20 лет без инвестора: что ждет Осмоловку, «Белэкспо» и троллейбусный парк на Красной?

Территория бывшей городской больницы близ выставочного центра «Белэкспо»

(В границах улиц Янки Купалы — Максима Богдановича — реки Свислочь, S=2,6 Га)

Больница по адресу Янки Купалы, 27 существовала более двухсот лет, а в 2012 году переехала на улицу Энгельса, освободив территорию под реализацию инвестпроекта: Султанат Омана взял на себя обязательство построить здесь многофункциональный комплекс из дорогих отелей, элитных апартаментов и торговых площадей, вложив в это предприятие $ 150 млн. Участок в самом сердце города, общей площадью 2,6 Га отошел оманскому инвестору всего за $ 10 млн, минуя аукционы и конкуренцию. Несмотря на символическую сумму сделки (втрое дешевле кадастровой стоимости земли), спустя год инвестор отказывается от лакомого участка в центре Минска, объясняя свое решение экономическим кризисом, который в 2011 году обрушился на Беларусь.

С момента расторжения договоренностей с Оманом минуло почти 2 года, однако территория бывшей городской больницы по-прежнему остается бесхозной. Сегодня она огорожена от посторонних, а здания, входящие в ее состав, врастают в землю и превращаются в пыль.

И если полтора года назад в СМИ время от времени мелькали сообщения о переговорах с призрачными инвесторами, имена которых не назывались, то сейчас о «золотой миле» возле оперного театра никто не вспоминает. Этой территории нет в инвестиционном атласе, нет в туристических маршрутах, она благополучно забыта городскими чиновниками, как будто бы после неудачи с Оманом вопрос ее освоения и вовсе отпал.

Кадастровая стоимость участка составляет порядка $ 30 млн. Но она необъективна, поскольку корпуса больницы, входящие в ее состав, являются историко-культурной ценностью и нуждаются в реставрации, которую инвестору придется провести за свой счет.

Нашим гидом по инвестиционным проектам стал Вадим Тачкин, директор консультационной компании Вива Капитал (торговая марка «ViVa Invest«):

— Реставрация исторического памятника за счет средств частного застройщика в качестве его обязательств перед городскими властями уже не является чем-то уникальным. В качестве примера здесь можно привести воссоздание усадьбы Ваньковичей на улице Филимонова, — рассказал Вадим Александрович. — Частная компания, которой были выделены достаточно большие площадки в Минске и пригороде, получила вместе с ними и некоторые обременения. Фактически, часть прибыли от реализации строительных проектов была направлена на создание объектов, не входящих в круг интересов инвестора, однако очень необходимых городу. То же самое будет и с памятниками архитектуры, входящими в комплекс 2 ГКБ.

— Любая реконструкция — дело достаточно дорогостоящее и такие затраты, за редким исключением, практически никогда не окупаются. Территория бывшей второй клинической больницы расположена вблизи водоохраной зоны реки Свислочь и, вероятнее всего, имеет довольно сложный состав почвы, не позволяющий без значительных затрат обустроить подземные уровни в строящихся зданиях. Недалеко от этого места находятся участки, на которых в свое время велись археологические раскопки, и здесь также высока вероятность при проведении земляных работ наткнуться на культурный слой, что неизбежно повлечет за собой приостановку строительства на неопределенный срок, необходимый специалистам для деликатного извлечения из земли всех найденных артефактов. В совокупности с довольно значительными затратами на приобретение прав на застройку участка и непосредственно само строительство, все вышеперечисленные факторы требуют от застройщика очень серьезной проработки инвестиционного проекта.

Территория наполовину действующего завода им. Кирова

(Красноармейская, 21; S=5,8 Га)

Впервые о реализации этого участка заговорили еще в 2003 году, однако аукцион по продаже имущества завода состоялся лишь в 2014-м. Торги шли на повышение, и стоимость покупки вдвое превысила стартовую, достигнув 90 миллиардов рублей. Именно такую сумму пожелала отдать компания «Белнефтегаз». Участок под строениями достался ей в аренду в качестве бонуса.

По сути «Белнефтегаз» приобрел с аукциона кота в мешке, ведь проект детального планирования на этот участок пока не утвержден. Но, как пояснили нам в управлении архитектуры администрации Ленинского района, если инвестора не устроят перспективы развития этой территории, он в любой момент может перепродать ее другому владельцу.

Тем временем УП «Минскградо» уже передало свое видение застройки этой территории на согласование в комитет архитектуры и градостроительства Мингорисполкома. Как рассказал Realt.by автор проекта Вячеслав Евсеев, здесь может появиться многофункциональный комплекс с жилыми объектами и объектами социальной инфраструктуры, назначение которых концепция не уточняет. Если горисполком согласует ПДП, разработанный архитектурной мастерской, то уже в конце декабря — начале января состоится общественное обсуждение этой концепции.

Казалось бы, изолированная территория завода им. Кирова должна была бы стать идеальным местом для строительства элитного жилья, которое здесь видит «Минскградо». Тихий центр, вид на реку, парк из окна — это тренды, которые сегодня на устах у каждого риэлтера, а собрать все эти обстоятельства в одном месте до сих пор не представлялось возможным. Однако, по мнению директора консультационной компании «Вива Капитал» строительство на месте нынешнего завода им. Кирова жилья в комплексе с коммерческими и инфраструктурными объектами в соотношении 20/80 ставит под сомнение экономические показатели такого инвестиционного проекта:

— Завод им. Кирова, как и бывшие корпуса второй ГКБ, расположен вблизи реки Свислочь, — рассуждает Вадим Тачкин. — Таким образом, здесь также существует проблема с поймой реки, сложностью грунтов и невозможностью застроить береговую линию. Набережная должна выполнять общественную функцию. А ведь завод им. Кирова стоит практически у воды, у него нет береговой линии, там за забором сразу начинается река. То есть инвестору придется сделать какой-то променад, что отнимает у него часть земельного участка и возлагает на него дополнительные затраты. Проезжая часть там тоже необходима, а это значит, что пятно застройки снова придется уменьшать. Со строительством жилья на этом участке тоже не все так просто. Ведь речь идет об изолированной территории бывшего промышленного предприятия, не обеспеченной объектами социально-бытовой инфраструктуры.

— Жилье, вне зависимости от уровня его комфорта, строится с соблюдением установленных норм по обеспеченности детскими дошкольными учреждениями, школами, медицинскими учреждениями и т. д. Строить их здесь с нуля экономически нецелесообразно, использовать существующие — весьма затруднительно или невозможно. Как результат, объекты нежилого фонда на этой территории построить гораздо легче, однако заинтересуют ли они потребителей именно в этом месте и позволят ли застройщику вернуть затраты и получить планируемую прибыль, сказать сейчас очень сложно.

Территория троллейбусного депо № 1 в районе площади Победы

(В границах пр-та Машерова — Красной — Киселева, S=7,1 Га)

Но до его реализации дело не дошло. В процессе строительства троллейбусного депо на Гинтовта выяснилось, что затраты на его возведение значительно превышают те $ 15 млн., которые были оговорены с властями города. Последние не отрицали, что сумма затрат на строительство депо серьезно превысила оговоренную. Так, в 2012 году зампред Мингорисполкома рассказал на пресс-конференции, что на строительство депо уже потрачено $ 15 млн, до полной готовности осталось вложить еще порядка $ 5 млн.

Однако А. Долгов не был согласен с таким положением дел, и не собирался удваивать затраты на депо, которое выступало в качестве обременения к инвестпроекту. Начались суды, из которых «Манолиум-процессинг» вышел с расторгнутым инвестиционным договором. Сумма затрат на безуспешный инвестпроект составила в итоге порядка $ 22 млн, а депо на ул. Гинтовта до сих пор так и не введено в эксплуатацию.

— Это был бы один из самых крупных в Европе торговых центров с 5-звездочной гостиницей, — рассказывает Вадим Тачкин. — Он должен был занимать весь периметр, и действительно мог стать торговым центром межрегионального уровня. Но начались трения с городскими властями и проект остановился. Иностранная компания, которая получила этот участок, была одной из первых, кто вышел на белорусский строительный рынок. С тех пор многое изменилось, появились другие игроки, они активно себя проявляют и их тоже интересуют большие участки в центральной части нашей столицы. Помимо этого, цена на землю значительно возросла, и уже есть желающие строить в новых условиях, поэтому точку в этом споре сможет поставить только глава государства.

Осмоловка

(участок в границах улиц Богдановича, Киселева, Куйбышева и Коммунистической, S=8,6 Га)

Споры вокруг Осмоловки ведутся не первый год. Любители истории мечтали придать ей статус историко-культурной ценности, привести в порядок и превратить типовую послевоенную застройку в оазис старого города. Но эта инициатива не нашла понимания у чиновников. Как объясняет Вадим Тачкин, у города попросту нет ресурсов на восстановление так полюбившегося минчанам квартала двухэтажных домов, и позиция активистов в данном случае является неконструктивной.

— Реконструкцию Осмоловки мог бы позволить себе город, у которого бюджет исчисляется миллиардами долларов. Мы не Москва, Барселона или Париж и не можем позволить себе такую роскошь за счет налогоплательщиков. Сократить расходы на строительство школ, поликлиник, детских садов, линий метро, только чтобы в Осмоловке было красиво — это не в нашем случае. Жильцы этого квартала средствами на реконструкцию в полном объеме также не располагают. Позиция в стиле «мы все здесь обтянем плакатами и прикуем себя цепями» — неконструктивна и ни к чему хорошему не приведет. Это лишь ухудшит инвестиционную привлекательность участка, а расположенные на нем жилые дома продолжат разрушаться от времени и отсутствия должного за ними ухода. Значит, либо мы будем смотреть, как все это годами ветшает, превращается в руины, либо мы пригласим сюда инвестора, который под контролем городских властей застроит эту территорию, как бы печально это ни звучало для любителей истории.

Городские власти рассматривали разные концепции застройки этого участка. В 2011 году за разработку проекта взялась мастерская «Минскградо». Архитекторы предложили построить на месте Осмоловки многофункциональный центр Crystal Park, изменив функциональное назначение участка с жилого на общественно-деловое. Здесь должно было возникнуть более 100 тыс. кв. м офисных площадей.

— Crystal Park — это то, чего здесь категорически быть не должно, — комментирует Вадим Тачкин. — Бизнес-парк таких размеров в этой части города вкупе с застройкой завода «Горизонт» и троллейбусного депо на ул. Киселева привел бы к транспортному коллапсу, сделав жизнь в окрестных жилых кварталах невыносимой. В свое время наша компания инициировала изменение функционального назначения данной инвестиционной площадки на жилую среду премиум- и бизнес-классов, в надежде, что жилье будет более деликатной альтернативой офисным зданиям в стиле «Quadratisch, praktisch, gut».

В июне одно из отселенных зданий минской Осмоловки было продано продюсерскому центру «Спамаш». Инвестор намеревается построить здесь двухэтажный особняк звукозаписывающей студии. Завершить строительство здания планируют в 2015 году.

О том, как будет реализована остальная территория Осмоловки, Мингорисполком молчит. Но, по мнению Вадима Тачкина, разделить Осмоловку на мелкие участки и продать с аукциона отдельным инвесторам было бы большой ошибкой:

— Покупая дорогой и относительно небольшой по размерам участок с аукциона, застройщик пытается из него выжать все, что только можно. Поэтому, если всю эту территорию от безысходности нарежут мелкими квадратиками, то каждый, кто будет там строить, постарается сделать что-то грандиозное, высокое, чтобы с максимальной эффективностью освоить полученный участок. И тогда начнется оптимизация — страшное явление, которое способно изуродовать любую хорошую идею. Это когда застройщик начинает с красивых рендеров, а реалии рынка ломают проект так, что в итоге мы получаем маловыразительное архитектурное недоразумение, построенное с применением самых дешевых строительных материалов. То же самое может произойти с Осмоловкой, если город так и не дождется крупного инвестора.

Решение этой проблемы, по мнению нашего собеседника, заключается в комплексной и деликатной застройке этой уникальной в своем роде территории жилыми объектами повышенных потребительских характеристик. Такая реализация идеи городских властей по сносу старого жилья на этом участке позволит получить инвестору ту добавочную стоимость, которая не потребует увеличения этажности зданий, обеспечит значительные поступления в городской бюджет за счет более эффективного использования земельного участка, а самой Осмоловке сохранит статус престижного района в центре столицы.

— Мы предложили сохранить там жилую среду. Наша идея заключалась в том, чтобы не дробить этот участок, а определить его как цельную территорию малоэтажного формата. Чтобы на территории Осмоловки проживало примерно столько же людей, что и раньше, только статус этих людей был бы другим. Это и называется деликатное отношение к территории: раз уж Осмоловку надо сносить, так давайте построим нечто, что не перегрузит центр города автомобилями и людьми. Если идти путем жилой застройки, необходимо отдать весь этот участок единому инвестору, привлечь грамотного застройщика, который действительно построит дорого и качественно, а не преподнесет городу «Потемкинскую деревню» с аляповатыми фасадами и дешевкой внутри.

Площадь продаваемого жилья в соответствии с концепцией, разработанной компанией ViVa Invest, составит около 100 тыс. кв.м., однако далеко не все метры будут отнесены к премиум-классу. «Премиум» расположится в центре квартала, а по периметру возникнет своеобразный «буфер» из жилья бизнес-класса. По мнению консультантов ViVa Invest, в данном случае такая «переходная фаза» необходима, если речь идет о квартирах, полностью соответствующих формату жилья высшей пробы.