Мы используем файлы cookie. Используя сайт realt.by, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности

$1.324 м.кв. О проектеРеклама на Realt.by
Регистрация

Минск 2017: «квадрат» новостройки стоит $ 2500. Не фантастика, но все могло быть иначе

19.11.2014 29 6774

Елена Масловская, Елена МАСЛОВСКАЯ

Нельзя не заметить, что на рынке столичного жилья накапливаются перемены, происходят события, на первый взгляд не связанные между собой. Предлагается новая модель развития белорусской столицы в основном за счет модернизации и реконструкции уже освоенных территорий, сельхозземли под запретом, «площадки» в пригороде уходят с молотка, ужесточены требования к строительным компаниям и т. д. Все это означает, что строительство в городе превратится в очень «дорогой» бизнес. Покажется ли в новых условиях цена «квадрата» столичной новостройки $ 2000−2500 необоснованно завышенной?

Строить будут меньше, цены станут выше

Начиная с 2015 года в Минске будут снижаться объемы строительства нового жилья. Так, если в следующем году запланировано построить 900 тыс. кв. м, то в 2017 году объемы снизятся до 600 тыс. кв. м жилья. Эти официальные цифры уже неоднократно озвучивались на различных совещаниях, в том числе в ходе обсуждения нового генплана города представителями местной власти.

Так, на одном из совещаний руководитель коллектива разработчиков генплана Александр Акентьев сказал, что в пределах существующей городской черты Минска на свободных территориях можно разместить около 4,6 млн кв. м жилья. Однако почти все эти территории уже имеют титульных владельцев и находятся в стадии проектирования либо активного строительства. В числе вновь выделяемых земельных участков будут производственные зоны, земли Министерства обороны, а также старые кварталы малоэтажной и усадебной застройки. По словам специалистов и чиновников, освоение таких участков будет очень дорогим. Таким образом, по предварительным оценкам через 2−3 года только себестоимость квадратного метра в столице составит $ 2000−2300.

Ситуацию на рынке новостроек в белорусской столице журналист портала Realt.by обсудила с экспертами рынка.

Стоит ли верить прогнозам новой цены?

— Безусловно, в подобные высказывания сложно поверить, да и не хочется. Более чем двукратное увеличение себестоимости строительства далеко не вожделенная перспектива для застройщиков. Все мы прекрасно понимаем, что если рост цен не будет подкреплен равноценным ростом платежеспособности спроса, то такое будущее никого не порадует. Существует и другое препятствие на пути к будущему рынка столичного жилья: в уходящую пятилетку бережно формировалось мнение, что жилье должно стоить по $ 500/кв.м, и едва ли рядовой потребитель легко расстанется с мечтой о собственном доступном жилье, — высказал свою точку зрения по данному вопросу Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest.

С каждым годом сносить дома и отселять старый жилищный фонд будет все дороже и дороже. Поэтому перспектива новой себестоимости строительства и цены квадратного метра выглядит правдоподобной, считает эксперт.

— Это вполне реальные цены. Земельные участки, которые сегодня предоставляются застройщикам по итогам аукционов, требуют больших затрат на снос и отселение. Поэтому очень правильно, что Минск готовят к другим ценам. Граждане не должны быть обмануты в своих ожиданиях. Следует понимать, что завтра будет дороже и знать почему, — добавляет Юрий Жарков.

Если избранная правительством стратегия не изменится, то мы, очевидно, находимся на пороге формирования нового рынка жилья и, разумеется, новых цен, говорит эксперт.

— В комитете архитектуры и градостроительства никто не занимается популизмом. Там работают хозяйственники, которым надо обеспечивать строительство жилья в городе. Если они говорят, что жилье в столице будет дорогим и что оно будет стоить $ 2000−2300/кв.м - значит, это не голословное заявление, — говорит Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest).

Два-три года — примерно столько составляет инвестиционный цикл строительства жилого дома (от оформления прав застройщика, выполнения проектных работ, отселения и сноса до непосредственно строительства и ввода дома в эксплуатацию).

— Это будущее нас ждет, и не надо его бояться. Через несколько лет новых квартир в Минске будет значительно меньше, и они станут менее доступны. Покупать их тоже будут, — добавляет Вадим Тачкин.

По большому счету, во многом рынок уже поменялся. Потеряв перспективу построить жилье с помощью льготных кредитов, «очередники» вынуждены покупать квартиры по рыночным ценам. Некоторым из них предлагается арендное жилье. Таким образом, кто-то уже расстался с мечтой о собственном доступном жилье. Многим придется сделать это в ближайшей перспективе. Ведь каких-либо подарков от банковской системы нам не обещают, добавляет эксперт рынка.

Жилье будут строить в местах приложения рабочей силы

В республике начата работа по обеспечению необходимой мобильности рабочей силы. По крайней мере, об этом заявил в конце октября текущего года в Минске на совещании по вопросам занятости и миграции заместитель премьер-министра Анатолий Тозик.

Со своей стороны Александр Лукашенко указал на совещании на то, «что жилье необходимо строить там, где не хватает рабочей силы либо где необходимо создавать рабочие места. Пора уже от разговоров перейти к делу!»

Концепция малых городов хорошая, но пока не имеет под собой осязаемой основы

— Мы все видим примеры в развитых западных странах. Вокруг небольших градообразующих производств формируются малые города с полноценной инженерной и социальной инфраструктурой. Это хорошая модель, она имеет право на жизнь и в Беларуси. Однако, похоже, что у нас ее пытаются создать наспех и на пустом месте. Иногда буквально в голом поле предлагается построить производства, жилые дома, сети, инфраструктуру. На бюджетное субсидирование или доступные кредиты рассчитывать не приходится. Даже если предположить, что найдется инвестор, который профинансирует подобный проект, то сразу же возникнет правомерный вопрос: кто купит это жилье и за какие деньги? Четкого и обоснованного ответа на этот вопрос пока не существует. Вероятно, поэтому отсутствует и адекватный инвестор, готовый рискнуть деньгами, когда перспектива сбыта товара более чем туманна и не предсказуема в среднесрочной перспективе, — высказывает свою точку зрения Юрий Жарков.

Более того, считает эксперт, мало просто построить жилье в местах приложения рабочей силы, чтобы туда поехали жить люди. Эти места должны быть не на словах, а по своему реальному содержанию комфортными для жизни, чтобы «жилая среда в новых поселениях была не хуже, чем в столице».

В отличие от Минска, где очередь нуждающихся в жилье граждан растянулась на 30 и более лет и где сейчас большинство очередников могут рассчитывать только на жилье в аренду, в малых городах очередь нуждающихся составляет не больше года. Туда можно ехать, устраиваться на работу и жить, говорит Вадим Тачкин.

— Надо перебороть в себе привычку жить в дорогом столичном городе и при этом мало зарабатывать. Нужно мигрировать в малые города. По такому принципу живут во всем мире. Человек двигается к месту работы, а не наоборот, оседает где-то, а потом ищет место работы. Президент в этом вопросе прав, - добавляет эксперт.

С городами-спутниками та же история

Согласно концепции нового генплана Минск будет развиваться и за счет городов-спутников. Но сегодня в них, как и в малых городах, нет достаточной инженерной и социальной инфраструктуры. Всю инфраструктуру необходимо создавать заново путем нового строительства или реконструкции.

— Если государство возлагает на строительство городов-спутников большие надежды — это значит, что, вероятнее всего, примерно через три года нам стоит ожидать возобновления массового и доступного кредитования. Именно столько составляет минимальный накопительный период готовящейся к внедрению с 2015 года системы стройсбережений, - говорит Юрий Жарков. — Ведь далеко не многие граждане смогут купить квартиру полностью за свои деньги даже в городе-спутнике, а, следовательно, подобное предложение нуждается в финансовом стимуле со стороны инициаторов программы развития городов-спутников.

При этом эксперт добавляет, что для решения задачи доступности кредитов правительству предстоит обуздать инфляцию, не допустить девальвации, разгрузить склады, достигнуть стабильности в ситуации по цене на газ и по таможенным пошлинам. Очевидно, что задача эта не простая, однако определенные шаги, мы видим, в этом направлении делаются.

Именно доступных кредитов потребовал от Нацбанка на совещании по экономическим вопросам 11 ноября и Президент страны.

А ведь все могло быть иначе…

—  Если бы новая модель строительной отрасли страны и столицы, в частности, была бы оформлена лет 5−7 назад, многих проблем и ошибок, с которыми мы сегодня сталкиваемся, удалось бы избежать, - говорит Юрий Жарков.

Эксперт считает, что в свое время в столице нельзя было допускать обвала цен на жилье.

— В 2007 году, когда началось массовое жилищное строительство и кредиты были доступными, цены на квартиры в Минске выросли до $ 2000/кв.м. Эту тенденцию в столице, возможно, и стоило поддержать: например, вместе со свободным земельным участком выделять застройщику площадку, где необходим снос, в качестве обременения; уже тогда начинать требовать от застройщиков 15% сметной стоимости финансировать за свой счет, предоставлять массово коммерческие кредиты под 25% годовых, а не льготные под 5%. В то время эти средства у застройщиков были, были бы они и сегодня в виде сбережений на освоение новых не обеспеченных инфраструктурой земель. Часть земельных участков, предполагающих снос, также была бы освоена.

Что в итоге мы имеем сегодня. Свободные территории освоены на минимальной рентабельности, денег никто не накопил на освоение более сложных и ресурсоемких площадок, в экономике их тоже нет, иностранные займы привлекать на строительство очень дорого, кредиты для населения доступными или массовыми не назовешь. Одним словом, на рынке сложилась очень непростая ситуация с финансированием как со стороны застройщика, так и со стороны потребителя, добавляет Юрий Жарков.

Выйти хоть как-то из сложившейся ситуации было бы возможно, если бы рынку был дан переходный период. В течение этого времени застройщику наряду с обремененной предоставлялась бы свободная площадка. При текущем уровне цен на ней он смог бы получить гарантированную прибыль, достаточную для рефинансирования в проект со сносом и отселением. Подобные мероприятия, разумеется, требовалось бы согласовать с кредитной программой, чтобы не допускать вхождения рынка в состояние стопора или критического снижения цен до уровня себестоимости.

Однако свободных земельных участков в столице нет. Правда, они есть в пригороде столицы. Но за пределами Минска рентабельность ниже при практически той же себестоимости. При этом участки предлагаются через аукцион с обременением в виде безвозмездной передачи местному исполкому 10% построенного жилья. То есть получить минимальную прибыль в текущем состоянии рынка на таких территориях если и возможно, то о прибыли для целей рефинансирования говорить пока не приходится.

Есть что сказать?
Читать:

Витрина

ЖК "Променад", р-н Лебяжий

Продажа квартир в новом доме в ЖК "ПРОМЕНАД" в микрорайоне "ЛЕБЯЖИЙ"! Получить ключи и заселиться в новую квартиру в максимально короткие сроки! Выгодные условия по рассрочке от застройщика.

Рассрочка от застройщика

Контакты: +375 44 561 86 18

Продается база отдыха

4 га земли в заповедном парке «Урочище Пышки» 10 капитальных строений , все коммуникации

Светлана

Контакты: +375 29 677-5...

Лента новостей