Москва — Минск: будущее за торговыми центрами с максимальным количеством сервисов

Сдержанный оптимизм

— Ожидать каких-то перемен в лучшую сторону в текущем году вряд ли стоит, — высказал свою точку зрения относительно развития российского рынка торговли на проходившей 28 апреля конференции «Торгово-офисная недвижимость в Республике Беларусь» Булат Шакиров, президент Российского Совета Торговых Центров, генеральный директор Praktika Development. — Поэтому нам надо каждый месяц пересматривать и пересчитывать все новые проекты, чтобы понимать, куда двигаться дальше и какие решения принимать.

Специалист отметил, что такого, как в 2014 году, бума строительства новых торговых центров в Москве не было еще никогда. В общей сложности открылось 16 торговых центров суммарной площадью более 750 тыс. кв.м. Это позволило Москве выйти на европейский показатель обеспеченности жителей города торговыми площадями, который составил 420 кв. м на тысячу жителей (европейский — 450−550 кв. м).

Все торговые центры объединяет то, что они открывались с низким заполнением площадей, иногда с 2−3 магазинами. Например, самый большой торговый центр — «Авиапарк» — насчитывает порядка 400 тыс. кв. м (площадь, сдаваемая в аренду — 225 тыс. кв. м) и открывался с 35% заполнением. Хотя практика показывает, что открывать проект можно только тогда, когда он заполнен на 60−70%.

Еще один крупный проект — ТРЦ «Колумбус» площадью 227 тыс. кв. м (арендная площадь — 142 тыс. кв. м) — был открыт с 15%-м заполнением. В ТЦ «Мозаика» площадью 134 тыс. кв. м на протяжении полугода въехали всего 3−4 арендатора, хотя центр рассчитан на 200 арендаторов.

— Это печальный опыт для девелопера, который внутри Москвы открывает торговый центр, инвестирует в него сотни миллионов долларов и получает на выходе три работающих магазина, — уточнил Булат Шакиров. — Есть примеры, когда в магазины уже завезено торговое оборудование, но они не открываются из-за отсутствия арендаторов.

Несмотря на снижение покупательского спроса, в 2015 году в Москве ожидается ввод еще порядка 2,0 млн кв. м новых площадей. Это проекты, которые стартовали в предыдущие годы, и остановить их уже нельзя. «Поэтому конкуренция на рынке будет достаточно высокая, и выиграет тот, кто предоставит для посетителей больше сервисов», — сказал специалист.

Еще одна характерная особенность российского торгового рынка заключается в том, что в отличие от Беларуси арендные ставки в России «привязаны» к рублю. Исключение составляют лишь московские знаковые проекты, например, «Атриум», «Метрополис», где ставки аренды еще исчисляются в валюте. «Тем не менее, сейчас рынок движется в сторону того, что ставки аренды и в регионах, и в Москве будут „привязаны“ к рублю», — уточнил Булат Шакиров.

Российские эксперты утверждают, что возврата к докризисным арендным ставкам уже не будет никогда. «Конечно, стабилизация наступит, но на это понадобится от одного до двух лет. В условиях кризиса выживут более профессиональные компании, которые умеют вести диалог», — сказал Булат Шакиров. Кроме того, все большее количество арендаторов снимают помещения при условии, что будут оплачивать аренду с процента оборота.

Если говорить о ритейлерах, то они, прежде всего, отдают предпочтение уже работающим и раскрученным объектам. Убедить их прийти в новый проект становится все сложнее и сложнее. Некоторые ритейлеры в начале переговоров выдвигают условие, что первый год они вообще будут работать бесплатно.

В то же время, в отличие от сегмента фэшн (одежда), абсолютно уверенно чувствуют себя продуктовые магазины. Очень активно развиваются и такие сегменты, как детские товары, товары для дома, спорта, быстрое питание в формате фуд-кортов.

Тем не менее, по меньшей мере 12 известных мировых брендов решили уйти с российского рынка. Другие значительно сокращают свое присутствие на рынке. Например, Adidas планирует закрыть в России 200 своих магазинов. Сегодня они делают акцент на Китай, Бразилию, несмотря на то, что российский рынок всегда представлял для них большой интерес.

Кризисные явления негативно повлияли и на состояние рынка торговли Беларуси и Минска в частности. По словам Андрея Алешкина, директора брокерского подразделения Colliers International в Беларуси, несмотря на количественный прирост, в Минске по-прежнему не хватает качественных торговых центров.

Так, в прошлом году было введено 131 тыс. кв. м новых торговых площадей. «Для Минска это большой объем, особенно если учесть, что в предыдущие годы рынок прирастал примерно на 50 тыс. кв.м. Это позволило Беларуси, как и России, приблизиться к европейскому показателю по средней обеспеченности жителей торговыми площадями. При этом каждый год сроки ввода объектов переносились. Скорее всего, такую тенденцию мы будем наблюдать и в текущем году», — уточнил специалист.

Основная причина, по которой в белорусской столице до сих пор нет качественных торговых центров, заключается в отсутствии арендаторов и международных сетей. «Иностранные девелоперы и арендаторы не проявляют высокой активности и неохотно приходят в нашу страну. 90% рынка ритейла-фэшн составляют франшизы. Перебороть эту тенденцию не по силам ни консультантам, ни местным девелоперам. Решение проблемы больше лежит в плоскости государства», — сказал Андрей Алешкин.

Как и в России, новые торговые центры в Беларуси имеют большие проблемы с заполняемостью. Порой приходится прикладывать большие усилия, чтобы уговорить арендаторов открыть в них свои магазины. Однако в отличие от России, в Беларуси арендные ставки исчисляются в евро или долларах США, в зависимости от того, в какой валюте привлекался девелопером кредит на реализацию проекта. «Недавно была идея и у нас отменить „привязку“ ставок аренды к валюте. Но, к счастью, этого не произошло», — уточнил Андрей Алешкин.

Практики взимания арендной платы в виде процента от оборота в нашей стране не существует, поэтому юридические механизмы еще не отработаны. Хотя в исключительных случаях девелоперы идут и на это, особенно в работе с крупными международными сетями, уточнил специалист.

В то же время Андрей Алешкин отметил и положительную тенденцию. Ежегодно на отечественный рынок приходят новые игроки и девелоперы, в том числе из Арабских стран.

Растет количество проектов площадью свыше 20 тыс. кв.м. Примером тому служат планируемые к вводу объекты GreenCity, Dana Mall, Galleria Minsk, существующий ТРЦ «Замок».

В отличие от Москвы Минск — город не большой и практически не имеет пробок. «В любую точку города можно добраться за 20 минут. Поэтому, в какой бы его части ни строился объект, он может рассчитывать на хорошую посещаемость. Главное, чтобы он имел большой открытый паркинг и мог обеспечить хорошее времяпрепровождение для взрослых и детей, чтобы в нем было больше 10 магазинов», — добавил Андрей Алешкин.

Организатором конференции выступила компания «Отраслевые форумы».