— Если государство возлагает на строительство городов-спутников большие надежды — это значит, что, вероятнее всего, примерно через три года нам стоит ожидать возобновления массового и доступного кредитования. Именно столько составляет минимальный накопительный период готовящейся к внедрению с 2015 года системы стройсбережений, - говорит Юрий Жарков. — Ведь далеко не многие граждане смогут купить квартиру полностью за свои деньги даже в городе-спутнике, а, следовательно, подобное предложение нуждается в финансовом стимуле со стороны инициаторов программы развития городов-спутников.
При этом эксперт добавляет, что для решения задачи доступности кредитов правительству предстоит обуздать инфляцию, не допустить девальвации, разгрузить склады, достигнуть стабильности в ситуации по цене на газ и по таможенным пошлинам. Очевидно, что задача эта не простая, однако определенные шаги, мы видим, в этом направлении делаются.
Именно доступных кредитов потребовал от Нацбанка на совещании по экономическим вопросам 11 ноября и Президент страны.
А ведь все могло быть иначе…
— Если бы новая модель строительной отрасли страны и столицы, в частности, была бы оформлена лет 5−7 назад, многих проблем и ошибок, с которыми мы сегодня сталкиваемся, удалось бы избежать, - говорит Юрий Жарков.
Эксперт считает, что в свое время в столице нельзя было допускать обвала цен на жилье.
— В 2007 году, когда началось массовое жилищное строительство и кредиты были доступными, цены на квартиры в Минске выросли до $ 2000/кв.м. Эту тенденцию в столице, возможно, и стоило поддержать: например, вместе со свободным земельным участком выделять застройщику площадку, где необходим снос, в качестве обременения; уже тогда начинать требовать от застройщиков 15% сметной стоимости финансировать за свой счет, предоставлять массово коммерческие кредиты под 25% годовых, а не льготные под 5%. В то время эти средства у застройщиков были, были бы они и сегодня в виде сбережений на освоение новых не обеспеченных инфраструктурой земель. Часть земельных участков, предполагающих снос, также была бы освоена.
Что в итоге мы имеем сегодня. Свободные территории освоены на минимальной рентабельности, денег никто не накопил на освоение более сложных и ресурсоемких площадок, в экономике их тоже нет, иностранные займы привлекать на строительство очень дорого, кредиты для населения доступными или массовыми не назовешь. Одним словом, на рынке сложилась очень непростая ситуация с финансированием как со стороны застройщика, так и со стороны потребителя, добавляет Юрий Жарков.
Выйти хоть как-то из сложившейся ситуации было бы возможно, если бы рынку был дан переходный период. В течение этого времени застройщику наряду с обремененной предоставлялась бы свободная площадка. При текущем уровне цен на ней он смог бы получить гарантированную прибыль, достаточную для рефинансирования в проект со сносом и отселением. Подобные мероприятия, разумеется, требовалось бы согласовать с кредитной программой, чтобы не допускать вхождения рынка в состояние стопора или критического снижения цен до уровня себестоимости.
Однако свободных земельных участков в столице нет. Правда, они есть в пригороде столицы. Но за пределами Минска рентабельность ниже при практически той же себестоимости. При этом участки предлагаются через аукцион с обременением в виде безвозмездной передачи местному исполкому 10% построенного жилья. То есть получить минимальную прибыль в текущем состоянии рынка на таких территориях если и возможно, то о прибыли для целей рефинансирования говорить пока не приходится.