На рынке офисной недвижимости наступила «эра арендатора»

Как отметил на проходившей 28 апреля конференции «Торгово-офисная недвижимость в Республике Беларусь» директор брокерского подразделения Colliers International в Беларуси Андрей Алешкин, рынок офисов Минска менялся на протяжении многих лет и в 2015 году достиг пика своего развития.

На смену бизнес-центру «XXI век», который появился в 1998 году, пришли новые современные здания и заняли достойную нишу на рынке. В 2009 — 2013 годах ежегодно вводилось по 30−90 тыс. кв. м площадей (15%). В 2014 году рынок прирос еще на 200 тыс. кв. м новых офисных площадей. Появились такие знаковые бизнес-центры, как «Клевер Парк», «Норд Сити», Geen City, Omega Tower, Royal Plaza, SV Plaza и некоторые другие.

В 2015 году запланировано ввести в эксплуатацию еще 250 тыс. кв.м. Правда, практика показывает, что по разным причинам ежегодно в столице не вводится порядка 30% офисных площадей от общего объема. По всей видимости, и текущий год не станет исключением.

Однако, пожалуй, самый знаковый объект на рынке еще не появился. Есть все основания полагать, что им станет минский офис «Газпрома» на пересечении пр. Независимости и ул. Филимонова. «Транспортная доступность, которая будет создана благодаря строительству многоуровневой развязки, проектные решения и многие другие аспекты позволят появиться в Минске объекту самого высокого класса. Мы надеемся, что он привлечет в белорусскую столицу крупные иностранные инвестиционные компании», — сказал Андрей Алешкин.

Вместе с количественным изменением рынка менялись и требования арендаторов к офисам.

— Сегодня ни одна крупная компания с известным международным брендом не «войдет» в здание, построенное долевым способом. Объект со 150−200 собственниками, которые приобрели офисы по 30−50 кв. м на стадии строительства, ими вообще не рассматривается. Принять какое-то решение и управлять таким зданием невозможно. Поэтому сегодня о «долевых» проектах в офисной недвижимости можно забыть. И не важно, где они находятся: в центре города или на окраине, с паркингом или без него. В этих зданиях арендаторами останутся сами «долевики», которые ранее планировали построить офисы и сдавать их в аренду. Некоторыми арендаторами могут рассматриваться здания с наличием двух собственников, как, например, в здании velcom на Октябрьской площади в Минске, — сказал Андрей Алешкин. — Сегодня на рынке имеется большое предложение площадей, поэтому выбор у арендаторов достаточно обширный. Они этим пользуются и «выкручивают руки» девелоперам и консультантам. Арендаторы могут тянуть время, просить скидки и т. д.

Если говорить о ставках аренды, то, по словам специалиста, в Минске они остаются достаточно высокими и не подкреплены состоянием экономики.

— Мы, как консультанты, официально заявляем, что в Минске есть всего лишь одно здание, которое можно отнести к классу «А». Это здание velcom. Несмотря на кризис и высокие арендные ставки, оно и сегодня пользуется спросом. В целом же мы говорим о том, что арендные ставки в Минске не снижаются, они стабилизируются. Этот процесс будет наблюдаться и дальше, — сказал директор брокерского подразделения Colliers International в Беларуси.

Достаточно большие колебания ставок аренды специалист объяснил тем, что площади сдаются большим количеством собственников. «Один сделал дорогой ремонт и сдает офис по 30 EURO/кв.м, другой вообще не делал ремонта и сдает помещение по 5 EURO/кв.м. Это нонсенс», — высказал свою точку зрения Андрей Алешкин.

Как опытный консультант, он посоветовал собственникам прислушиваться к арендаторам, их проблемам и идти им навстречу. Потому что есть ряд компаний, бизнес которых на самом деле серьезно пострадал. «Они просят скидки хотя бы на полгода. Не получая их, сворачивают деятельность, а помещение остается пустовать», — уточнил специалист.

Говоря о вакантности помещений, Андрей Алешкин отметил, что, начиная с 90-х годов прошлого столетия, в Минске она была маленькая. А все потому, что и предложение было небольшое. В условиях кризиса вакантность стала расти. Данная тенденция будет набирать обороты и дальше.