Откровенный разговор с Романом Осиповым: «С 2018 года мы будем наблюдать поступательный медленный рост цен на рынке недвижимости, и к 2020−2021 годам можно ожидать реального его восстановления»

Инвесторы попали в ловушку

В 2015 году многие проекты, начатые в хорошие годы, были на стадии проектирования или строительства и реализовывались с привлечением кредитных ресурсов банков. Это нормальная практика, уточняет инвестиционный консультант. На Западе проекты в сфере недвижимости финансируются банками на 70−90%.

Однако, в отличие от международной практики, сроки кредитования проектов в Беларуси достаточно короткие. Основная масса «долгосрочных» кредитов предоставляется на срок около 3−5 лет, что существенно короче сроков окупаемости проектов в сфере недвижимости.

Эксперт рынка говорит о том, что никакой проект в сфере недвижимости не может реализоваться за такой короткий срок. Многим инвесторам пришлось продлять сроки возврата кредитов. Во время кризиса упали цены на недвижимость, и примерно в 2 раза снизилась залоговая стоимость активов. Ее стало не хватать на погашение заемных средств банков. Произошел кризис с точки зрения обслуживания кредитов.

В такую ситуацию попали даже те девелоперы, которые успели достроить и начали сдавать в аренду свои объекты. Но арендные ставки резко снизились, а процентные по кредитам, наоборот, выросли. Эта диспропорция привела ряд застройщиков к неплатежеспособности и замораживанию проектов. Им пришлось искать новых поручителей и изыскивать собственные средства, вложенные в другие бизнесы.

— Через год стало понятно, что инвестиции в недвижимость никому не интересны. Сегодня с полной уверенностью можно говорить о том, что за последние 10 лет на рынке произошел самый большой спад новых проектов. Фактически их нет. Застройщики объявляют себя банкротами, банки забирают объекты и пытаются их продавать. Растет количество сделок реструктуризации, — дополняет Роман Осипов.

Правда, есть и отдельные застройщики, которые любыми путями стараются завершить стройки. Другие — ищут инвесторов, чтобы продать «незавершенку». Третьи пытаются продлевать сроки по возврату кредитов.

— Банки, видя такую ситуацию, вынуждены продлевать сроки кредитования, снижать ставки, предоставлять отсрочки по выплате основного долга. Но бесконечно заниматься этим они не могут и начинают задумываться над тем, чтобы продать эти объекты другим профессиональным инвесторам, в том числе иностранным, — говорит инвестиционный консультант.

Он акцентирует внимание на том, что среди таких рисковых инвесторов есть и крупнейшие мировые инвестиционные и пенсионные фонды. Одна из крупнейших мировых компаний, например, свой инвестиционный портфель распределяет примерно так: 50% из триллиона долларов, что сопоставимо с 20 ВВП нашей страны, вкладывает в низко рискованные и доходные ценные бумаги (напр., гособлигации США, Франции), которые приносят 2% годовых с выпуском на 10−20 лет. 40% — также в достаточно стабильные финансовые инструменты (акции, индексы на биржах крупнейших корпораций и др.).

Но у каждого такого институционального инвестора есть 1−2% портфеля (если не больше), которые они вкладывают в другие инструменты с высокими рисками. При этом для инвестирования они рассматривают самые разные страны. Подобных фондов в мире достаточно. Беларусь для них — это интересное направление, потому что оно новое.

Роман Осипов приводит пример «Евроторга» (сеть магазинов «Евроопт»), который привлек $ 350 млн посредством евробондов. Это отличный результат, который говорит о высоком спросе инвесторов на предложение компании.

Чего ожидаем?

Учитывая состояние белорусской экономики и рынка недвижимости, который достиг своего дна, Роман Осипов полагает, что в 2018 году начнется поступательный медленный рост цен на недвижимость на 5%, который может растянуться на 5 лет, и с каждым годом ускоряться.

— В 2020—2021 году можно ожидать реального восстановления рынка, хотя уровня цен 2013−2014 годов рынок может и не достичь. Это в случае, если не случится какой-нибудь очередной кризис. Будущего мы знать не можем, — высказывает свою точку зрения Роман Осипов. —  Если уж говорить о прогнозах, то существуют самые разные и замысловатые теории. Какую из них выбрать — это дело вкуса, теория никогда не способна предсказать что-то на 100%. Например, в 30−50-х годах XX века некоторые ученые связывали социально-экономические процессы в обществе с циклами активности Солнца и появлением на нем пятен. Основоположник этой теории — советский ученый А. Л. Чижевский.

Каждый цикл солнечной активности длится, как правило, 11 лет. Он характеризуется достаточно быстрым (в среднем 4 года) увеличением на Солнце солнечных пятен и последующим более медленным (около 7 лет) его уменьшением. Чем больше пятен на Солнце, тем больше экономика, а вместе с ней и рынок недвижимости подвержены стрессам, т. е. кризисам. По мере уменьшения пятен стабилизируются экономические процессы и рынок.

Сейчас количество пятен на Солнце стало уменьшаться. Исходя из этой теории, можно говорить о том, что экономика и рынок недвижимости начнут восстанавливаться. В настоящее время длится 24-й цикл солнечной активности. Минимум пятен на Солнце было зафиксировано в 2008 году, максимум — в 2014 году.

Похожие мысли о влиянии космоса на процессы на Земле, но уже в приложении к историческому процессу, можно найти у Л.Н. Гумилева, а в приложении к биологическому процессу и эволюции — у В.И. Вернадского.

Фото: Павел Садовский