«На такую квартиру требуйте скидку!». Часть 3: квартира

Теперь предстоит завершающий, и, пожалуй, самый ответственный этап — непосредственно выбор квартиры. Очень важно подойти к этому делу ответственно, не упуская ни одного достоинства или недостатка предложенного варианта.

Если квартира расположена полностью на южной или северной стороне дома, то грамотный покупатель потребует у продавца скидку в 3%. Причем здесь южная сторона предпочтительнее — на окна всегда можно повесить жалюзи, а на северную сторону солнышко никакими зеркалами не заманишь.

— Практически всегда первый вопрос покупателя продавцу: «А когда у вас здесь солнышко бывает?», — рассказала Вика Рожкова. — Квартиры, окна которых выходят на юго-восток, юго-запад, продаются всегда гораздо быстрее. «Северная» квартира рассчитана, на мой взгляд, на любителя. Такие люди не любят, чтобы в квартире было жарко, душно, или им попросту больше нравится искусственное освещение.

Первый этаж — тоже достаточный повод для скидки. Как, впрочем, и крайние этажи в старых домах с плоской крышей и без технического этажа, где осенью вечно протекает крыша, а летом нечем дышать.

— Очень сильно снижает стоимость квартиры первый этаж дома, причем гораздо больше, чем крайние этажи, — пояснила Вика Рожкова. — Разница в цене может составлять до 5 тысяч долларов. Здесь, конечно, есть некоторые нюансы. Одно дело, когда однокомнатная квартира на первом этаже воспринимается как какой-то этап в жизни, промежуточный вариант, так сказать. Мол, это временно, денег подсобираю и куплю себе двушку. А другое дело, когда квартира рассматривается в качестве постоянного жилья. И если она находится на первом этаже, люди, как правило, не хотят даже рассматривать такой вариант. Вы только представьте, если это низкие окна, а рядом проходят какая-нибудь тропинка, и мимо окон постоянно кто-то ходит, а на лавочке рядом с подъездом по вечерам собираются подростки, которые не слишком стесняются в выражениях. В подъезде мимо квартиры будут проходить все жильцы, а это сказывается и на уровне шума, и на чистоте лестничной клетки.

— Играет свою роль и тот факт, что в квартире на первом этаже (особенно в пятиэтажном доме), как правило, очень плохое освещение, — заметила агент по операциям с недвижимостью. —  Деревья во дворе дома загораживают все солнце, в какое бы время оно ни пыталось заглянуть в окошко. Из-за этого создается ощущение, что квартира не просыхает, что в ней всегда холодно, сыро и неуютно.

Но и здесь есть своя категория покупателей, которым нужен именно первый этаж. Например, одинокие пенсионеры. Он им попросту удобен для того, чтобы выйти на улицу или лишний раз сходить в магазин.

Квартиру на первом этаже могут рассматривать так же и те люди, которые вкладывают деньги в недвижимость, чтобы затем использовать ее в качестве дополнительного дохода, отдав квартирантам. А накопленных средств попросту не хватает на квартиру этажом выше.

Большую роль играет вид из окна. Если будущий хозяин будет каждое утро видеть дым из труб ближайшее ТЭЦ или какую-нибудь промзону, то стоимость такого жилья будет снижена.

— Некоторых покупателей отпугивает даже такая ситуация, когда квартира продается из-за того, что люди разводятся, — поделилась опытом Вика Рожкова. — Кто-то не хочет въезжать в жилье с плохой энергетикой. Поэтому продавцы часто говорят, что из этой квартиры люди выезжали только в большее жилье. И до нас история шла только на улучшение жилищных условий. Казалось бы, это просто слова, но определенное впечатление все равно остается.

Однако есть категория покупателей, для которых важна только цена квартиры. А то жилье, хозяевами которого раньше были асоциальные граждане, стоит намного дешевле.

Достаточно спорным моментом является наличие ремонта. Продавцы стараются включить в стоимость квартиры ту сумму, которую им пришлось потратить на обустройство жилья. Покупатели, в свою очередь, не хотят платить за то, о чем они не просили. Ведь зачастую новые владельцы все переделывают по-своему, а это значит, что старый ремонт для них не стоит ничего.

Но если квартира находится в совершенно плачевном состоянии (следы протечек на потолке, осыпавшаяся штукатурка, старые, кое-где отвалившиеся обои, отсутствие плитки в ванной), то можно смело просить о солидной скидке. Обычно величина скидки составляет разницу между заявленной стоимостью этой квартиры и стоимостью аналогичной, но с более качественным ремонтом.

— В квартире в старых домах без капитального ремонта нужно не полениться и снять в туалете крышечку на стене, чтобы посмотреть, в каком состоянии трубы, — посоветовал Александр Зеневич. — Иногда настолько ржавые, что кажется, что ткни в них пальцем — и прорвутся! Аналогично стоит проверить, насколько ржавые батареи, а если окна давно не менялись — посмотреть, не сгнили ли.

— Ремонт окупает себя в двух случаях, — продолжил заместитель директора realt.by. — Во-первых, когда делается косметический ремонт в совершенно «убитой» квартире. Во-вторых, если делается дизайнерский ремонт либо в «сталинке» в центре, либо в современном доме клубного типа. Во всех остальных случаях можно говорить об эффекте «нового авто»: как только новый автомобиль покидает ворота магазина, его цена сразу падает на 10−15% (если это не Ferrari, за которым три года в очереди стояли).

— Неохотно также покупают квартиры, которые расположены сразу над магазином. В таком случае окна, как правило, выходят на козырек этого магазина. И получается, что любой, кто залезет на козырек, может через окно очень просто оказаться в квартире.

К тому же наличие магазина на первом этаже отпугивает и тех покупателей, которые еще помнят полчища тараканов и мышей в квартирах. Сейчас, конечно, тараканы в Минске практически вымерли, но воспоминания для многих слишком яркие.

Немаловажен и тот факт, что козырек дома всегда становится своеобразной мусоркой для всего подъезда. На нем скапливается весь мусор, который жильцы выбрасывают из окон. Несложно представить, какой «замечательный» вид будет открываться каждое утро из окна.

Отталкивают покупателей и торцевые квартиры. Люди боятся холода и постоянных сквозняков. Как и трещин по стенам из-за отсутствия капремонта, и плесени по стенам из-за постоянной сырости.

Итог

Однако, как ни странно, не все продавцы готовы к тому, что их квартира с годами становится только дешевле, и цену снижать не торопятся. Очевидные недостатки жилья они стараются подать покупателю как достоинства. «Окна прямо на МКАД выходят? — так на машине в любой район города за 10 минут»; «год постройки 1964? — дом крепкий построили, на века. Тогда качественнее строили». Доходит до абсурда: «кладбище под боком? — зато тихо очень, не то, что в центре города».

Такое положение дел привело к тому, что квадратный метр новостройки стоит иногда даже дешевле, чем в хрущевках или в еще более ранних домах. Риэлтеры разводят руками — адекватных продавцов мало, а покупателям часто просто некуда деваться.

Если все же сэкономить хочется, а продавцы квартир оказались совершенно несговорчивы, стоит подумать о жилье в пригороде. Тут есть как положительные, так и отрицательные моменты. С одной стороны, стоимость двухкомнатной квартиры с хорошей планировкой в новостройке будет примерно равна стоимости хрущевки на окраине, но возле метро, а с другой стороны, не всегда хорошее транспортное сообщение может отбить всякую охоту переезжать в такую квартиру.

Вопрос транспорта в столичных городах всегда стоит остро. И если в областном центре это не так важно, то в Минске это едва ли не самый важный пункт сделки. В случае приобретения квартиры в неудачном районе, с плохим сообщением вы будете терять по 2 — 3 часа в автобусах каждый день (с учетом, если место работы расположено в другом районе). А это примерно 25 дней в год. Не хотелось бы тратить такое количество времени впустую.

Также читайте:

«На такую квартиру требуйте скидку!». Часть 1: район

«На такую квартиру требуйте скидку!». Часть 2: дом

Realt.by Недвижимость