Коммерческая недвижимость, август 2015: низкая покупательская активность, ставки по аренде плавно снижаются

Диапазон августовских цен предложения:

— для класса «В» составил от 1 350 USD/кв.м до 2 600 USD/кв.м с НДС при средней цене предложения на уровне 1 760 USD/кв.м с НДС;

— для класса «С» — от 1 250 USD/кв.м до 1 700 USD/кв.м с НДС при средней цене предложения на уровне 1 420 USD/кв.м с НДС.

Разбежка цен вызвана разницей в стадиях строительства, на которых находятся объекты долевого строительства. В целом же за 2015 год снижение цен составило более 20%.

Вторичный рынок

— На вторичном рынке офисной недвижимости уровень покупательской активности остается низким и продолжает снижаться. В настоящее время, когда арендные ставки уже существенно «припали», а на уже и так насыщенный офисами рынок выходят все новые и более качественные объекты, компаниям гораздо выгоднее снимать для себя офис в аренду.

За 8 месяцев 2015 года средний уровень цен предложения кв. м для классов «В» и «С» снизился более чем на 30% и по итогам августа 2015 года составил 1 670 USD/кв.м и 1 350 USD/ кв. м с учетом НДС соответственно.

Средние цены предложения уже приближаются к приемлемым для покупателей ценам. В этой ситуации выигрывают те продавцы, которые сумели удержать интерес покупателя к своему помещению и в итоге договориться по цене. Излишнее упрямство со стороны продавцов в отношении цены сейчас ни к чему хорошему не приводит — в любом случае выигрывает покупатель, ведь рынок ему предлагает большой выбор офисов, как качественный, так и ценовой.

Основной объем текущего рыночного спроса сформирован офисными помещениями площадью до 100 кв.м. Особым спросом как среди инвесторов, так и среди компаний-арендаторов пользуются помещения малого метража — до 50 кв.м.

Рынок аренды офисных площадей

— С начала 2015 года ставки аренды в бизнес-центрах г. Минска снизились на 25%. Наиболее интенсивные темпы снижения зафиксированы в первом квартале, по итогам которого максимальное снижение составило более 25% и пришлось на офисы класса «С».

В последующие месяцы снижение замедлилось, и за летний период арендные ставки предложения снизились в среднем по рынку на 5%, до уровня 23,8 EUR/кв.м для класса «А», 15,1 EUR/кв.м для класса «В» и 10,9 EUR/кв.м для класса «С» (с НДС). В то же время ставки, приемлемые для рынка, остались на прежнем уровне, а именно 20,5 EUR/кв.м для класса «А», 14,0 EUR/кв.м для класса «В» и 9,5 EUR/кв.м для класса «С» (с НДС).

Величина предоставляемого дисконта постепенно снижается до 5−8% от первоначально заявленной стоимости. В настоящее время нижний порог арендных ставок предложения зафиксирован на уровне 6 EUR/кв.м с учетом НДС, но надо понимать, что для такого уровня цен рассчитывать на дисконт по факту совершения сделки от собственника уже не приходится.

Осознавая рыночные реалии, арендодатели в борьбе за потенциального арендатора идут на уступки по ставке арендной платы или предоставляют бонусы в виде длительных арендных каникул, бесплатных машиномест, помощи по отделке помещения, уборке офиса, включенные в ставку аренды. Арендаторы, в свою очередь, активны в торгах и придирчивы в выборе объекта.

Если в евро арендные ставки за последний месяц изменились незначительно, то в рублях — выросли существенно из-за курсовой разницы. Изменения в валютной сфере могут повлиять на снижение стоимости аренды, однако оно не будет резким — многие собственники близки к уровню, ниже которого опускать ставки не готовы.

У арендаторов, которых заботит улучшение офисного пространства, в условиях «падающего» рынка есть реальная возможность получить максимально привлекательные коммерческие условия по договорам аренды и найти лучший офис с точки зрения местоположения, качества офисного здания и эффективности планировок.