Минские новостройки: стоит ли дожидаться «сладкой» цены?

— В текущем моменте времени себестоимость реализуемых проектов в сегменте доступного жилья может быть оценена в $ 600−800. Поэтому сегодня можно продавать и по $ 900. Но что будет завтра? По какой себестоимости будут начинаться новые проекты? — задается вопросом Юрий Жарков. — Риск неопределенности формирует хаотичный рынок. Каждый застройщик действует исходя из своей ситуации. Если у него есть кризис неплатежей, он сбрасывает цену, чтобы как-то решить локальные задачи, но никак не стратегические. Если сидеть и ждать, что предложит правительство, то ни одна компания не сможет выстроить стратегию. Принимать решения надо сегодня.

Почему застройщики массово не снижают цены

Анализ рынка показывает, что пока застройщики массово не снижают цены. У каждого из них есть своя мотивация для принятия решения. У кого-то непроданными остались единичные квартиры в новостройках, поэтому им незачем торопиться и снижать цену. У кого-то не реализовано до 80% квартир, но им сложно принять оптимальное решение.

Кроме того, акцентирует внимание Юрий Жарков, на рынке есть застройщики, построившие один дом за свои деньги, и перед ними не стоит задача продать дешево и быстро. Они, наоборот, хотят продать подороже и инвестировать деньги в свой другой бизнес. Такие компании продают жилье по максимальной цене, которая влияет на формирование средних цен по городу и на которую ориентируются другие застройщики.

Есть застройщики, ведущие массовое строительство. У них имеется и готовое, и строящееся жилье. Главная их цель — финансировать текущие стройки, поэтому они вынуждены как можно больше продавать. В условиях падения спроса они снижают цены, вводят различные инструменты стимулирования спроса и также участвуют в формировании средней цены.

Большая часть застройщиков вынуждена достраивать свои дома за счет средств дольщиков и не сбрасывать со счетов перспективу продавать по $ 900/кв.м, чтобы финансировать другие проекты, в том числе коммерческие.

Из-за ограничения доступа к площадкам, просуществовавшего более двух лет, большинство частных застройщиков лишились перспективы развития, говорит эксперт. Это означает, что многие из них сегодня достраивают свои последние дома. Среди них есть те, кто грамотно вел свой бизнес, имеет деньги на окончание строительства дома и не окажется банкротом. Но есть и компании, которые развивались по принципу пирамиды, и им явно не хватит денег на завершение строек.

Дождались «сладкой» цены…

— Представим, что через 2−3 месяца застройщик будет вынужден продавать по $ 800/кв.м те квартиры, которые сегодня реализует по $ 1200/кв.м. Чем это будет чревато для покупателей, которые купят квартиру в таком доме? — задается вопросом Юрий Жарков. — Многие ждали, да и сейчас еще ждут цены $ 500/кв.м. Если предположить, что на рынке сложится такая цена, то и зарплата с, предположим, $ 500 может опуститься до $ 50. И какой смысл тогда в этих $ 500/кв.м? Достаточно большая разница между ценой квадратного метра и средней зарплатой белоруса будет сохраняться и дальше.

В свою очередь Вадим Тачкин говорит о том, что вместе со снижением цены растет доля высокорискованных проектов. «Продав по $ 800/кв.м, застройщик закроет свои текущие проблемы. Но наступит ли завтра у этого дома, тот счастливый день завершения строительства? Ведь когда вы приобретаете жилье дешевле, то вместе с квадратными метрами покупаете и чью-то проблему, которую перекладывают уже на вас», — говорит эксперт рынка.

В сложившейся ситуации самую правильную житейскую стратегию ведут региональные покупатели, считает Юрий Жарков.

— Она у них такая: у меня есть в кармане деньги, их сейчас хватает на жилье, это жилье мне нужно, я иду и покупаю. Они не играют на рынке, как на бирже или в лотерею. А минчане делают именно это, поэтому им сложно принять решение. Более того, ретранслируя необоснованные прогнозы, они еще больше усугубляют ситуацию, — говорит эксперт. — Большая часть рынка пребывает в неопределенности: и государство, и застройщики, и люди. Поэтому «гадать на кофейной гуще» или принимать решение исходя из текущей ситуации — дело каждого.

По мнению Юрия Жаркова, самым печальным будет то, что те застройщики, которые сегодня предложат низкую цену, привлекут к себе максимальное количество потребителей. Но именно эти проекты будут иметь максимальный риск быть нереализованными. В свою очередь застройщики с проектами, имеющими минимальные риски, будут держать цены. Этим они могут отпугнуть потребителей и в итоге тоже попадут в зону риска, потому что у них просто может не хватить денег на завершение строительства. Иными словами, в периоды рецессии далеко не все определяется ценой, и она на самом деле не должна быть в главном фокусе потребителя.