Эксперты о торгово-офисной недвижимости: «Дна на рынке нет и не будет, есть новая реальность»

Такой был основной лейтмотив IV профессионального форума «Торгово-офисная недвижимость в Республике Беларусь: стратегия развития в новых условиях», проходившего 19 мая в Минске. Мероприятие было организовано агентством бизнес-коммуникаций «Отраслевые форумы» и собрало более 70 серьезных игроков рынка коммерческой недвижимости.

Участники форума обсудили три ключевые темы: возможности привлечения финансирования на строительство и реализацию объектов коммерческой недвижимости; построение эффективных отношений между собственниками и арендаторами; эффективное управление торговыми центрами (ТЦ) в современных условиях.

У бизнеса открывается второе дыхание

Генеральным информационным партнером мероприятия выступил портал Realt.by. В своем приветственном слове к участникам конференции директор портала Александр Мартыненко отметил, что Realt.by активно работает на рынке интернет-недвижимости уже более 10 лет и помогает белорусским компаниям находить самую полную информацию о различных объектах недвижимости. Только за последних полгода посещаемость портала выросла на 30%, что, безусловно, помогает всем участникам рынка активизироваться в непростых экономических условиях и развивать свой бизнес.

— На протяжении последнего месяца мы наблюдаем новую интересную тенденцию. Портал Realt.by вышел на лидирующие позиции не только в Беларуси. Он занимает первую строчку среди 4 600 сайтов о недвижимости в рейтинге Rambler ТОП-100, тем самым привлекая в сектор коммерческой недвижимости Республики Беларусь иностранных инвесторов, — уточнил Александр Мартыненко.

Директор портала акцентировал внимание участников форума на том, что примерно полтора года назад на подобной конференции Булат Шакиров, президент Российского Совета Торговых Центров, обозначил новые тенденции в области коммерческой недвижимости. Эксперт, в частности, говорил о том, что успешно работать на рынке могут либо специализированные торговые центры, либо многофункциональные комплексы с максимальным количеством сервисов.

— Сейчас данная тенденция получила свое развитие и в Беларуси. Думаю, что именно в этом направлении инвесторам надо двигаться вперед и развивать свой бизнес, — высказал свою точку зрения Александр Мартыненко. — В связи с отменой санкций Евросоюзом в отношении Беларуси нашим бизнес-тренерам стали поступать заявки на проведение тренингов для иностранных бизнесменов из Европы на тему, как открыть свой бизнес в РБ. Это также положительная тенденция, которая в ближайшие годы получит свое развитие.

Выживут только оптимисты

— Несмотря на экономические сложности, рынок торгово-офисной недвижимости Беларуси развивается. Появляются современные здания, которыми мы можем гордиться. Запланированные к вводу в текущем году объекты — Dana Mall, Galleria Minsk, Green City — будут еще лучше и помогут кардинально изменить ситуацию на рынке, — сказал Андрей Алешкин, директор брокерского отделения и партнер Colliers International в Беларуси. — В любом случае, какими бы арендаторами ни были заполнены ТЦ, мы будем жить в другое время. В 2017 году откроются новые возможности для развития ритейла в Беларуси. Благодаря этим объектам появятся новые бренды, а за ними придут другие. Это приведет к увеличению конкуренции, борьбы за потребителя и соответствующим ценам.

По мнению Андрея Алешкина, со временем каждый из объектов найдет свою нишу на рынке и станет успешным. Но для этого должна быть правильно разработана концепция проекта и налажен менеджмент.

— Все рынки разнообразны, имеют свой путь развития, который могут позаимствовать белорусские бизнесмены. Местным компаниям надо объединяться с международными и продвигать рынок вперед, — считает консультант.

Отвечая на вопрос, достигли ли ставки арендной платы своего дна, Андрей Алешкин сказал:

— Дна на рынке нет и не будет, есть новая реальность. Надо быть оптимистами. Мы неоднократно отмечали, что ставки сегодня действительно низкие и не могут опускаться еще ниже. Кредиты на строительство ТЦ в валюте предоставляются под 14−15% годовых. Легко посчитать, какая должна быть арендная ставка, чтобы проект окупался за 5−7 лет, — сказал эксперт.

Ставки аренды предложили привязать к обороту

Как показывает практика, подавляющее большинство белорусских арендодателей испытывает большие проблемы с заполнением торговых площадей. Это подтвердил на форуме и Гэри Бэрроуз, глава управления активами и недвижимостью компании Dana Holdings, которая в ближайшее время планирует к вводу ТРЦ Dana Mall.

— Да, у нас есть проблемы с арендаторами, но мы их решаем разными способами. В частности, оплата арендной платы предлагается в виде либо фиксированной базовой арендной ставки, либо процента от товарооборота. Это позволяет арендаторам чувствовать себя более уверенно и стабильно на рынке, — сказал Гэри Бэрроуз.

Что касается величины базовой арендной платы, то она зависит от вида ритейла. Например, для арендаторов, занимающихся поставкой обуви, ставка составляет 20%, электроприборов — 3%, фастфудом — до 15% и т. д.

— Используя такой международный подход, арендатор вносит плату в зависимости от того, насколько успешно у него идут дела. Но нужно понимать, что ставка не может быть очень низкой. Как правило, все девелоперы имеют кредиты в банках, которые необходимо своевременно возвращать, нести ряд иных базовых расходов, — уточнил Гэри Бэрроуз.

На сегодняшний день компания подписала договоры практически со всеми своими ведущими арендаторами, планирует привлекать международных игроков. Однако глава управления активами и недвижимостью компании Dana Holdings пока не стал разглашать коммерческой тайны, какие же международные бренды «поселятся» под крышей Dana Mall. В свою очередь он отметил, что привлечение международных игроков — это очень непростой и длительный процесс.

Украина опережает в развитии Беларусь на 10 и более лет

— Украинский рынок торговли уже пережил два кризиса. Первый глобальный был в 2009 году. Мы к нему не были готовы, поэтому проходили тяжело. К новому кризису все готовы, и никто его особо не пугается, — сказала Евгения Локтионова, директор компании UTG (Украинская Торговая Гильдия).

В Украине есть другая большая проблема — падение покупательской способности, которая за последний год снизилась на 30%. Это достаточно ощутимо сказалось на работе ритейлеров. Многим из них пришлось либо уходить из ТЦ, либо переезжать из комплекса в комплекс. Все это способствовало росту вакантных мест.

Самая большая вакантность — почти 8% — наблюдалась в Украине в 2015 году. В первом квартале 2016 года она снизилась до 6%. Учитывая, что рынок коммерческой недвижимости в стране интенсивно развивается, в текущем году только в Киеве на рынок будет выведено почти полмиллиона кв. м новых площадей. Это приведет к вакантности мест в старых ТЦ либо в неправильно сформированных, которые не нашли своего покупателя.

— Если падает посещаемость и от вас уходят ритейлеры, обязательно надо сделать маркетинговый анализ и выяснить, на кого рассчитан ваш комплекс, кто ваш покупатель. Можно бесконечно менять арендаторов, делать зонирование помещений. Но проблема может крыться не в ритейлерах, а в вас. Всего лишь потому, что вы не находите своего покупателя, — пояснила Евгения Локтионова. — Возможно, ваш покупатель хочет видеть в ТРЦ мебельный салон или товары для дома. Может быть, ему достаточно продовольствия и каких-то других сопутствующих товаров, или ему не хватает развлечений.

Директор UTG привела пример со старым ТЦ «Детский мир» в Киеве, который 3 года назад имел 100-процентную заполняемость. Но с учетом роста конкуренции, открытия новых ТЦ и перераспределения потоков он потерял своих покупателей. Стала расти вакантность помещений. Тогда руководством ТЦ было принято стратегическое решение и открыт океанариум для детей. Посещаемость в центре вновь возросла, и сегодня он снова имеет нулевую вакантность.

Евгения Локтионова считает, что стать конкурентным на рынке ТЦ также может помочь либо его уникальная архитектура, либо социальная функция.

— Две недели назад мы открыли новый ТРЦ общей площадью 25 тыс. кв. м со стандартным набором сервисов: кинотеатр, детский центр, продовольственный супермаркет, галерея. Но поскольку он находится в густонаселенном районе, добавили зону отдыха для детей и взрослых — скверы, детские площадки и т. д. Это сразу увеличило его посещаемость, — рассказала Евгения Локтионова.

По словам директора компании, в Украине хорошо работают контактные зоопарки, детские центры площадью от 2 тыс. кв. м для разных возрастов, кинотеатры. А вот популярные в Минске ледовые катки в стране-соседке потеряли свою актуальность и чаще всего перепрофилируются в торговые галереи. В течение последних 5 лет остаются невостребованными и боулинги.

На украинском рынке торговли находится 459 офисов, в каждом из которых размещаются в среднем по 5 брендов. Поэтому какие бы меры не принимались по заполнению ТЦ, 20% помещений все равно остаются вакантными. Тогда UTG было принято решение о привлечении зарубежных арендаторов. С этой целью посещались различные международные конференции и выставки.

— Мы потратили почти 3 года на поездки по всему миру, вели переговоры с арендаторами. Начинали свои презентации не с того, что мы хотим им предложить в ТЦ, а со знакомства с Украиной. Для того чтобы привлечь ритейлера на украинский рынок, активно занимались популяризацией страны. Нам это удалось. Крупнейший на сегодняшний день в Киеве ТРЦ Ocean Plaza открылся с новыми международными операторами, из них 10% впервые были представлены на украинском рынке, — поделилась опытом Евгения Локтионова.

Ocean Plaza и сегодня остается комплексом № 1 по посещаемости, товарообороту, уровню арендной ставки в Украине и будет оставаться им еще ближайшие 5 лет. Посещаемость ТРЦ составляет до 70 тыс. человек в день. Объект расположен в центре города, имеет уникальную архитектуру и конкурентное преимущество — аквариум.

Такая же концепция применяется компанией UTG и по заполнению ТРЦ Lavina Mall общей площадью 340 тыс. кв. м (140 тыс. кв. м), куда будет привлечено 10% зарубежных ритейлеров. Открытие первого мегамолла в Киеве запланировано на сентябрь текущего года.

На сегодняшний день в ТРЦ подписаны договоры с 70% арендаторами, уровень заполняемости составляет 85%. Он не будет увеличиваться до открытия центра, чтобы потом поднять арендные ставки.