорусского офиса Colliers International.

В Минске насчитывается порядка 30 действующих БЦ, где в числе крупнейших арендаторов выступают IT-компании. А вот БЦ, полностью занятых «айтишниками», на карте города менее 10.

Крупнейшими арендаторами офисов являются известные мировые компании: «Эпам Системс» (арендует 60 тыс. кв. м площадей), «Гейм Стрим» (40 тыс.), IBA Group (15 тыс.), Itransition (6,1 тыс.), Sam Solutions (5 тыс.), ISsoft (4,5 тыс.) и другие.

Понятно, что «айтишники» нуждаются в качественных больших офисах. Но вся проблема заключается в том, что в Минске к классу, А принадлежит только одно офисное здание velcom, где основными арендаторами являются IT-компании.

В классе В1 «айтишники» арендуют 33% от общего объема офисных площадей (115 тыс. кв. м), в классе В2 — 22% (126,5 тыс. кв. м).

Брокеры БЦ констатируют, что спрос на аренду офисов со стороны IT-компаний на рынке остается неудовлетворенным примерно на 40 тыс. кв. м площадей.

Лидером по сдаче в аренду офисов для IT-компаний является группа компаний «Сигмаполюс».

Исследования Colliers International в Беларуси показывают, что спрос на офисы со стороны «айтишников» из года в год будет расти. Ежегодно в IT-сферу будут приходить 2,5−2,8 тыс. человек, что к 2020 году приведет к увеличению спроса на офисные площади примерно до 80 тыс. кв.м.

— Мы можем смело говорить о том, что если кто-то из девелоперов построит качественное офисное здание, то, скорее всего, оно полностью будет занято IT-компаниями, — уточняет Андрей Павлышко.

Чтобы создать БЦ для IT-компании, девелоперу самому надо стать «айтишником»

Денис Четвериков, партнер, директор Департамента исследований и консалтинга белорусского офиса Colliers International, говорит о том, что «мы медленными шагами движемся к тому, что офисы у нас становятся технологичнее».

Чтобы БЦ был востребован, девелопер должен определиться, какого арендатора он хочет видеть в здании, и в зависимости от бизнес-процессов компании строить его.

Для IT-компаний очень важна глубина офиса — расстояние от окна до лифта или от окна до окна, а также глубина этажа. Кроме рабочей здесь выделяются зоны для отдыха и общения, рецепции, приема пищи, спортивная зона. В БЦ должно быть много помещений, игровые комнаты, кухни, детские комнаты, сады, почта, услуги доставки. Чтобы связать все эти помещения, и требуется достаточно глубокий этаж. Это идеальные здания для размещения IT-компаний.

На минском рынке представлено несколько БЦ с самыми глубокими этажами: Omega Tower — до 20 м до ядра, «Клевер Парк» — до 16 м до ядра, Dana Center — до 16 м до ядра, Time на ул. Толбухина — до 27 м от окна до окна.

Самые неглубокие офисы имеют кабинетную нарезку. К ним можно отнести такие БЦ, как: «Время» на ул. Могилевской — 13−15,4 м от окна до окна, Stile Plaza — 16 м от окна до окна.

Этаж в БЦ для «айтишников» должен быть максимально гибким. Половину этажа должны занимать кабинеты, вторую половину — open space.

К БЦ, которые имеют open space на 250 кв. м, относятся: Rivera, Rum Global, «Клевер Парк», «Академия», Dana Center, Green City, которые сегодня массово востребованы «айтишниками».

Востребованы IT-компаниями и такие БЦ, как на ул. Тимирязева, 65−67, «Градиент», «Кирофф», «Метрополь», «Порт», «Абшерон», хотя и имеют кабинетную нарезку.

Предпочтение отдается БЦ с большими этажами, хотя их на рынке представлено не так и много. К зданиям с самыми большими этажами — более 1500 кв. м — относятся: Time на ул. Толбухина (примерно 3000 кв. м), на пр. Дзержинского, 3 (2600 кв. м), «Абшерон», Dana Center, «Камелот», «Клевер Парк», «Экс-Кемпински» (в будущем).

В то же время из-за неимения лучшего многими IT-компаниями востребованы БЦ и с небольшими этажами площадью 500−600 кв. м, с двумя пожарными лестницами: «Титан», Terrum, «Тивали», «Кальвария», БЦ на ул. Железнодорожной, БЦ на ул. Мележа 5/2.

С учетом размеров этажа и наличия open space актуален и вопрос по размещению в зданиях колонн и модульных сеток. Расстояние от окон до колонн должно быть не менее 4 м, по крайней мере, для 90% полезных площадей.

Однако далеко не все БЦ в Минске могут предложить хотя бы понятную сетку колонн. Часто у окна появляется перегородка, которая не позволяет оборудовать рабочее место. Исключением являются БЦ «Клевер Парк» и «Ривьера Бизнес», где правильно размещены колонны.

Большое значение имеет высота потолка. Она должна быть как минимум 2,7 м, а лучше — больше. К БЦ с такой высотой потолков относятся: Time, Smile Plaza, Rubin Plaza (2 этажа), «Академия» (2 этажа), БЦ на ул. Притыцкого, 2 (2-й этаж), «Абшерон» (ул. Скорины), velcom (3 м).

Желательно наличие в БЦ фальшпола. Однако в Минске есть только одно такое здание — БЦ Rum Global.

Для офисных зданий важен и такой параметр, как количество приборов в санузлах. Желательно, чтобы было соотношение 1/100 кв. м (наличие одного прибора на 100 кв. м офиса).

Приветствуются здания с дублирующими источниками электроэнергии. К ним относятся: Rum Global (2 ввода), «Академия» (дизель-генератор).

В здании должно быть как минимум два провайдера, обеспечивающих работу интернета. Также необходимо наличие кухни, велопарковки, душа.

Большое значение имеет хорошая обеспеченность машиноместами. Сегодня она самая лучшая в БЦ «Клевер Парк»: 26 кв. м офиса (три сотрудника в среднем) = 1 машиноместо. Неплохая обеспеченность парковочными местами в БЦ «Башня Европы», Dana Center, Omega Tower.

— В Минске нет ни одного здания, которое бы полностью отвечало всем этим требованиям IT-компаний. Чтобы построить такое здание, девелопер должен понимать специфику работы компании. Но для этого ему самому надо быть хотя бы чуть-чуть «айтишником», — резюмирует Денис Четвериков.

Что подтверждает опрос «айтишников»

По словам Руслана Воронецкого, консультанта Департамента офисной недвижимости Colliers International в Беларуси, основные требования, которые сегодня «айтишники» предъявляют к минским офисам, — это хорошая транспортная доступность (желательно, чтобы рядом было метро), большой паркинг (желательно, бесплатно), желательно центр города и развитая инфраструктура места застройки.

— К сожалению, найти БЦ по таким параметрам в Минске невозможно, и вряд ли он появится в ближайшее время. Поэтому когда мы работаем с нашими клиентами, мы советуем им рассматривать все предложения в городе и жертвовать какими-то критериями при выборе подходящего варианта, — говорит Руслан Воронецкий.